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日前,中国人民银行行长戴相龙在银行系统防范和打击各种金融违法违规活动工作座谈会上表示,当前要加强整顿金融秩序,维护公平竞争的经营环境,特别防止在消费信贷中的恶性竞争,停止发放零首付居民住房贷款、不问用途综合消费贷款。这一消息的传出引起了广泛的关注,业内人士不禁要问:取消零首付会对房地产市场产生怎样的影响?买房人也想知道:为什么要取消零首付?会影响自己今后贷款买房吗?
■北京银行没有做过零首付
据了解,北京市场曾经出现过的零首付与外地有所不同,北京市场上的零首付实际上是开发商推出的“分期首付”或“部分首付”;而外地推出的零首付由银行以借款人资产作为抵押或质押而向借款人发放的首付款贷款。
据招商银行北京分行行长王良先生介绍:“目前我还没有听说北京的哪家银行推出过零首付。在上海和厦门等地有些银行推出过此项业务。”中国农业银行房地产信贷部罗处长也说:“据我了解,零首付作为一种新的金融品种推出后,到目前为止,只有在广东的农业银行发放过零首付住房贷款,涉及金额大约6亿元。在做法上是用抵押或质押的方式发放零首付,对于个人来说虽然不用付首付款,但对于银行来说零首付并不是零资产,而且零首付贷款的抵押率是很低的,一般为50%,最高不超过80%。现在,我们已经通知各分支行暂停办理此项业务。”
■取消零首付意在防范风险
业内人士一致认为,中央银行取消零首付是为了防范金融风险。招商银行北京分行行长王良认为,“零首付的不利之处在于,这种业务会增大银行的风险。比如,一套价值100万的房子进行零首付即由银行贷款100万给买房人,将来如果因为某种原因引起房价下跌,这套房子可能只值90或80万了,买房人可能会停止供款。这样银行就会承担很大的经营风险。”
“而且,零首付的推出也会引起银行之间的恶性竞争。按揭贷款从最初的七成20年,到后来的八成30年,贷款条件、期限和额度已有了极大的放宽。我认为,七成20年是比较理智的做法,八成30年就有一些风险了。客观地讲,房地产的价格下跌两成的可能性是很大的。比如,亚洲金融风暴使香港的房地产价格下跌了50%,很多房地产成了负资产。内地的房价相对香港要低很多,风险相对也小一点。但就北京的房价来说,下跌不是没有可能的。如果房价下跌两成可能会有很大一部分人会放弃目前的房产,而选择户型、配套、位置等更好的房产。所以,据我理解,取消零首付最大意义在于防范风险。”
中国农业银行房地产信贷部罗处长认为风险主要来自于以下几个方面:
首先是来自开发商的风险。我感到目前房地产开发还不是很规范,开发商的资质良莠不齐,鱼龙混杂,规模十分分散。目前在北京市场上,很多项目还没有出地平面就已经开始销售了,而且开发商把预售房款也作为开发资金的重要构成部分。一旦出现烂尾,买房人将拒绝还款,银行已贷出的资金将无法回收。
其次是来自于借款人的风险。由于目前国内没有建立个人信用评定机制,无法真实准确地掌握个人的资信状况。致使银行放款时依据的个人收入证明的真实性大打折扣,而且最多只能证明借款人的过去,借款人的未来收入无法把握。所以来自借款人的风险也是十分大的。
■取消零首付要求 买房人有一定的资金实力
虽然零首付会给银行带来一定的风险,但它却给许多没有足够资金实力的人买房提供了方便。取消零首付后,岂不把这部分人拒之于房门之外了吗?王良行长对此的理解是:“这也是零首付对市场产生的一种误导。买房人必须在有一定自有资金的情况下才能买房,而零首付可能引导一些没有足够经济能力人也来买房。”
“据我了解,在北京实行的零首付并不是由银行提供全部贷款,银行最多提供八成贷款,两成首付款买房人向开发商以分期付款或其它方式支付。按照严格的贷款规程,只有买房人向银行提供了首付款的发票后,银行才会向买房人发放按揭贷款。可是为了争夺业务,有些并不要求买房人出示首付款发票。在正式取消零首付后,银行这方面的要求会严格起来。”
“零首付”风险在哪里
从银行的角度来说,应该了解“零首付”、“部分首付”、“特殊的还款方式”等这几种首付款方式的真正涵义,冷静观潮,以不变应万变。实际上,这几种首付款方式都是伴随着银行个人住房贷款业务的推出而产生的。房地产开发商利用银行开展个人住房按揭贷款业务这一有利条件,快速、有效地回收建设资金,实现利润。在人民银行的《个人住房贷款管理试行办法》中规定,在商业银行和住房储蓄银行开立储蓄存款户或交纳住房公积金存款的,存款余额占购买住房所需金额的比例不得低于30%,并以此作为购房首期付款。从规定中我们不难看出,购房首付款是银行要求有贷款意愿的购房者提供的一种证明,也是间接体现借款人信誉的一种证明。购房首付款的支付与否说明借款人买房的诚意,也有利于银行掌握借款人的资信情况,从而相对降低了银行的信贷风险
。因此,对于银行来说,首付款是很重要的。
对借款人来说,所谓“零首付”、“部分首付”等是指借款人与开发商协商后签订的分期支付或不支付首付款的一种方式。它们之间没有本质的区别,都是由房地产开发商在购房者发生借款行为时,阶段性或全程性作为借款人的保证人,以此保证担保协助购房者向银行申请贷款,相对借款人是“看上去很美”的这几种首付款方式,对银行来说却蕴藏着很大的风险因素。因为对于解决借款人手中资金短缺又急于购房很有帮助,但是却易造成借款人放松还款意识,或不法之徒有可乘之机,出现骗贷等违法现象,严重造成银行信贷风险。
对于房地产开发商来说,运用各种促销手段,可以增加房屋销售量,尽快回收已投入资金,从中获得利润。银行的介入对房地产商来说是种契机,可以使那些无力一次性购买房屋的消费者,实现买房的心愿,所以他们关心的是购房者在银行做按揭贷款的有多少,能不能及时做到资金回笼。因此,房地产开发商实力是否雄厚,开发的住房或商用房是否热销,是以上几种首付款方式开展的基本条件,因为上述提到的保证人是要承担连带责任的,是要在借款人违约的情况发生后,回购自己的住房来还银行贷款的。试想一下,没有一定实力的开发商能不能让银行放心,会不会出现套取银行贷款的情况。因此,审核开发商的资质,是确保银行利益不受损失的必要手段。
但是,问题出现了,现在北京市各家商业银行都看中了个人住房贷款这项质优量大的新兴业务,竞争市场的形成,使得开发商感觉到自己手中现有住房这块砝码越来越重,与银行之间的对话就会失去平等,使银行处于不利之地,也为扰乱竞争市场埋下了隐患。因此,取消零首付对银行来说是规避风险的做法,同时也提醒银行要重视住房贷款的风险控制。
还有一点,在首付款“特殊付款方式”上有损银行利益,在开发商与借款人的签订的购房合同的补充合同中规定:在借款人未付清全款之前,房屋所有权证、土地使用权证暂做抵押物,办理抵押登记后由开发商保管。也就是说,首付款由开发商借给购房者,并收取利息,但在此期间,借款人与银行的借款行为已经发生,房产被分割后分别用于抵押,因此,为了维护银行自身利益,应在按揭协议中明确注明房产第一抵押权人为银行,办理抵押登记后的证件应由银行保管。要保证不管房地产开发商如何变换方式,我们都不能放松信贷风险这根弦。(周宏 工行北京分行房地产信贷部 杨京)