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今年1月底,在俄罗斯首都莫斯科房地产拍卖中心的一次拍卖交易中,位于莫斯科牛奶胡同刚建成的1号楼中的一套三居室,以每平方米7720美元的天价售出,创下今年莫斯科商品房每平方米最高售价。同日,距莫斯科大环路29公里处一栋面积1000平方米的豪华别墅,以220万美元的价格售出,创下莫斯科市今年单栋别墅最高成交价。这两个事例是莫斯科房地产大受追捧的缩影。
“傻瓜把钱存进银行,半傻的人将钱换成金币,聪明人用钱购买房子”
莫斯科市政府不动产投资署住宅市场局局长库兹涅佐夫透露,去年全年莫斯科商品房价格平均上涨了40%,部分商品房尚未开工就预售一空。据莫斯科房地产行情中心的最新统计,截至1月底,莫斯科商品房的平均售价已达每平方米1517美元。2001年底时,这个数字为940美元,2002年底时为1096美元。
房价的快速上涨使投资房地产成为莫斯科一些有钱人的首选。目前莫斯科流行的一句话是:“傻瓜把钱存进银行,半傻的人将钱换成金币,聪明人用钱购买房子。”这主要是指俄罗斯储蓄银行目前的存款年息最高为13%,从储蓄银行购买“播种者”复制品金币大约年获利17%,而购买商品房一年就可净赚40%以上。
全俄90%的富人集中于此,购买力远高于全俄平均水平
据莫斯科房地产行情中心分析,莫斯科商品房旺销的最主要原因是,俄经济连续5年增长,居民收入增加,购买力上升。2月3日,俄罗斯国家统计委员会公布,2003年俄GDP为133047亿卢布,比去年增长7.3%。扣除通货膨胀因素,2003年,俄居民实际收入增长14.5%,全俄人均月收入约150美元(1999年为54美元)。莫斯科居民平均收入高出全国一倍以上,人均年收入8000美元以上的中产阶层占全市人口的30%—40%。同时,全俄约有
90%的富人集中在莫斯科,使其购买力远高于全俄平均水平。
此外,莫斯科有上万家外国银行和商贸公司的分支机构。近年来,随着俄经济复苏,外国投资商开始大量进入。目前,每周都有超过100家的外国公司在此注册。很多世界级大企业纷纷争夺莫斯科的一流办公地点,使得写字楼租金不断上涨。据莫斯科房地产行情中心介绍,莫斯科最好地段写字楼的年租金是平均每平方米720美元,是除伦敦之外欧洲写字楼最贵的地方。部分公司为减少租金开支,干脆直接购买商品房。
二手房售价平均月涨幅为3%—3.5%
在商品房新房房源紧缺的形势下,莫斯科的二手房也变得空前紧俏。莫斯科市政府不动产投资署二手房市场局局长莫基尔琴科近日透露,2003年,莫斯科二手房售价平均月涨幅为3%—3.5%,一些待拆迁房的月涨幅高达5%—6%。
莫斯科有来自全俄各地和独联体各国的失业人员,外来常住人口为200多万,流动人口是100多万。这些人多数靠租房子解决住宿。由于莫斯科房屋出租需求量越来越大,房屋出租价月月刷新。2002年以前,1个月花150美元还能够在莫斯科租到两居室,而现在,在莫斯科市最差的地段租一套很小的房子,每月至少也要花300美元。据《经济与生活》公布的今年1月底的最新行情,在莫斯科市区,一居室的月租金最低为400美元,最高则达到2500美元。
如何看待莫斯科房价的持续上涨,俄经济学界说法不一。有些经济学家担心出现“房地产泡沫”,呼吁政府干预。多数分析人士认为,不必大惊小怪,应由市场自动调节。据预测,最近3—5年,莫斯科商品房仍将供不应求。
中国建材企业有商机
据透露,2004年,莫斯科市政府计划新建500万平方米商品房。目前,房地产行业的强劲发展势头继续带动其他产业发展。今年1月以来,莫斯科新建商品房供热价格上涨了14%,建材价格上涨了30%。2003年,俄罗斯建筑用保温材料、门窗、地板、水泥、水暖器材的进口量分别占国内需求总量的92%、58%、96%、62%和65%。俄罗斯一些建筑商说,中国建材价格只有欧洲同类产品的一半左右,质量也不错,他们对进口中国产品很感兴趣。这对相关的中国企业来说,无疑是个很好的商机。