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1月15日,三亚湾旁的一声炮响,海角丽园的3幢“半拉子”别墅被强行拆除。这一声炮响,也打破了海南房地产市场多年的沉寂,引起全国的关注:700多万平方的空置房何去何从,多头债务纠葛的“烂尾楼”如何处置。作为全国处置积压房地产试点省区,人们开始以一种新的眼光重现审视这个中国最大的经济特区。
700多万平方米积压房,海南房地产积重难返?
海南积压商品房数量之多是全国之最:占全国总人口的0.6%,积压商品房的面积竟占到的10%,约为703万平方米。房地产的背后是金融资产,积压房地产就是积压了银行的钱。
据统计,海南积压房地产703万平方米加上闲置土地28万公顷,共占压工、农、中、建4家国有商业银行406个亿,这还不包括其他的社会资金。据调查测算,金融资产只占到积压总资产的48%,由此可以估算出积压社会资金累计达800多个亿。
作为我国最大的经济特区,大量房地产的积压严重影响了海南省的经济运行。然而,积压房地产状况十分复杂,盘根错节,要想盘活,谈何容易?
“吃进来,分开来,吐出来”,三方“放血”齐救市
1998年12月,朱?基总理在海南视察工作时决定要把处置海南积压房地产作为全国试点,这一决定成为海南房地产走向盘活再生的里程碑,也是全国积压房地产走出困境的起点。
通过四项专题调研发现,他们面对一个高成本和低价位的矛盾。以原成本每平方米4000元的房子为例,要想有价有市,最多能卖出每平方米1000元的价钱。那3000元的价值落差由谁承担?不可能由消费者承担,那么只能由企业、银行和政府承担。
价值落差由银行、开发商和政府这三个方面共同承担,但如何承担?这又是一个难题,海口市处置积压房地产工作小组是用“吃进来,分开来,吐出来”的思路来分三级消解价值落差:
第一步,让银行“吃进来”。银行让企业依法欠债还钱,没钱的只好用房产抵押还银行的钱,成本高于现价的差价由开发商承担,开发商首先放血。
第二步,由银行成立资产管理公司再把这些房地产从银行剥离开来即“分开来”。国家在财政上要给国有银行以适当支持。在这一过程中,银行放血。
第三步,资产管理公司再把房地产“吐出来”。这回轮到地方政府放血了,该要的税不要了,能减的费就减了。另外,政府承诺,凡是转化为经济适用房的商品房每卖掉一平方米,政府当年吃进来的土地出让金就退回一平方米(最高的每平方米土地出让金达300多元)。这样一来,政府、银行和开发商在各个环节上合理承担成本与现价之间的价格落差,积压房地产的价格问题终于解决了。
空置房转为“经济房”,迈出市场第一步
去年11月1日,海口市处置积压房地产工作小组在海口文华大酒店召开了新闻发布会,八菱大厦等14个试点项目首批由积压商品房转化为经济适用房上市销售。
由于这批项目产权清楚,手续合法,加上政府限价销售,最高的政府限价为每平方米1418元,最低的只有每平方米942元。试点项目一经推出,社会各界反响空前强烈,20多万平方米的空置房不出两个星期,成交过半。有些商品房一经推出便告售罄。
在试点项目的带动下,许多房地产开发商纷纷提出申请要将积压普通住宅转化为经济适用房销售,在随后的’99海口市经贸招商周开幕当天(2000年11月29日),又有琼苑广场等11个获准转为经济适用住房销售的积压商品房项目举行了购房签约仪式,成交面积约12万平方米,共1000多套住宅,购房者多为岛外单位和个人。
下一步,海口市处置积压房地产工作小组还准备今年在北京举办一次较大规模的海口市房地产展销会,把海口的房子“卖到”全国去。(赵红)