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2004年2月6日,上海复地(2337.HK)在香港联交所正式挂牌,当日收盘价较招股价上升7.4%。这是猴年香港股市的第一只内地上市新股。2月末,香港各大新闻媒体相继披露了天津房地产界的龙头企业——顺驰意在香港上市的消息。2月24日—2月26日“天津城市建设项目香港招商会”期间,香港金融资本、企业、媒体纷纷聚焦天津的投资机会和天津的潜力企业,除了一大批投资项目顺驰等天津名企也吸引了国际金融资本的眼球。此间顺驰公布了聘请汇丰银行为其保荐人的消息,正式步入香港上市之路。另有消息称,北京SOHO中国、上海仲盛地产等内地知名地产商,均有意在条件成熟时到香港发行H股。2004年,我国房地产界掀起了一股到香港股市融资的热潮。
资金渴求催生上市热潮
春节过后的这一股上市热潮并不是无本之木,房地产企业对资金的渴求是此番上市潮的根本动因。2003年由于国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和央行《进一步加强房地产信贷业务管理的通知》等“政策”的出台,被地产界喻为“政策年”。特别是央行《进一步加强房地产信贷业务管理的通知》从开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业贷款等7个方面收紧了商业银行流向房地产市场的资金链条。随着该文件的逐步贯彻实施,房地产企业日益明显地感受到了资金紧张所带来的压力。
较之央行《进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的影响将在2004年及今后更长的时间中显现。因为大量在建或尚待开发项目的存量土地都是在《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出台前协议出让的,对目前土地市场影响不大。但在存量土地交易大量减少的情况下,土地一级市场的价格竞争会日趋加剧,门槛将提高,土地现行政策和供给关系对房地产投资的影响逐渐显现。
基于政策面的影响,房地产企业不能仅依靠境内银行短期贷款发展,利用长期债权或股权获得资金,用信托方式、境内外基金将持有物业证券化都有可能是房地产企业未来发展的资金动力。
房地产融资方式的变化、土地制度的变革,将会使房地产企业的经营模式,交易方式随之改变。2004年也被业界喻为房地产行业实行企业重整的“企业年”。作为直接融资的重要手段,股票市场理所应当成为地产商心仪的目标。融资成为许多房地产企业2004年最主要的议题。目前,在全国3万多家房地产开发企业中,上市企业约130家,占企业总数的0.4%。但近两年来,国内A股市场持续低迷,新股上市节奏缓慢。2003年发行新股63只,而与房地产有关的只有“新疆城建”一家,房地产行业作为国民经济的支柱产业,在资天津市场的表现不免有些尴尬。为资金所困的开发商,于是将目光投向了海外,与深交所近在咫尺的香港资天津市场自然成了首选。
香港作为世界重要的金融中心之一,大批外国银行及金融机构在这里聚集。上世纪80年代以来,香港一直是世界第四大银行中心;外汇市场的交易量仅次于伦敦、纽约、东京和新加坡,居世界第五位;同伦敦、纽约、苏黎世一起并列为世界四大黄金市场;证券、保险、期货和租赁等市场也在世界上有一定的地位。被业界评为亚洲最赚钱的银行香港上海汇丰银行就坐落于此。资产总值排名亚洲第11位的香港上海汇丰银行2002年度赢利逾33亿美元。1865年在香港及上海创建的香港上海汇丰银行有限公司,是汇丰集团的创始成员及其在亚太区的旗舰,也是香港最大的注册银行及三大发钞银行之一。汇丰也是2008年奥运会的财务顾问。而香港汇丰近年来的投资银行业务实践表明,对于财务状况良好、市场份额较大的中国内地房地产企业,国际资天津市场一直青睐有加。
市场前景打动海外金融
事实上,内地不少的地产商就已经向香港资天津市场迈出了脚步。北京首创置业便是其中之一。2003年6月19日,首创置业(2868.HK)在香港正式挂牌交易,成为首家在香港上市的大盘国企地产股,并成功从国际资天津市场融资9亿多港元。正是首创置业的样板效应,激发了其他房地产商“到香港资天津市场上市”的热情。继北京首创置业之后上海复地后来居上,以采用招股价的上限价位公开发售,公开发售部分冻结资金达720亿港元,超额认购达480倍。天津顺驰也早在两年前与汇丰接洽,并于今年2月19日与汇丰银行签订上市保荐人协议。
内地企业看好香港资天津市场是有原因的。顺驰集团财务总监汪浩介绍说,顺驰之所以选择香港上市看重的是香港市场的成熟与规范。“之所以选择在香港上市是因为香港市场能真正挖掘一个企业的价值。在评估一个企业的价值时,香港市场有一整套较完善的方法,要对企业进行审计,对企业的资产和资产质量进行评估还会评估企业未来的价值。而且这些都是由中介机构来客观评价。审计师出审计报告,评估师出评估报告,券商分析师做未来的盈利预测,律师对企业的合法性与合规性进行复核……这一切将会对企业的价值做出客观评价,能就企业未来的盈利水平做一个客观评价。顺驰是一个发展迅猛的好企业,它的发展要比过去的业绩更好,它的潜力更体现在未来,香港市场能够更好地挖掘顺驰未来的价值,所以顺驰选择在香港上市。”
香港汇丰银行亚太区投资银行主管宦国苍博士认为,中国内地房地产商之所以青睐香港资天津市场,除了内地股市扩容速度放慢之外,一个很重要的原因就是:企业到香港上市与到内地上市相比相对比较宽松。他说,只要上市保荐人和承销商对企业的财务状况有信心,内地企业到香港联交所上市并非遥不可及。
内地房地产企业青睐香港资天津市场也绝不是单相思,海外投资者正越来越看好我国内地的房地产市场。以上述三家企业所在的城市为例,天津2003年商品房销售创历史最高纪录,总计销售商品房已突破1000万平方米,与去年同期相比销量增长55%。北京去年的商品房销售额同比增长了10.4%,上海去年的平均房价涨幅和房地产开发投资增幅均攀升了20%以上。
2月25日,在“天津城市建设项目香港招商会”期间,顺驰中国控股有限公司高层管理人员参观了位于香港中环的香港上海汇丰银行总部大厦。汇丰银行全球行政总裁邵铭高、亚太区董事欧达勤等对顺驰高层的到访表示热情的欢迎。双方在愉快的气氛中进行了亲切的交谈。
会谈中汇丰银行透露希望进一步加强与天津市及天津的优秀企业合作,为天津企业融资提供服务,促进天津的发展。汇丰银行全球行政总裁邵铭高介绍,汇丰非常注重中国内地业务的开展,特别是对于天津这样发展迅速、发展潜力大的城市将倾注更大的热情,目前香港上海汇丰银行已经正式接受顺驰中国有限公司的委托,作为顺驰香港上市的保荐人。香港上海汇丰银行在与顺驰接触的两年中对于天津的经济发展、城市建设发生的变化以及房地产行业的前景都有了非常深入的了解,认为天津是一个非常有发展的城市,而且顺驰是一家有战略、有思考的企业,它的上市将促使其实现国际化、规范化和更快速的发展,香港上海汇丰银行有信心能够很好地完成这项业务。
对此业内人士评论,一个企业在国际资天津市场融资成功将提升一个城市在国际金融市场的形象。顺驰作为天津培养的优秀企业如果能上市成功将从一个侧面反映国际资天津市场对天津房地产市场和天津投资环境的认可。
同时香港汇丰银行正式接受顺驰中国有限公司的聘任,成为顺驰香港上市的保荐人。这足以说明对于我国内地房地产业界的优质企业,海外资本依然十分看好。汇丰高层表示可以通过自己的国际业务网络和丰富的融资经验,协助天津顺驰加强资本基础,加速业务扩张。与此同时,也借此机会,将天津市这家富有实力、经营规范的房地产企业推介给国际资天津市场。
海外上市意在战略
尽管发行股票上市的过程长,手续复杂,成本较高,特别是房地产行业,企业赢利模式有别于一般工业企业,资金流不连续,因此很难达到上市要求,但一些优秀的房地产商仍然没有放弃上市之路。当前还有不少地产企业在项目开发上,是依靠银行贷款和销售房款来维系项目的整体运作,专家评价上市是企业获取资金,实行资本运作的首选方式之一。也是企业调整内部结构,做大做强的优选途径。业界专家也评价,直接上市融资是房地产企业最好的选择,不仅可以从容化解金融风险,而且可以降低企业融资成本,改善企业资本结构等等。甚至有的媒体在报道中将2004年评价为房地产业的金融创新年。
香港上市自然也是顺驰整体战略的重要一步。顺驰中国董事局主席张桂宗表示,在香港上市是该集团更规范化发展的重要举措。他说,利用汇丰在全球资天津市场的广泛网络及经验,顺驰不但可以涉足国际资天津市场,满足集团发展的资金需求,同时也可以使我国内地企业加深对国际金融市场的认识,使企业的财务管理进一步与国际市场接轨。
当提及上市的目的时,顺驰的财务总监汪浩则表示融资并不是顺驰上市的惟一目的。改变顺驰的股本结构,整合顺驰的管理结构,增强公司股本规模,完善融资结构,让上市公司更规范、更透明。汪浩介绍说:“现在有种传言认为上市就是为了圈钱,其实并不尽然。顺驰赴港上市,重要的是要改善现金流、完善财务结构。上市融资10多亿港元在顺驰今年100亿元的目标销售回款中占不了多大比例”。
香港上市采取的是保荐人制度,保荐人要对其“保荐”企业的对外承诺负法律责任。作为天津房地产市场的龙头,顺驰集团以良好的市场业绩“深深地打动”了香港汇丰。2003年,顺驰的房地产开工面积达200万平方米,销售面积达130万平方米,销售回款逾40亿元,在天津房地产一级市场上以20%的市场份额高居首位。自去年9月至今年3月的半年时间里,顺驰已进入天津以外的北京、石家庄、上海、南京、无锡、苏州、成都、长春、榆次、荆州、保定、武汉等城市并开始作业,获取的土地项目超过10个,面积超过5000亩。在二手房中介市场上,顺驰同样“一路领跑”,目前在天津建有100家房屋中介直营连锁店以及近200家社区协作店,同业市场占比高达30%。在稳固天津市场的同时,顺驰集团近期加快了全国化市场拓展的步伐。在房地产一级市场上,顺驰已在北京、上海、石家庄、南京、苏州等城市取得初步进展。在二手房市场上,顺驰的置业经营模式于北京、上海、南京、苏州、成都、广州、石家庄等地“遍地开花”。顺驰已初步完成它的第一轮全国化布局。实力雄厚的汇丰经过两年的接触,最终成为顺驰的保荐人,足以说明汇丰对顺驰公司和天津市场的认可。
在谈及资金链的问题时汪浩称钱不是顺驰考虑的核心问题,顺驰的企业文化、全国化战略、管理架构和商业模式足以支撑顺驰拥有牢固顺畅的资金链。他介绍说:“目前顺驰主要资金来自销售回款。这部分资金之所以稳固是源于顺驰的产品能力和操作能力。顺驰产品系列涵盖了住宅的所有类型、所有价位;住宅能做、商业能做、公建也能做;2000元/平方米能做、10000元/平方米的产品也能做。顺驰的操作能力更是有目共睹。2003年顺驰在天津同时销售20多个项目,销售面积达到110万平方米。3月1日、2日两天,天津顺驰的回款达到了9600万元。这些能力使顺驰能做到快速获取土地的能力、快速的项目操作能力和快速的现金回款能力。而顺驰这种商业模式又是基于对市场正确的判断。所以顺驰的资金链是环环相扣并且稳固的,融资并不是顺驰香港上市的主要目的。顺驰上市的主要目的是把企业做强,上市的顺驰将引入三位独立董事。他们作为小股东的代表将监督顺驰的企业运作,使该企业的决策与运作更加规范。可以实现公司资本结构的国际化,为公司管理的国际化,乃至业务国际化奠定了坚实的基础。”