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针对住房金融市场秩序的混乱,央行终于决定痛下杀手。
在日前公布的《关于规范住房金融业务的通知》中,央行要求各商业银行严格审查住房开发贷款发放条件。规定住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业,企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%,同时,开发项目必须具备“四证”。
对于商业银行发放的个人住房抵押贷款,央行要求贷款额与抵押物实际价值的比例(抵借比)最高不得超过80%,严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。
央行新规定的发布,恰逢我国房地产开发再次升温,大中城市房地产价格稳步上扬,因此,引起了业内的广泛关注。
住房金融蕴含风险
近几年,我国住房金融业务发展迅速,对拉动国内需求,推动国民经济发展起到了积极作用。截至2001年4月末,商业银行个人住房贷款余额已达4073亿元,与1997年末的190亿元相比,增加了3883亿元,每年的增长速度都在150%左右;2000年,商业银行个人住房贷款增加额占到全部贷款增加额的19%,2001年1-4月,这个比例达到了22.6%。
但是,作为一项新兴的金融业务,住房金融仍处于探索和积累经验阶段。个人信用体系、住房交易市场等住房金融发展的基础条件还不健全;部分商业银行还不能正确认识和把握个人住房贷款的风险,住房金融业务发展过程中也出现了一些问题,有的银行对不具备开发资质的公司或“四证”不全的项目发放贷款;有的银行放松信贷条件擅自推出个人住房贷款业务品种,有的银行内部管理薄弱,对贷款项目审查不严,甚至出现对同一项目重复贷款的现象,影响了正当的业务竞争秩序,既不利于防范信贷风险,也不利于房地产业的健康发展。
取消“零首付”事出无奈
对于银行和房地产公司而言,首期付款能够起到两方面的作用:一是首期付款一定程度上可以证明借款人的支付能力,减轻借款人财务负担;二是首期付款能够约束借款人的交易行为,使其慎重作出购房决策并履行还款义务。
但是,随着住房产业和住房金融的发展,市场竞争日趋激烈,一些住房开发企业和银行竞相打出“零首付”的旗号吸引客户。
据了解,市场上的“零首付”住房贷款大致可分为以下几种情况:一种是购房者支付住房开发企业的全部购房价款都从银行贷款取得,个别开发企业甚至虚增房价,使得虚假房价款按规定贷款比例计算的贷款额与实际应付房价款相等,以欺诈的手段造成银行事实上发放“零首付”贷款。另一种是开发企业销售住房时只收取购房者80%价款,这部分价款按照规定贷款比例从银行贷款取得,剩余部分价款由购房者在一定期限内一次或分期付清,借款购房者不需要支付首期付款,也造成事实上的“零首付”贷款。此外,部分商业银行推出了新的业务品种,借款人以拥有完全产权的旧房抵押或有价证券质押从银行贷款,以该笔贷款作为购买新房的首期付款,个别银行将这种新业务也称之为“零首付”贷款。
以上种种形式,或者是直接违反人民银行规定,或者是规避银行贷款管理,或者是误导消费者,对关于首期付款比例的规定造成冲击。人民银行此次专门针对“零首付”重申关于贷款比例的规定,目的就是要规范市场行为,维护公平竞争环境。
对于不动产抵押来说,银行都有一定的抵押率,房地产一般是七成。根据商品房成本和供求关系,商品房的价格会随之波动,幅度大约是20%至30%,因此,发放最高为八成的按揭贷款,即使贷款人没有还款能力时,房产的价值犹存,银行的资金不会承受太大的风险,而如果是“零首付”,抵押物的价值不足以抵偿还款额,资金风险必然爆发。
业内反应较为平静
对于央行“禁令”的出台,房地产业较为平静,这一方面是因为这几条规定早在几个月前就在业内传开,媒体也就此进行了许多讨论;另一方面是大家对认为“零首付”遭封杀不会影响房地产市场和购房者正常的贷款程序,也不会有人因此被挡在购买商品房的门外。
某房地产公司老总就认为,如果消费者没有商品房价值20%至30%数额的存款,就不适宜买房置业,即使搭上“零首付”的便车,巨额的经济负担也会吃不消。一位开发商认为,这还可以防止人们因“零首付”而头脑发热购房,减少此后产生的不必要纠纷。