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摘要:管理层在黄金周之前对房地产调控吹风,既可以对当前房价反弹起到敲山镇虎的作用,释放继续打击投机需求的意思,也传达了有保有控的稳定基调。考虑市场对于房地产市调控已经有相对充分的预期,因此,未来房地产可能的持续调控,对于市场的影响也相对有限。
一、房地产调控再度频吹风
为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神,国家有关部委近日分别出台措施,巩固房地产市场调控成果,促进房地产市场健康发展。具体包括:暂停发放第三套房贷款;贷款购房首付款调整到30%;贷款购买第二套住房家庭,首付款不低于50%、利率不低于基准利率1.1倍;消费性贷款禁止用于购买住房,加快推进房产税改革试点,并逐步扩大到全国。自10月1日起,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税。
从具体的相关政策来看,只有首购买普通住房,房产税,属于首次提及或有新提法,其它的政策均是前面已经出台,但政策的集中提及仍然引起了市场的关注。
二、市场偏见与超预期分析
1、市场对该事件的预期偏见
对于近期的房地产调控,市场的预期主要集中在以下两方面:第一,房地产销量如期回暖,有利于经济平稳增长;但如果房价持续上涨,从决策层的表态来看,可能会导致政策继续调控房价。尤其是随着十一黄金周的来临,如果楼价再次出现明显的反弹,那么将有新的调控措施出台,包括房产税等政策。第二,市场对于调控政策的出台已经有所预期,并且在股价方面已经反映出来。因此,相关政策的出台,反而有利空出尽、靴子落地的意思,有助于市场止跌回稳。
2、不同于市场的认识
从预期分析的角度来看,如果市场对利空有预期,而利空出台时的力度没有超出预期,那么利空出台之时,往往是市场调整结束的时候;但是,如果利空出台的力度远超出预期,就会导致市场进一步的下跌。例如今年4月16日的房地产调控,力度就是明显超出市场预期,从而引发市场的新一轮调整。
那么,房地产调控会否有更大力度的政策出台呢,如房产税。从目前的情况来看,征收房产税的确存在一些障碍,征收对象的问题、房产价值评估问题、重复征税问题、造成的社会影响等。
但是,相对物业税征收而言,房产税扩大征收范围,实施起来相对容易。例如,现有房产税征收的主要对象为经营性房地产,如果扩大征收范围至住房,不需要经过人大立法,只需要修改相关规定即可。此外,如果征收房产税不会改变现有的收取土地出让金政策,那么地方政府的阻力也不会很大。
综合而言,未来管理层推出房产税试点的初步条件是具备的,但推出的背景可能会在稳定、有保有控的基础上,即加大保障房建设,鼓励首套普通住房,发展中西部并确保经济增长稳定;而对于具有投机性特点的需求仍然采取抑制的做法。事实上,本次房地产调控的政策包,也具有明显的有保有控的特点。
从国外的经验来看,房产税的征收,对于房价的影响有升有跌。如韩国05年出台的房产税为例,出台当年导致房价平均下跌4%左右,但此后仍然继续上升,在07年才见顶回落,可见房产税的征收,只是影响房价的的其中一个因素而已。
值得注意的是,此前数次传闻房产税征收,均造成市场与房地产板块的下跌,但这一次对市场的影响反而不大。一方面说市场对于房地产已经有消化,另一方面说明未来房地产调控的基调极可能是以稳定为主,有保有控。
三、对格局影响分析
管理层在黄金周之前对房地产调控吹风,既可以对当前房价反弹起到敲山镇虎的作用,释放继续打击投机需求的意思,也传达了有保有控的稳定基调。考虑市场对于房地产市调控已经有相对充分的预期,因此,未来房地产可能的持续调控,对于市场的影响也相对有限。