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节假日里呼朋唤友地去看楼盘、逛房展,成了楼市的新风景:一边出租旧的住房,一边按揭贷款供新住房,都市里出现新的“供楼一族”;房屋置换、以楼供楼、零首期等新服务不断推出……随着个人购房时代的到来,2000年的广东楼市呈现一派新的生机与活力。
集团购房退出市场
取消福利分房后,原本占市场消化率三成的集团购买力全面退出市场,2000年初曾有业内专家担心住宅市场会因此出现“断层”。然而,由于强劲的个人消费及时补位,楼市已顺利实现由以集团消费为主向以个人消费为主的平稳过渡,房地产市场出现了投入增加、销售活跃、购销两旺的良好发展势态。统计显示,去年头10个月,全省商品房地产开发投资同比增长22.82%,其中住宅投资增长29.82%;竣工面积同比增长13.68%;销售面积同比增长27.5%。
中国房协副会长顾云昌分析,我国的住宅与房地产业发展经历了3个时期,第一个时期是十一届三中全会前,以“国家包”为特征,当时不让也不用个人建房、购房;之后的20年是第二个时期,表现为“单位包”,主要是发挥企事业单位的积极性;目前正处于第三个时期,属于百姓大众买房时期。百姓买房时代的到来,意味着住宅已变成了个人直接消费的零售商品,房地产业也随之步入了全新的发展阶段。
二级市场全面启动
去年广东楼市一个明显特征,是多年启而未动的二手楼市全面启动了。
据统计,1―10月份在广州市房地产登记的二手楼交易面积为97.35万平方米,比上年同期增长118.97%;成交金额为42.25亿元,比上年同期增长78.24%。二手楼交易面积相当于一手楼交易面积的25.6%,较以前6%左右的比例实现了历史性的突破。
“卖家卖小买大卖旧买新,买家买旧图个便宜实惠”,这是老百姓住房梯度消费观念在市场中的具体体现。对此,广州房地产协会秘书长金贻国指出,市场的旺盛需求是拉动二手楼交易的重要原因,而其中的关键因素是市民观念的转变;而二手楼相对较低的价位,又使得对一手楼不敢问津的市民可以接受。
业内人士分析,其实市民对于二手房屋的这种需求一直存在,但被“压抑”已久,随着福利分房的终结,这种需求开始“释放”出来;加上政府也相继出台了一系列减税、降费等培育住房消费的政策措施,市场环境也日趋完善,进一步刺激了这一消费。
金贻国认为,与香港二手楼市占整个成交量70%―80%的比率相比较,广州二手楼市仍大有空间。真正完善的房地产市场,应该是二手楼交易占主导地位。广州正在向这方面迈进。
“供楼一族”流行都市
与一般消费不同,住房消费需要大量资金,其数额往往相当于工薪阶层数年甚至10多年的积累,当福利分房退出历史舞台,提前消费、借贷买房便成为冲击人们传统观念的不可更改的事实。据不完全统计,广州市销售的商品房中,80%采用按揭供楼的付款方式。
去年,随着个人消费信贷全面推开,各商业银行的资金流向出现重大变化,住房按揭首次成为各银行信贷资金流向最集中的领域之一。以深圳为例,深圳农行的信贷资金中,以住房按揭为主体的个人消费信贷约占了新增贷款的七成左右。在深圳中行新增的17亿元消费信贷中,约98%是楼宇按揭贷款。
而最让银行业满意的是,在迅猛发展的前提下按揭贷款仍然保持着良好的资产质量,目前各行按揭贷款的逾期率均保持在1%以下,远低于一般的流动资金贷款。有一位金融界人士形象地说:“个人住房信贷是一块越来越香的‘大蛋糕’。”因此,楼宇按揭业务也成为各商业银行争夺的热点之一。以楼供楼、零首期等新的金融服务不断推出,为个人购房提供越来越完善的服务。在个人购房时代,金融业和购房者实现了“双赢”!
服务业成新增长点
去年以来,广东省适应房地产市场需要的新的中介服务业在不断出现。如广州、韶关等城市成立房屋置换公司,为市民提供房屋置换服务。深圳、阳江等城市成立了房地产权登记代理机构,为市民提供产权登记代理业务。
当前广东省房地产业正处在一个重要的转型期,发达活跃的房地产市场需要一个完善的服务体系支撑,传统的中介业务亟须进一步拓展外延。房地产中介服务也要更新消费服务理念,开拓新的服务市场。
从目前现有的个人消费方式看,传统住宅流通手段尚不能满足百姓对住宅消费的需求。据业内人士判断,目前居民购置住宅前后所耗的时间约为40多天,一处处看,一处处比,时间、精力不堪重负。由于住宅商品的特殊性,交易中涉及的知识和经验,个人购房将面临便捷、安全和交易手续等诸多问题,这为房地产中介服务业的发展提供了更广阔的空间。