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在福利分房的年代,当住房有个小病小灾时,自然是到单位或街道的房修科登个记,然后等着他们上门免费维修。当然,作为享受这种免费维修的代价,就得要忍受无限期的拖延和恶劣的服务态度。随着住房商品化的改革,越来越多的住房由物业管理公司负责管理。人们渐渐意识到,物业管理也是一种有价的商品。那么,这种商品目前的价格如何?小区的物业收费中存在哪些问题呢?居民物业收费的意识如何?为此,本报近日进行了调查。
目前物业收费比预期高26.8%
当问及被访者“目前每月每平方米需交付多少物业管理费”时,竟有近八成以上被访者表示“不知道”;在知道具体交纳费用的被访者中,只有不到二成的被访者居住小区目前物业管理费不超过1元/平方米/月,平均为2.08元/平方米/月,且这些物业管理费绝大多数由被访者家庭独自承担。
但当问及目前“小区物业收费标准价位如何”时,只有二成的被访者未作出任何评价,比不知道具体交付数额的比例降低了近60个百分点;此外,有43.1%的认为“比较适中”,三成认为“比较贵”,只有6.9%的认为“比较低”(详见表1)。
对于每月合理的物业管理收费,四成被访者期望物业管理收费不超过1元/平方米/月,同时有相同比例的被访者期望在1―2元/平方米/月之间,只有不及二成的被访者可接受超过2元/平方米/月的收费标准,平均值为1.64元/平方米/月。与目前物业管理收费均值(2.08元/平方米/月)相比,期望均值明显低于实际均值,实际均值比期望均值高26.8%。
在调查中,我们发现这样一个有趣现象:对目前小区物业管理总体满意度越高,认为小区物业收费比较贵的被访者比例越低。或许是物超其(价)值,或许是物不及其(价)值,终归在某种程度上说明被访者对物业的满意程度与物业收费有一定的相关性。
物业管理收费的问题
那么,具体说来,小区物业管理中存在哪些问题呢?调查结果显示,从业人员服务意识差、物业管理公司收支不透明、收费与服务质量不相称是小区物业管理中存在的主要问题,而价格构成不合理、存在乱收费现象被被访者认可的比例较低,也在10%以上(详见表2)。此外,被访者认为还存在的问题为:从业人员不足、不听取居民的意见、管理不当等。
在表2所述的5大问题中,其中有三项,即从业人员服务意识差、物业管理公司收支不透明、收费与服务质量不相称,与服务质量直接或间接相关。这在某种程度上说明,要使居民对物业满意,物业首先要提供较好的服务,同时收费要合情、合理。
那么,哪些费用不应该包括在物业管理收费中呢?调查显示,认为“车辆存车费”、“各种费用的统收服务费”、“大中修费用”不应该包括在物业管理收费中的比例名列前三位,分别为37.6%、30.3%、29.4%。按现行的物业收费标准来看,这三项是物业收费的有效组成部分;不过根据目前对物业管理收费标准修改的争论趋势来看,大中修费用有望不再包括在物业收费标准中,从而减轻老百姓的物业交费负担。至于争议较大的车辆存车费(不包括机动车存车费)、各种费用统收费,该如何进行调整,还望引起政府相应部门的重视,以便提高百姓对物业的满意程度。
物业收费高低与物业服务水准应挂钩
由物业管理公司进行房屋管理,在我国仅有短短几年的历史,而且接受管理的范围也不大,一般说来,只有新建小区才由物业管理公司管理,绝大多数的住所依旧由工作单位房管所或街道管理。但令人高兴的是,居民在物业管理方面的意识非常强烈。他们认为作为小区居民,有权选择、更换物业管理公司;有权要求小区物业管理费的高低与物业服务水准的高低相挂钩;同时也愿意为自己对物业服务的特殊需求支付相应的费用(详见表3)。
那么,被访者理想的居住环境是什么样的呢?他们要求物业管理者提供一个安全、干净、安静、绿化好、各种设施设备正常运转、配套设施完善的小区环境;此外,还要求物业管理者定期举办活动组织邻里沟通,对居民管理尺度一致,能对老人和小孩提供专门服务。(海荣 周宏)