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现在社会上有一种现象:很多人攒够了10万元不敢买车。为什么?怕养不起———上保险、交养路费、修车、油儿钱……一年下来怎么也得万八千的。与此相反,很多人贷款借钱,凑够了30万元就敢买房。为什么?因为以为买了房就万事大吉了,根本没想到每月除了还几百上千的贷款以外,还要交一二百元甚至更多的物业管理费,而且不管房子住与不住,这个钱要永远交下去。于是不少人在买房之后才发出“买房也怕养不起”的感叹。
物业管理费用多高为宜
认为物业管理费用高,是很多业主感叹养不起房的根由。究其原因,市居住小区管理办公室刘志宇主任认为有二:一是原来物业管理是由单位或国家作为一种福利提供给住房人,现在变成了个人掏钱购买的商品,出这个钱,对很多购房人来说还不习惯,难以接受;二是目前物业管理经营行为不够规范,机制不健全,有些项目存在收费与服务不相符,质次价高的现象。刘主任认为,其实物业管理费用高与不高,关键要看物业管理的水平、深度和质量。要想生活舒适,物业得以保值,就需要花相当多的资金来进行管理。一个住宅小区,绿化、保洁、保安工作做得好,房子养护维修得好,业主的生活质量才能提高,所购物业也才能得以保值。发达国家有些已建成近百年的房子,看起来还很新,住着也很舒适,就是日常维护管理得好。比如3年粉刷一次外墙面,定期更换水管、电线,主要设备定期检修……而我们有些房子却“未老先衰”,比如前三门钢混结构的楼房,本应100年至少七八十年的寿命,现在才二三十年,已破旧不堪。业主身住其中,很难有好的生活感受。有研究报告认为,一个城市将当年新建住宅投资的15%用于物业管理维修的费用,是比较合适的。一套房子如果花50万元购买,使用六七十年,其间的物业管理费用,也将是一个可观的数目。
现行物业管理费用高不高
当然,以上只是从理论上讲,物业需要相当多的资金来养护管理。而就目前我们一些物业管理的现状来讲,现行的物业管理费用是高还是低,又是另一个问题,也是目前许多业主和物业管理企业发生矛盾的焦点。很多业主认为物业管理企业并没提供多少服务,只是站站岗,扫扫地,收收水电费,每月交一二百元物业管理费太多了;可物业管理企业也有牢骚:每平方米不到一元的管理费,别说赢利了,能保住本儿就不错……物业管理费是高还是低,好像是永远打不清的官司。
对此,专门从事物业管理研究、培训等工作、具有国外先进管理经验的瑞赢物业研究所朱孝安经理认为,要弄清这个问题,首先应该要求物业管理企业拿出你的物业管理费用预算细项来。比如管理这个小区,你用了多少保安人员、保洁人员、绿化养护人员,他们的工资、福利开支是多少?公共区域的水电费要花多少钱?清运垃圾、化粪池清掏、物业管理用房的费用是多少?物业管理人员有几位,工资福利等开支又是多少……仔细看一看,算一算,收费是否合理,是高是低,便可一目了然。
为了规范物业管理,考虑到一般居民的经济承受能力,市政府规定,除高档住宅的物业管理收费实行市场价,收费项目及标准由物业管理企业与物业管理委员会协商确定外,普通住宅和经济适用房的物业管理收费标准,均执行有关部门制定的指导价,现行标准是普通住宅约每平方米每月1至2元(分多层与高层),经济适用房约每平方米0.5至1元。物业管理企业认为按此标准收费,只能提供最基本的服务。也往往是在这些小区,业主与物业管理企业的矛盾比较多。物管企业往往因为无利润可赚而减少服务项目,降低服务标准。其结果是引起业主不满,拒不交纳物业管理费,形成恶性循环。
为此曾有人主张取消政府定价。可不容忽视的是,目前我市中低收入家庭仍占绝大多数。买房者除了一些中高收入家庭外,还有不少拆迁危改家庭。他们虽然住上了商品房,但还没有达到花钱买享受的生活水平。因此在现阶段,特别是普通住宅和经济适用房,物业管理收费标准仍需要由政府制定指导价,将其限制在广大住户能够接受的水平。
提高物业管理水平是关键
在此情况下,如何保证物业管理行业的健康发展,扩大物业管理覆盖面,提高物业管理水平呢?有识之士提出了以下建议:
一、物业管理企业要扩大规模,降低成本。在本市首家物业管理企业招投标项目美林花园中中标的天鸿集团燕侨物业管理公司经理辛伟民认为,物业管理确实是微利行业。面对本市相当多的普通居住小区和经济适用房住户的承受能力,物业管理企业寻求生存和发展的惟一出路,就是通过整合,扩大规模,降低成本,规范管理。那些既无品牌又无规模的小企业将很难生存。
二、通过积极的宣传、引导和示范,让广大业主尽快接受新的住房消费观念。买房人应认真考查所买物业的管理情况和收费标准。有经济承受能力或做出相应的计划,再决定买房。这样能在一定程度上降低物业管理的难度,减少物管企业与业主的纠纷。
三、业主加强自我保护,积极参与小区物业管理,是提高物业管理水平的主要措施。市小区办提醒购房人,在买房前,应向开发商索要在政府部门登记过的《房屋使用、管理和维修公约》,没有《公约》或《公约》中对物业管理服务存在缺陷的商品房,不应购买。业主进住后,应尽快要求物业公司成立业主委员会或直接到区县小区办申请成立业主委员会,对物业管理工作进行监督。
四、呼吁有关管理条例尽快出台。瑞赢物业研究所朱孝安经理特别提到,要保证本市物业管理企业能够健康发展,大力推进物业管理市场化、专业化和社会化进程,市有关部门应尽快出台更合理、更完善、更切合实际的物业管理条例,规范物业管理各方的行为;同时大力推行并规范物业管理项目的招投标制度,把公平竞争、优胜劣汰作为提高行业整体水平的重要机制。