|
||||
前几天,地处上海近郊的奥林匹克花园开盘。清早开门,售楼人员惊喜地发现,门口竟然已有200多人冒雨排着长队。两天之后,一期400套房子便告售罄。
近来,上海几乎每个楼盘都是在你争我夺的情况下开盘的。约在半年前,不少专家还在为房地产如何走出徘徊局面出谋划策,而现在,房地产市场上的滚滚热浪几乎能把人“烫伤”。这种现象是喜是忧?上海房地产真的走进“春天”了吗?
升温还是过热?
如果说,“排队买房”只是表面现象的话,那么,最新出台的中房上海指数则更能说明问题:今年6月份的价格指数出现“井喷”现象,比5月份猛涨11点,比去年同期上涨40点,为1995年中房价格指数建立以来的最高潮。与此同时,今年上半年,上海房地产开发量在连续3年负增长的情况下,首次出现大幅增长,与去年同比上涨23%,为历年之最。而商品房预售面积同比增长26%,销售面积增长25%,接近1000万平方米,存量房交易同比增长40%。
上海房地产市场空前红火,看来已是不争的事实。一些业内人士认为,房市需求增长加快,说明上海房地产市场逐步走出了长达五六年的徘徊调整阶段,市场全面升温,供求关系趋于平衡。这是继1992年后,上海房地产市场迎来的第二个“黄金年代”。
不过,也有人不这么乐观。他们认为,近半年来房市全面升温,固然是件喜事,但政府主管部门必须保持清醒头脑,因为目前的市场已有“过热”趋向。这主要表现在房价上涨过快。据上海市房地产交易中心透露,今年一季度,上海商品房价格从去年底的每平方米4050元,跳高至4157元,3个月猛涨了107元,第二季度又比一季度上涨了1.4%。让人担忧的并不是涨价本身,而是房价涨幅远远超过了市民工资的增长速度,这可能导致房地产业后劲不足,短期繁荣过后即陷入低谷。
水到渠成还是投机作祟?
到底是“升温”还是“过热”,关键要看导致上海楼市突然“井喷”的原因是什么。
应该说,其中的主要因素是多年的政策引导和宏观经济持续向好。20世纪90年代初,上海开始启动住房改革,先后出台了建立公积金、购房退税等多项鼓励个人买房的政策,市民逐步树立了“要住房,找市场”的新观念。最新统计表明,目前上海商品房市场中,个人购买的比例已经达到近98%,遥遥领先于其他大城市。与此同时,去年以来,我国经济持续转热,上海人均GDP超过4000美元,个人购买力达到了一个新高点。正是在这两大因素的诱导下,上海房地产市场全面火爆。
“升温”虽可喜,但有不少人感叹:为何近来市场会“热得让人透不过气来”呢?不可否认的是,在“井喷”背后也有投机因素的存在。眼下,上海市民中流传“房价将大涨”的说法。出于“买房赚大钱”的心态,许多人买房时已不问朝向好坏,不管价格高低,争先恐后买下一套甚至几套住房。面对种种“抢购”景象,有人惊叹:“这到底是买房还是在买西红柿?”
一位业内专家对记者表示,持“买房投机”心态的人,主要是出于三方面考虑。一是从7月1日起,上海土地使用权出让改用投标拍卖方式,以前协议转让时“暗箱操作”而可能被低估的土地价格,将回归市场价值,可能导致房价上涨。二是从8月1日起,上海商品住房将实施内外销房并轨,大批境外人士将进入上海买房,中高档住房需求量将增加,也可能抬高房价。而最重要的因素是,我国加入WTO在即,大多数人认为随着大量海外企业进入上海,楼市价格上扬将是可预期的。
然而,事情真的这么简单吗?有关专家提出不同观点:是不是所有的房子都已经升值或将会升值?内外销住宅并轨是不是简单地“低靠高”?中国加入WTO是不是会拔高住宅的整体价格?答案很可能是否定的。深圳万科集团董事长王石已经放言,“入世”后由于竞争加剧,房价可能反而下降15%左右。
保持态势更要预防泡沫
现在,最让人担心的还不是消费者的冲动。面对热得发烫的市场,许多开发商为此精神大振,展开了新一轮声势浩大的“圈地运动”,包括不少实力非同一般的海外地产巨头。
据业内人士估计,今年上海房地产开发量可能接近2000万平方米,如果这一“圈地”势头持续下去的话,很可能在几年内导致局部地区供大于求,而最早出现问题的地方将是闵行和浦东新区。在我国房地产行业尚无市场预警系统的情况下,这很可能带来整个行业的大起大落。而这种景象,很容易让人联想起前些年说得很多的一个词———泡沫。
在预防泡沫的同时,如何让更多的人买得起房,恐怕也是政府主管部门必须认真对待的一个问题。在房地产市场“涨声”一片时,如何保持合理的住房用地供应量,保持商品房、经济适用房和廉租房供应的合理比例,采取措施平抑房价上涨,这恐怕是当务之急。
在经历了几年调整回落阶段之后,上海房地产市场仿佛又进入了新一轮高速发展期。从市场的热闹程度来看,说上海房地产走进“春天”应不为过。但是,在保持这股上升态势的同时,如何及时采取措施预防可能出现的泡沫,也是当前的一大课题。人们期望上海房地产走进一个长达5年甚至10年的“黄金时代”,而不是新一轮泡沫的开始。