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■老年人在展会上亦成为开发商争取的对象
一个老人,在60岁的时候,花一大笔钱投资一套房产,在百年之后还可以将这笔钱“收回”留给子孙。这样的事听起来似乎很离谱,但这种事在以促销策略见长的北京房地产市场上的确出现了。这种名为“投资返本入住”的策略已被不少购房者尤其是老年人关注。
■返本入住买房人只能是老人
在北京以兴建老年住宅而闻名的小汤山项目太阳城,近期推出一项名为“投资返本入住”的销售方式:入住年龄为60岁以上的健康老年人,一次性支付100%的房款。自入住的第二个月起,开发商每月向老人偿还入住本金,本金的支付方式为:入住公寓的全部房款除以20年除以12,偿还期为20年。如果老人在20年内不幸去世,开发商将一次性偿还老人所剩本金(20年应付的全部房款减去入住年限应付的房款);如果老人健康长寿,在太阳城生活超过20年,则不再支付入住房款,可在太阳城终身居住。
推出返本入住促销策略的太阳城规定,买房者只能是60岁以上的老人,该项目开发商认为,这种作法“不仅使老人老有所养,还能给子孙遗留现金财产,只许以老人名义购买,是想让这种带有公益性质的投资方式不会流于形式。”看来,这家开发商的老年牌是打定了。
■开发商念的是什么经
虽然开发商把“公益”二字挂在嘴边,但是谁都明白,亏本的买卖谁也不会做的。正如太阳城的开发商朱凤泊所言,返本入住,对于开发商来说利益也是非常巨大的。因为买房的老人必须交纳所有的房款,开发商可以一下子集纳一大笔资金,具有了在房地产业中十分重要的资金优势,这笔钱可以用于项目的建设等重要环节。
该项目开发商坦言,一套房子按全款50万计算,太阳城总共拿出50套来推行返本入住,50套将会筹集到2500万元,这2500万分成240个月返还给买房的老人,每月仅需付出10万多元,这笔钱对于一个30万平方米的房地产项目来说根本微不足道,但如果开发商从银行贷2500万的话,按照现行的利息计算,在20年内,开发商每月偿还银行的借款就达14万元左右,这还不算还本金的钱。从这个角度上看,太阳城此举似乎真的稳赚不赔。
记者在采访中了解到,太阳城在试用返本入住的房产中,并不出售产权,只是老人的终身使用权。居住在此的老人百年之后,其继承人收回房产本金,开发商继续将房产再次以返本入住的方式推出,资源如此重复利用,房屋的价值将远远大于一套正常销售的房屋价值。
■返本入住合法吗
这种返本入住的售楼方式还未出手,便收到了许多方面的质询。据朱凤泊介绍,太阳城在推出返本入住前夕,曾向业内发出了数百封咨询意见函,在收到的反馈中,有70%以上的被咨询者赞同这种促销方式,而30%的被咨询者认为开发商会因此承担一定的风险,其中不乏有人认为是开发商变相集资。
关于这些疑问,记者采访了人民银行总行有关部门,金融监管司的一位女士向记者介绍,现在的所谓非法集资往往集中于“高息揽储”的行为,即以高于银行利息的回报向社会或个人求储、集资。而房地产一些促销策略中的返还、回报并不属于这一概念。
北京一位姓唐的房地产专业律师对记者说,房地产开发商的返还、回报等做法是否违规在法律上并没有指出。但就太阳城的举措来说,开发商拥有房屋的产权,有控制、处分房产的权利,只要被买房人所认可,就可以成立。
但唐律师出指出,这种举措亦有风险,那就是一旦遇到开发商在住户不知情的情况下,将房产抵押给银行或是其它企业,发生纠纷会造成很多麻烦。不过,拥有合法地位的开发商应不会发生这样的情形,尤其是在多方面的监督下,这样做只会“自砸门户”。
■谁会购买返本入住的房子
据一位被访者所言,随着生活水平的提高,老年人的寿命也越来越长。据有关部门调查数据表明,北京老年人的平均寿命已达73岁以上,返本入住所承诺的20年之限之后,居住其中的老人将免费居住至终身,开发商是否“养得起”。对此朱凤泊表示,二十年以后,项目早已成熟,成本以及该得的利润已经兑现,长寿的老人反而会成为小区的“宝”。
据开发商介绍,返本入住的促销方式已使不少老年人怦然心动。一位关注此事的老人说,现在老年人在买房市场上的处境很尴尬,子女想孝敬父母但又喜欢和他们分开住,给父母买的房往往在环境比较好的郊区,但在父母百年之后,儿女由于种种原因不会去居住,这样就造成了浪费。返本入住既可以使子女孝敬老人,也可以使几十年之后子女拿到买房的全款,而且,太阳城地处昌平小汤山,是政府规划的现代疗养区,非常适合老年人生活,可谓一举多得。
此外,老年人自己想买房也很麻烦。按照现行规定,银行在放贷时对年龄的限制很严格,对于50岁以上的老人借贷基本不予考虑。通过返本入住,使一些有特殊情况、又有一定积蓄的老人老有所养。
■老年人市场能否成为下一个房地产主题
其实,在世界很多地方,关于买房养老的促销方式也有一些体现。例如在美国、加拿大、欧洲、澳洲、日本、新加坡以及我国的香港,都在盛行一种被称之为逆按揭的针对老年人的售房方式,与返本入住有些相似之处。这种方式的具体做法是:本身有物业的老年人将房子抵押给银行,二者的关系逆转,银行以分期付款的方式,每月或每年向抵押人供款,直至抵押人去世为止,银行才能收回房子。这种方式的优点就在于老人每月可以取得生活保障,不必过多地依靠别人。
引用一位业内人士的话讲,种种迹象表明,老年住宅会日趋升温。全球目前已进入老龄化时期,一些有先见之明的房地产开发商自然不会错过这一抢得先机的机会,各种相关的促销方式也会随之而来,但无论如何,与众多成功的举措一样,只有使买房、卖房双方都有收益才能算得上是一个成功的房地产策划,这也就是很多开发商所说的“利益均益性”。 (张剑)