曾经号称要赶超国贸、王府、赛特，成为北京最高档最时尚零售场所的北京恒基商场，即便到了周末也冷冷清清。偌大的商场利用率不高，俨然成了人们从北京站到长安街的一个巨大的地上通道。

　　五年以来，这里四次变脸。赛特、香港连卡佛、千百千、燕莎先后豪情万丈地进驻，更多的商户将这里选为投资平台，然而恒基仿佛一个商场百慕大，将一个个商家商人陷入赔钱、失败的黑洞。

　　一年前的11月17日，北京恒基中心宣布重新定位包装，燕莎集团进驻恒基，并向外界宣称已有多家零售、饮食娱乐的知名商户和著名品牌将进驻恒基商场——可以说这是恒基的第四次变脸。但是13个月过后，恒基中心仍然空空荡荡，不知道1年中，号称要将恒基中心设计成为时尚、潮流，功能兼备的豪华购物中心的恒基中国都做了些什么？

　　不成功的三次变脸

　　从1998年至去年11月，恒基中心已经先后“变脸”三次。

　　1998年底，位于长安街的恒基中心开业。那时恒基凭借良好的硬件设施，以及与恒基写字楼、中粮广场比邻的地理优势，一开业就定位高端消费市场。赛特与中商百货组成的中商赛特进驻恒基，宣称要做“比赛特还赛特”的顶级百货零售店。但由于商品价格过高，一个靠垫两三千元，一件衬衫上万元，与恒基周边的消费能力十分不匹配，只有一些白领和外国人才偶尔消费，普通百姓大都只逛不买。历时一年半的苦苦支撑，2000年，赛特撤出。

　　在这种情况下，中商百货请来以代理经营世界顶级品牌闻名的香港连卡佛百货管理人员，联手在恒基中心开办“向国际水准看齐的高级零售店”，增加了礼品、家居用品，这是恒基的第二次变脸。来自日本、意大利、法国、瑞典、美国的家居商品精致至极，价格不菲：一件连衣裙5000多元，一个皮包3万元。商品价格的高门槛，挡住了消费者，也使中商百货两个月后匆匆关张。

　　2001年9月，千百千小商品批发市场进驻恒基中心，经营的全是中低档次的商品。一下子从高档零售变成小商品批发，突然的落差不仅使恒基失去了外国人、白领这一消费群体，就连普通消费者也一时无法适应。千百千的商品和万通、天意相同，恒基附近又缺乏大型住宅区，交通并不便利，市民不会为买件小商品而光顾恒基，上下火车的外地人也不需要在这里购置礼物。于是，第三次变脸也宣布失败。

　　恒基的多变

　　5年四次变脸，物业负责人换了十几任，为吸引商户进场承诺的优惠条件迟迟不能兑现，恒基物业在商户的眼中已经变成了一个“善变”的开发商。

　　记者在采访中发现，恒基在很多曾经入驻的商户眼中，是个善变的物业，这不仅体现在忽高忽低不断变化的经营定位上，也体现在恒基不兑现对商户的许诺条款上面。

　　忽高忽低的不断变化的经营定位不仅可以从5年四次变脸看出端倪，就连恒基中心的物业管理负责人也在一年半的时间里连换六任。据了解，恒基中心开业5年以来，既没有成立业主管理委员会，也从未与业主和租户签署物业管理协议。其对外的物业管理部门也不确定，一会儿是北京恒兆置业，一会儿是恒基物业管理处，一会儿又是恒华物业管理公司。

　　与没有负责人相比，不兑现许诺给进场商家的优惠条件，在商户们眼中，是更严重的问题。据曾经和恒基发生过纠纷的紫豪都酒店有关负责人介绍，在其签约之前，当时恒基中心方面的负责人对她提出的在停车位、专用电梯、空调设备改进，以及市场推广、楼面灯箱招牌等方面的要求都给予了满意答复。但恒基物业频繁更换负责人，紫豪都酒店只能在不断谈判、不断争取利益、不断接受承诺之中艰难经营。

　　北京俏江南餐饮有限公司董事会主席张蓝在接受记者采访时也表示了对恒基言而无信的无奈。她告诉记者，2001年，俏江南进驻恒基之初，恒基物业为了吸引俏江南品牌，曾经许诺将恒基中心与北京站之间的过街天桥更名为“俏江南”桥，但至今，恒基物业也都没有兑现。

　　皇帝的女儿真不愁嫁

　　即便是有很多店铺还待字闺中，恒基的销售人员却自以为皇帝的闺女不愁嫁，不说租金一分不降，还有年年小幅上涨的合同条款。

　　恒基第四次变脸已经一年多了，但恒基商场8万多平方米使用面积的利用率并不高。除去首层稍显热闹，有几家销售杂牌服装的店铺，几家工艺品店、鞋店，两家美容美发店，肯德基、俏江南几家餐厅以及一个小超市之外，地下两层和地上二层都显得十分冷清。

　　记者以投资者的身份约见了恒基销售中心的销售经理，从和她的交谈中或多或少地嗅到一些恒基中心不着急的原因。原来这里的大老板恒基中国也在运作着招商的事情。据了解，一个大型的KTV，一个夜总会，一家港式茶餐厅都在洽谈之中，再加上燕莎准备开业的时尚卖场，四个项目已经占据了恒基地上两层、地下两层的大部分面积，剩下的小商铺操作起来自然要容易得多，也省力得多。记者希望在大厦的一层投资一个经营玩具的店铺，这显然与恒基对一层售卖名品服装的定位不符合，但意外的是，销售经理并没有拒绝记者的要求，而是帮记者找铺面，谈租金，似乎只要掏得起租金，你卖什么倒是次要的。显然，将招商分成两个体系来做，整体风格上的协调就将产生问题，而一家大型综合性零售机构风格不协调，将是一个致命的缺陷。

　　逃铺是一种解说

　　一个月每平方米37美元，俏江南恒基店是其在京9家店中最高租金的店铺，每年租金再涨15%，高昂的租金让商户难以承受，纷纷“逃铺”。

　　销售经理给记者开出的租金是一月每平方米30美元，在记者询问能否便宜时，销售经理又给出了25美元的报价，并称，如果品牌够响的话，还可以便宜。销售经理竟然还提醒记者如果没有牌子，上工商局注册一个就可以入驻商场的高招，真不知道按照销售经理的逻辑进场的商品如何能够保证品质。此外，在恒基一年以上的租赁合同中，还会有租金每年上升15%的条款，也就是说如果签定了两年合同，一年后即便是人气不旺，与预期效果不符，只要不撤出，就要比第一年多掏15%的租金。

　　张蓝告诉记者，俏江南恒基店是目前9家分店中租金最高的店铺，已经撤出恒基店的不见不散总经理也对恒基物业管理和租金收费上颇有微词，虽然该品牌还希望占据北京站的黄金地段，重新进驻恒基，但是恒基方面似乎已经给不见不散判了死刑，销售经理谈到这个问题的时候，用了“逃铺”这个词，还将寻求法律解决不见不散拖欠租金的事实。实际上“逃铺”在恒基并不新鲜，但很难看到恒基对哪家采取了法律行动。

　　据了解，一个月每平方米30多美元的高额租金不是每一个商户都能承受的。一个曾经租用过恒基商城的业户说，当时恒基中心是以较低价格租给他的，但是在一年之后续约时，恒基的租金翻了不只一倍，这样的上涨速度实在让人无法接受。而且商城里面空置的面积太多，始终没有聚拢足够的人气，生意并不像预期的那么好。收不回投资的商户支持不下去自然都走了，人气越淡就越没有人来，已经形成了恶性循环。

　　别只是想着变脸

　　频繁的改变经营风格，只是在治标，而解决好恒基的物业管理水平，才是治本。

　　商业研究专家认为，恒基中心虽然设计的豪华现代，但是平面的设计却并没有考虑商业经营习惯，造成了许多商业死角，人流不易走到。其实这就是物业管理水平低下所造成的，有商场经营经验的管理者可以通过广告、路标、指示牌等将客户引导至各个角落，也可以通过柜台的摆放、路线的设计，以及功能分区将建筑进行重新规划，从而达到引导客户、留住客户的目的。

　　恒基商场背后的恒基中国其实很有实力，总投资约28亿元人民币的北京京澳中心工程就是该公司的项目，至此，恒基中国在内地的地产开发投资总额已经达到150亿元人民币，仅在北京、上海、广州三地就拥有22个地盘的土地储备。然而，如果恒基的经营者仍然找不对消费者的胃口，再硬的牌子，也难以挽回“恒基黑洞”留给商家和顾客心中的阴影。

　　商业别论：恒基“七宗罪”

　　身处旺地的恒基商场，却无法使物业内的商户旺铺，虽然有燕莎带着大比资金进驻，但是事隔一年之后，每天背着每平方米30美元高昂租金硬抗的商户依旧看不到前途的光明。说恒基是“黑洞”只是个比喻，说恒基犯罪又似乎太过，圣经神话中有七宗罪的故事，权且借用过来，七宗罪并不是罪过而指代的是恒基商场5年无好名的弱点所在。

　　罪一多变

　　5年变脸三次，负责人更换十几任。恒基的多变可见一斑。多变的经营风格让消费者无法熟识恒基，“回头客”群体也在次次变脸中缩小；多换的负责人风格不一样，也造成了恒基物业管理上的混乱。

　　罪二无信

　　承诺过的事情应该做到，但承诺在他们看来只是吸引知名品牌进驻的手段之一，紫豪都成为受害者，俏江南的过街桥更名也未见踪影。“纸里包不住火”，失信于商户，将使得商场缺少根本的基础支柱。

　　罪三无时

　　去年11月宣布第四次变脸，预计今年5月开业，而12月了，恒基还是空空如也。随处可见黄色胶布包裹的装修店面，几乎上面全部写着“XX品牌即将开业”，虽然用的是即将这样一个含糊的词汇，但只要稍稍注意一下一年前恒基公布变脸时候宣布的开业时间，就会发现，黄色盖头下的店铺已经延迟开业半年多了。

　　罪四贪婪

　　开店铺收租金，是地产开发商的赚钱守则，合理的租金才能给物业吸引来商户，有了商户，才能收租金，才能赢利。30美元的租金吓住了商户，年年上涨15%的条款吓跑了商户，没有商户，恒基拿什么赚钱？

　　罪五迥异

　　招商两手抓，两手并不硬，两手招来的商户，风格不搭配，落差很大的经营环境不仅让商户没有信心，也让顾客失去了购买欲望，于是恒基的恶性循环也就随之开始。

　　罪六浮躁

　　教商户投机取巧，应该不是正规物业的做法，或者说不是一个高水平物业的表现。没有牌子，注册一个就可以进场，真不知道这样的新生品牌的品质怎么保证，勿以恶小而为之，恒基切记。

　　罪七治标不治本

　　恒基中心是一个综合型物业，其主体为写字楼、公寓和酒店。在物业管理方面，写字楼、公寓、酒店有着相通相近的地方，而商场的经营与管理则完全不同，富有专业性和责任感的专职物业服务不可或缺！