|
||||
商品房公摊面积明年该如何计算成了近段时间的新闻热点。昨日,记者从广东全省房地产市场及住房制度改革工作会议上得知,明年1月1日起公摊面积入套内计价已成定势,而与新计价方法“配套”实行的,还将实施有关商品房销售的两个新合同。
销售面积由套内和公摊面积组成
对于大多数购房者来说,“分摊面积”都是一笔糊涂账。商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成,其一为电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等,这些都是为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;其二为各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。另外,公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。据悉,目前的商品房销售面积由套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和组成,房屋售价以销售面积乘以每平方米的单价。
公摊面积引发大量房屋买卖纠纷
公摊面积成为房地产开发商与消费者发生纠纷的一项重要内容。公摊面积问题的出现大致有几种原因,其一为,在施工过程中发现设计图纸需要临时调整,甚至需要加盖部分设施,导致签约时的图上作业结果变化。其二,施工误差及建筑墙体厚度的变化,导致面积变化。其三,不同单位对公摊面积标准理解有分歧,导致计算错误。其四就是一些开发商为了多赚钱,往往把不该摊的公用面积也算在商品房的面积里。如有的综合楼,开发商把用于商店的设施,通通按照公摊面积算到住户头上,这就违背了谁使用谁分摊的原则。其五是首期和二、三期业主分摊面积不一样。如为整个小区服务的一些公用设施多在首期完成,将这些公用面积只分摊给首期业主,不太合理,但要在整个小区内分摊,则由于后期工程的面积难以确定,分摊系数无法明确,因此影响产权证发
放,使得开发商满肚苦水,购房者则怨声载道。
单位平方米价格含分摊面积价格
缘此种种,广东省建设厅与省物价局于今年10月底联合下发了《广东省房屋交易价格计算暂行规定》。《规定》明确要求房地产开发企业预售的商品房按套出售的,以套内建筑面积计算房价,其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内,不再另行计价。买一套商品房时,买房时单位平方米的价格已包含了公用面积和公用设施的造价在内,只须在商品房预售合同以及产权证上载明公用建筑面积的数量、位置、用途等等。明确以套内建筑面积作为销售面积,测量不再是遥不可及的问题;开发商也只需要调整单位平方米的价格来实现自己的利润。而且,《规定》还要求应在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积,其权属属于全体业主共同所有,任何单位和个人不得独自占用。这样,不分摊并不意
味着众业主就不享有对公用面积的所有权。
省建设厅副厅长刘锦红表示,认真组织贯彻实施《广东省房地产交易价格暂行规定》是明年房地产管理的重点之一。她强调,新的计价方法只是改变了计算房屋面积的基数,但分摊面积计入成本,因此总房价不会改变。为配合新计价方法,省建设厅根据国家有关买卖合同示范文本,拟订了新的《广东省商品房买卖合同》和《广东省房地产买卖合同》,今日继续进行的大会将会就这两个“新”合同进行讨论及提出修改意见。