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建设部副部长宋春华在南京召开的全国房改及房地产工作座谈会上谈到,从长远看,住房价格的总体走势应该是上扬的,可以说目前置业购房正当其时,关键是要解决消费与开发销售观念的误区。随着今后房籍制度的改革,购房将成为一条新的投资渠道。然而――投资房地产也得悠着点儿。
新世纪的中国房地产,面临着机遇和挑战,机遇常常垂青有准备的人,面对挑战,有准备才会临场不乱,运筹于帷幄之中。
找准了定位就找到了财源
开发项目的最终目的是收回资金,“以人为本”不能只是一句空话,而应该是行动了。开发项目的前期定位至关重要,定位的准确与否,将决定项目的成败。有人说,开发房地产,前期开发定位准,其项目已成功了一半。
位置是定位的首选因素,但不是唯一因素。在许多城市,开发房地产的好位置早已无处可寻,位置好的地方其开发已日渐成熟。
百姓需求才是根本。开发项目最关键的是看老百姓需要什么,如果所开项目百姓不需要,最后将成为空置房或烂尾房。
文化层次决定房屋的档次。俗话说:物以类聚,人以群分。居住在同一个物业区内,其文化差异不该太大。目前人有几类:有文化没钱的、有钱没文化的、没钱没文化的、有文化有钱的。在售楼时目前依然是“有奶便是娘”的局面,只要交钱,文化因素是次要的,故而造成许多小区档次差异较大,众人皆无文化的境地,给物业品牌的树立带来不少弊端。
综合素质决定品质。房价高就应该有高档物业为其服务。只有提高项目的物业管理,才会提高物业的品质。品质是一个综合因素,包括建筑外观、小区园林、有无会所、公共空间(大堂)的装修选材、居室的装修、户型、小区的物业管理以及派生出来的其他服务内容。投资某个项目,这几项缺一不可,项目档次与品质也靠这些因素体现。
百姓自有置业观
老百姓买房讲究实际,没有什么“概念”、“主义”、“理念”等虚的东西。个人购房首先考虑的应该是价格、品质、户型、面积、格局、密度、绿化等,作为开发商,首先把这几个方面做到位,其项目也算好产品了。
不同的人会选择不同的房。目前购买中高档商品房的人越来越注重居住环境、居住品质,先造环境后修楼也成为某些项目的亮点。中档偏下的购房族在考虑买得起的同时,兼顾工作、生活的方便,房屋总价要低、交通要方便,并且要有以子女教育和老人就医为主的配套设施。这类人主要有“单身贵族”,如大学毕业生;无房的工薪阶层以及住房未达标或租住公房的工薪阶层为主,他们是目前以及以后购房的主体。适用这类人的房子主要有近郊质优价低、交通便利的普通商品房和经济适用房;单价偏高面积较小的中档商品房;市中区的二手房以及三级市场中的使用权房,但使用权房不是主要的。
购房者也有特点。据统计,购房主体70%是30岁至40岁左右的中青年人,家庭规模小,讲究舒适方便;买房者男性高于女性;今年房改结束,大部分人在最近两年内购房;注重住宅区内人身安全及居住安全等。
商品房是否攀升还将走着瞧
去年全国各地的商品房市场一路笑春风,但随着二三级市场的启动,房源需求也将扩散,不同层次的人对房子需求也有了更多的选择余地。今年仍有两件大事将促使房地产市场红红火火。一是各地为了加快城市化的基础设施的改造或重建。拆迁是一件大事,拆迁户就成了各地购房的主力军。二是国家房改政策已基本落实,购房货币化政策将全面实施,有了钱之后,对于蜗居了几辈人的家庭首选投资是置房,这部分人将很快投入购房行列。另外,“文革”后出生的年轻人,正处于创业与收获期,大部分已到了谈婚论嫁的年龄,购房结婚是他们人生之中的首选内容。这几个方面将会拉动商品房的发展,但不是飞速发展,因为二三级市场的启动,对商品房的开发和销售也有不小的冲击。据预测,今年商品房的发展与去年持平,且房价略有下降。
“入世”、“申奥”局部看好
“入世”和“申奥”对京城房地产而言是有百益而无一害,但对其它大中城市的房地产的影响几乎没有,北京在新世纪就捡了一个“天时、地利、人和”的优势。“入世”以后,国外公司首选城市是北京以及东部沿海大中城市,因为其经济发展日益成熟,市政房地产发展也较完善。而中西部地区经济相对落后,让房地产业快速发展也不现实。另外“入世”后对房地产的影响也不是一两天的事,至少也得二三年才会初见效果。“申奥”说穿了也只对京城房地产发展有利,其它地方想借其东风也不见得可能。
作为开发商开发项目,特别是在竞争激烈的微利时代,孙子说得对:知己知彼,方能百战不殆。 (侯勇)