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上海商品住宅购买群体正在发生变化―――购买主体已从过去以中高收入者为主、中低收入者为辅,向以中等收入者为主、高收入者和低收入者为辅转移,而且,这种转变正在加速之中。
研究上海楼市还可以发现:2000年开始,前瞻性的规划设计大量涌现,这对按前几年楼市目标人群设计的楼盘已经产生冲击。前瞻性表现在项目设计的很多方面,如冷热净水系统、中央空调、多层带电梯、车位充足、小区绿化和物业管理的人性化和智能化等,基本上能与未来几年、十几年的市场需求相吻合。但是,上海住宅供应的总量永远大于需求,这就要求发展商在以特色产品激发购房者产生购买冲动的同时,不能过分豪华,应控制价格。尤其应该注意这样一个问题,尽量避免将所有层次客源一网打尽的做法,因为高收入客源不愿入住人群层次混杂的社区,而中低收入购房者也不希望社区住户间贫富反差太大。在上海住宅产品日益紧贴市场需求、日益进行市场细分的今天,产品定位的精细化和准确化,是产品热销和躲避风险的一个关键因素。因为,物业品质的提升,不仅是购楼时楼价的一次性提升,还将成为业主入住后的日常支出,如冷热水供应系统,“主力军”层面的购房者往往会望而却步,这就是不少现代化超大型优质楼盘叫好不叫座的症结所在。
随着市政建设的日新月异和经济要素的外移,城市空心化日益明显。各种因素综合,造成了目前市中心边缘区域特别是交通便捷的内环线以外5公里内楼盘需求量不断增加。上海楼市购买“主力军”的“重组”,应该引起有关方面的关注。
应该注意到,目前上海新建住宅的每户平均总成交价为28.39万元,平均单价3095元/平方米,平均建筑面积92.92平方米。从发展和购买能力分析,楼市“主力军”利用积蓄、出售原有住房的收入、组合贷款,有能力购买使用功能较完善的新房,即三室二厅120平方米左右或二室二厅100平方米左右的住房。由此可以预计,交通便捷的北翼、浦东和闵行区的高级不高价的住宅,将在市场上有很大的需求。此外,作为次级群体的高收入者,一般已经进入“二次购房”期,他们的需求一般以别墅、联体别墅和高级公寓为主,而同样为次级群体的低收入者,存量低价房和二手房已经是他们的重要选择。上海楼市事实上已经进入了一个“接力消费”时代。 (吴倩宏)