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土地是人们最早用来从事经营活动的生产要素,因此人们对土地的交易方式投入了大量的精力。土地的交易方式也是市场经济中演变最完善的交易形式之一。我们如果对土地的形形色色的交易方式作一个最简单的概括就会发现,它的交易方式在我们向市场经济过渡的每一步都有标志性的变化。无偿划拨代表了计划经济时期我们对土地的管理和使用:协议批地则是今天在过渡时期的普遍做法,而拍卖和竞标离我们越来越近,因为这才是在市场经济下最通常的土地交易规则。
无偿划拨这种形式今天已经很少见到,那是因为各级政府都充分意识到土地的价值,因而不会轻易撒手。但是,在公益事业上的土地无偿划拨,却是应当保留甚或是必须坚持的。有些地方政府为了利益,放弃了对公益事业的土地无偿划拨,是典型的见利忘义。无偿划拨还给我们留下一份遗产,就是怎么解决因无偿划拨造成的土地资源浪费问题。它是利益再分配不可回避的课题。一些因无偿划拨土地获得大量资源的机构,因土地的升值坐享其成,造成了严重的分配不公,这些机构自行使用无偿占有的土地资源,也会和城市规划形成矛盾。
笔者认为,土地交易方式最值得注意的是目前的协议批地形式。本来作为交易形式,在一个时期内并存是很正常的,如前所说,无偿划拨也有其存在的理由。但作为一种标志,拍卖和竞标应当是土地交易的主要方式,这是走向市场,采取的通常做法,以保证市场的公平。
自1987年深圳第一次采取公开拍卖的方式进行土地交易以来,我们已经走过10多个年头。但是回头看看,尤其是经过1992年到1993年的土地大升值以来,我们见到的土地拍卖和竞标的案例屈指可数。对全国各级土地管理部门来说,土地拍卖不过是一种宣传手段,只有新闻效应。
但是,协议批地带来的问题却日益严重。首先,它传达的价格信息是扭曲的,因而会对市场造成误导;土地价值得不到符合价值规律的体现,必然造成土地资源的浪费;这就是目前一些地方城市土地被闲置的原因。
然而更大的问题还不是经济损失。从协议批地在近年来执行的情况看,最大的问题恐怕是它所带来的对社会风气的影响。在协议的背后,是土地开发商与各级政府官员之间进行的其他交易。正是这种交易的存在,正是这些利益的存在,使得原来倾向于采取市场经济做法的如深圳等地,也逐渐放弃了依靠拍卖和竞标的方式来出让土地使用权。
土地是一种特殊商品,因此它的交易方式成为了一种标志。在今天,土地的拍卖和竞标应该是土地交易方式的主流。盘龙