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日前,万科公司董事长王石在接受京城媒体记者采访时,就该公司今后的发展方向、香港华润集团入主万科后的合作方式,发表了他的个人看法。
先从华远脱离华润说起前几天,京城媒体对北京一较具规模的开发商———华远集团老总对外称要脱离华润公司一事,给予了特别的关注。这不仅是因为华远公司在京城地产开发中占有一定的份额,其脱离控股公司———华润集团,便意味着该公司的经营理念和在京的地产业务将有所改变;而且也会令京城房地产开发市场面临重新洗牌。对此,王石也给予了高度关注。这是因为,中国华润除了通过其旗下的香港上市公司北京置地间接控股华远公司(控股比例达70%)外,华润集团同时也是万科的第一大股东。两年前,华润在其公司发展战略上,加大了对内地房地产业的投资力度。
由于华润既是万科的大股东,同时又是华远公司的绝对控股方,因而当时华润首脑层推出了这样一个战略构想:通过对万科与华远的“嫁接”进行资源整合,使两公司各自取长补短,全面介入北京地产市场业务。当时,华润与万科天津地产公司总经理郭均接触,让其以代表华润的身份出任北京华远公司总经理一职,而华远地产创始人任志强则担任董事长。此时,万科老总王石是控股华远公司———北京置地的独立董事。
按京城地产界业内人士分析:尽管万科公司早在九十年代中就介入北京市场,但由于缺乏土地资源以及与当地政府的沟通渠道不畅,因而一直在京城外围“打游击”。所拿地块基本上是在当时不被看好的京城远郊区县。而华远公司最早起家时隶属于北京市西城区政府,由于北京市旧城改造有着大量的旧房拆迁与开发的业务,因而这一重担责无旁贷地落在华远公司头上。在完成政府的旧城拆迁改造的同时,华远公司也获取了不少京城好地段的土地资源。
按王石的分析,万科公司的强项在于,市场营销、物业管理、产品品质以及万科的品牌;华远公司的优势则是,征地拆迁,工程管理和在京城大项目运作的经验。万科的市场营销是着眼于中国城市居民告别福利分房后的个人购买人群,华远的市场重点则是根据北京市场特征,较为倾向于有着庞大吸纳能力的单位集团购买,所建房大都为中高档商品房。
作为万科公司大股东和华远公司的间接控股股东的华润集团(华润控股北京置地,北京置地控股华远)认为,万科公司的市场战略和经营理念较为符合华润今后在内地拓展地产市场业务的思路,于是委派万科天津公司总经理郭均出任华远总经理一职。这对有着十分成功辉煌业绩的华远公司老总任志强来说,无疑是一个不得不接受的痛苦选择。由于两强相遇,双方在经营理念,市场判断和企业文化等方面产生了一系列的碰撞。虽然历经近两年的磨合,但最终华远公司董事长任志强还是选择了退出,协议转让其持有的18%北京置地股份,带走了华远的公司品牌。
万科高管人员流失问题已解决针对近期有媒体报道说
,北京万科高层管理人员的频频变动说明万科在北京市场举步维艰的说法,王石颇不以为然。王石称,北京万科的人事变动对经营没有影响。去年,北京万科的经营规模是3个亿,今年1~8月北京万科的经营销售是5个亿,这本身就很能说明问题。对于北京万科前任老总林少洲的辞职,王石首次对外披露了其内情。按照万科的人事制度规定,公司总部对各大城市的地产公司老总要定期轮换,以免产生“地方诸侯经济”。当时,万科总部要将上海公司老总林汉斌与北京公司老总林少洲进行对调,但两人均不愿意。万科首脑层估计,他们俩人中可能会有一个离职,但没想到这两人都先后辞职。王石称这对万科在这两个城市的经营业务没有太大影响。因为万科已建立了较为完善的职业经理人管理体系。前一段时间,万科的高管人员有些流失,但目前万科对用人制度做了相应的调整并取得实效。除了以前离去的高管人员开始回流外,万科也开始注重到别的公司“挖掘”万科所需要的人才。王石坦言,如分家后的华远公司一些工程技术骨干人员就是万科公司所关注的重点。目前来看,万科公司的高管人员队伍是稳定的,这对公司今后的发展至关重要。
资金短缺是万科发展的瓶颈针对在万科中报里所披露的财
务报表中,现金流呈现负值这一现象,王石解释为是因为近期加大了在一些中心城市的土地储备所致,这些土地储备的增加给万科地产开发的影响在明年将显现出来。不过资金短缺,确实是万科地产发展中的一个瓶颈问题。针对这一情况,目前通过几条途径将使资金压力有所缓解。一是股东大会通过发行公司可转换债券;二是将万科旗下赢利能力颇强的万佳连锁零售店转让,获得大笔资金;三是华润公司将加大对万科的投入。
据王石透露,华润通过法人股转让和在B股二级市场增持万科B股后,成为第一大股东。尽管华润是在今年B股市场放开之前增持的万科B股,但基于其公司长期的战略考虑,华润公司不会减持万科B股以获取股价早已翻番的资本利得的。但在2003年以前,华润暂不会进一步增持万科股份。取而代之的做法是,华润将以资金实投的方式介入万科地产业务。具体地说,就是华润将按大约50%的比例,投资一些万科在各大中心城市的地产开发项目。
当谈及近日有媒体将万科与青岛海尔这两家企业的比较时,王石认为,如果有人将万科与青岛海尔相比,将令他感到荣幸之至。因为无论是从企
业知名度、品牌,还是规模及经营管理的角度看,万科都是与青岛海尔无法相比的。但万科经过近两年的调整,出售了所有与地产无关的业务,专心致志做主业。因此,有信心做大市场规模,使之成为国内房地产界的知名品牌。