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CBD中关村为租售热地
北京的商务中心区(CBD)及长安街沿线和新概念上的中关村地区是近些年来甲级写字楼的主要供应区。去年,在中国即将加入WTO的大背景下,加上政府强调重点建设北京商务中心区,大力开发中关村高科技商务中心区,使这两个地区内及周边高档写字楼的需求呈直线上升势头。除国外的各大知名企业外,国内的许多大型国有、民营企业结合改制、树立品牌形象,也纷纷进入高档写字楼。伴随着中外企业的入住,各类中介服务机构也扎堆儿于热租的写字楼中。特别是去年上半年,由风险投资支撑的网络公司异军突起,这些公司与实力雄厚的通讯、计算机和软件公司、金融公司均以较大的租售面积共同托起了写字楼市场,使甲级写字楼的平均租金报价达28美元每月每建筑平方米,国际甲级写字楼的租金在去年已达到40至50美元每月每建筑平方米。
尽管去年下半年许多网络公司经营状态不好,纷纷合并、转租或清盘,其写字楼的租售面积大为缩减,但由于市场的总体供量有限,去年新开盘的90万平方米写字楼需要至少2-3年的开发周期,新增供应基本没有多少面积。而且在中央商务区,像国贸中心国际甲级写字楼中仅有不到10家网络公司,所占比例不足3%,并且多是资金实力雄厚的上市公司,其市场的变化对这样的写字楼影响不大。大量进入中关村地区的网络公司也已在过去的9个月里基本整合完毕,许多公司已转入中小写字楼和商住公寓中。
由于前两年商务中心区与中关村地区新上市的写字楼总量不大,特别是中关村地区未来一两年除了数码科技大厦和太平洋国际大厦等几个物业,甲级写字楼的新增使用面积也就40万-50万平方米,十分有限,CBD地区的国贸三期等项目最快也要在4年以后才能投入使用。而北京“十五”规划决定5年内要倾力支持开发这两个地区,使之成为中国新经济的核心区,这无疑会吸引更多的国内外企业进驻,业内人士预计,在未来1-3年里,这两个地区的写字楼仍会处于供不应求的热租热卖局面。
楼价涨定了 抱不回金娃娃
从目前的情况看,未来一两年(即2001到2002年)北京写字楼市场的供应,尤其是位于东二环、东三环附近以及东长安街沿线的高档写字楼供应量仍旧非常有限。而这三个地区通常是对写字楼需求最旺盛的地区。除了中国人寿大厦,瑞城中心以及东方广场二三期等个别楼盘外,这三个地区在未来一两年基本上不会有什么现房落成。而这三个项目加起来也只有37万平方米左右的供应量。从北京西部看,中关村科技园区规划建设的100万平方米的总建筑面积在今年上半年才能全面启动,真正落成也得两三年以后。所以,2001年写字楼市场的供量有望增加,但幅度不会很大。
从需求上看,中国加入世贸后无疑会使许多外资公司进入中国,并且会使在中国的许多现有外资公司迅速发展。外资的金融、保险以及电信运营企业会大量增加在中国的投资,其中就包括增加在营业和办公网点方面的投入,而这必然会极大地拉动对写字楼的需求。另外,国外的许多投资基金和保险公司纷纷看好北京高档写字楼市场,它们一般希望整层甚至整栋地购买写字楼。除此之外,随着中国经济进入持续快速增长期,许多有实力的中资企业,尤其是一些高科技企业和金融机构,也将继续增加在这方面的投入。尽管互联网公司目前处于调整时期,但毕竟中国在这方面还处于起步阶段,未来还有很大的发展空间,因此有理由相信这类公司未来在写字楼方面还会有比较大的需求。
未来一两年北京写字楼市场仍将处于一种供不应求的状态,因而租金在现有的基础上会继续上调,但要达到1995年的最高水平也不大可能。这是因为第一,90年代初期和中期北京房地产市场炒作的气氛比较浓,整个房地产市场,包括写字楼市场的价格在一定程度上脱离了实际的价格水平,因而当时曾出现了100美元每月每平方米使用面积的天价。但是现在的市场已经逐渐变得比较理性,租金水平能更加合理地反映市场实际情况。第二,目前有许多高档项目正在计划筹建当中,这些项目尽管在未来一两年不会落成,但它们在预租和预售阶段必然会给市场带来压力,从而在某种程度上会抑制租金的过快上涨。
有业内人士预计,此番写字楼租金价格的攀升高度最终将是低谷期的4至5倍,眼下已进入了租金的高涨期,今后3年内涨幅不会太大。
从售价上看,尽管目前的写字楼价格水平不是很高,但从房地产经济学的角度分析,在物业市场租金过高的情况下,许多潜在的客户,尤其是以自用为目的的客户就会转向销售市场,从而带动售价的提高。目前,写字楼租金很高并且会继续上涨,许多客户,尤其是一些资金雄厚的中资企业和上市公司开始把买楼放在优先考虑的地位。另外,与国际上写字楼市场1%的增长幅度相比,北京4-5倍的租金涨幅对投资者还是颇具吸引力的,一些以投资为目的的买家已开始大面积购买写字楼。这些因素都会最终促使写字楼售价逐渐上涨。
留意三种缝隙物业
由于需求的高涨,今年写字楼市场将会出现几个亮点。
□出现只卖不租的写字楼
由于市场需求的增加,写字楼租金的上扬,及大型写字楼新供给的滞后,今年写字楼的销售市场开始活跃。一些设计先进、配置新、体量较小的写字楼抓住市场供需的缝隙快步进入市场。这些楼盘多由项目公司建设,采取只售不租的经营方式,如CBD地区的新建项目数码01大厦等。目前,这类写字楼的售价并不高,以数码01大厦为例,其均价为2000美元/平方米,在此价格下,业主可以享有主干为千兆,桌面为百兆的网络服务,以及每户独立的茶炉间、分户计量的冷暖空调,每平方米1.8元的物业管理费等,这对那些中型企业、外地驻京企业颇富吸引力。据了解,该项目仅在北京做了一版广告,已签约成交1.6万平方米,占整个销售面积的60%。不少购房人认为,由于写字楼的租金仍在不断攀升,与同地段出租类写字楼相比较,卖写字楼更为合算。开发商算了一笔帐,如果采用低开高走的方法,将写字楼卖到2500美元每平方米,经营管理得当,最终可获得约16%的纯利,也很合算。
□商住公寓逢时而生
今年无论在商务中心区还是在中关村一带商住公寓的上市量都会比较大。主要原因是,写字楼价格的连续上升及网络公司降温,使部分企业从高档写字楼中退出;国内经济向好,大批海外专业人士归国创建企业,大量处于成长期的中小企业的需求增大。
由于新建的商住公寓配置较好,可以量身定做,与一般的中小型写字楼相比,功能较多,花费比较低。而且,对发展商来说,公寓的资金回收比出租写字楼要快,具有较强的市场竞争力,因此在近一二年新推写字楼投入使用前将受到青睐。
据了解,今年在中关村一带将有科技会展(三期)酒店服务式公寓及4万平方米的韦伯豪公寓上市;CBD地区也将出现万通国际新城、世界科贸中心、建外SOHO、银泰世贸中心等一批综合类新项目。
□专业高科物业兴起
自去年年底,中国第一大IT厂商联想集团投资近3个亿兴建的联想大厦落成使用后,该集团便快步走向科技物业的开发。
据联想集团副总陈国栋透露,联想科技园公司今年将在中关村计算所8公顷土地上开发建设一个高水准的、具有辅射力的科技园区。其总开发面积为20万平方米,由美国的SOM设计所设计,分为五期完成,一期的一栋楼为4.8万平方米,共12层,今年年底交用,该建筑除为神州数码使用外,其余对外租售。
作为专业公司,与传统物业开发公司根本的不同是,可以将IT业的经营经验转化到物业开发中。联想公司注重从专业视角设计建筑,更强调物业的实用性。在对高科技客户特殊需求方面以及人性化方面的考虑,诸如新风、绿化、自然采光、功能分配、仓库和研发空间上都力求比传统物业做得更为妥帖、适用。
业内人士预计,科技物业在中关村至少有20年的发展时间,专业高科物业的兴起,将在今年的写字楼市场上占有一席之地。