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由秋季到冬季,一路平淡的北京楼市随着中国成功加入WTO,近日也出现了一个让人兴奋的热点:越来越多的内销楼盘开发商到市房地产局、市安全局去申报“内销外租”手续;越来越多的购房人也将目光投向“内销外租”楼盘。不仅如此,有的内销外租楼盘还正着手准备将过去传统意义上的“内销外租”进行“升级”,推出“业主代表式内销外租”。内销外租楼盘开始在北京楼市“走红”。
据北京市房地局负责内销外租楼盘登记备案工作的市场二处有关负责人介绍,“10月中旬以后,来申报‘外租权’的内销楼盘明显多起来了”。
自去年年底开始,北京市品质优越的内销楼盘可以申请“外租”。但市场反应一直比较平淡,先后只有世纪宝鼎、银枫家园、风格雅园等几个项目申报。进入10月中旬以后,随着WTO的临近,来申报外租的楼盘多起来。初步统计显示,10月中旬到11月初半个月的时间里就有东四环的东润枫景等8个项目来登记申办。打电话来咨询相关事宜的购房人也日益增加。
而据北京涉外住宅租赁服务权威机构北京戴德梁行房地产顾问有限公司的董事萧政国介绍,不仅申报“内销外租”楼盘多了,香港等地比较成熟的“业主代表式内销外租”也开始出现。位于燕莎往东,与朝阳公园隔东四环相望的天鸿东润枫景申报了外租许可证并正在计划推出此项服务。与一般的内销外租楼盘不同的是,戴德梁行将与东润枫景开发商合作,推出“业主代表式”外租服务。购买东润枫景的业主除像一般的内销外租楼盘那样可以委托戴德梁行代找租客外,戴德梁行还将推出一项“业主代表外租服务”,即戴德梁行将对受委托的房子按外籍人士生活习惯进行统一装修(成本约在15万元左右)后出租,对租客提供酒店式服务。戴德梁行代业主收取租金、查看房屋使用状况、协调各种事宜。
■内销外租是怎么回事儿?
什么是内销外租?据北京市国土资源和房屋管理局市场二处的负责人解释,这要从销售和租赁制度说起。
按照有关规定,外籍人士以及港、澳、台同胞只能购买市场上销售的外销房,同样,也只能租赁市场上的外销房或有外租权的内销房。以东四环沿线为例,随着东三环商贸圈和使馆区文化氛围向东蔓延,东四环沿线新落成的一些高品质内销楼盘如东润枫景、博雅园等项目,因方便的交通、得天独厚的自然环境和生活环境日渐吸引外籍或港、澳、台人士在此租房住。但东四环沿线的新建小区多半是没有外租权的内销房,这对于出租方和承租方来说,都没有合法保障。同时,对于出租方来说也是一种违法行为。去年年底,国家针对内销房中品质优越的项目,尤其是在物业管理和安全措施方面比较突出的项目,在通过北京市有关部门审查后批准其可以进行“外租”,并在项目交房时进行验收,合格者将颁发外租许可证。位于北四环的世纪宝鼎第一个获得了内销楼盘外租权。
11月11日,历经15年的谈判,中国终于迈进了WTO。这一消息无疑对投资者来说是一个很大的利好,人们对于房地产投资的热度高了起来,能租赁给外籍人士的房地产投资项目自然被投资的购房人看好。但多数外销房价格很高,以东三环沿线的外销房为例,每平方米的售价一般都在1万元以上。这不是一般购房人所能承受得起的。
相比之下,现在的内销房品质越来越高,但售价上普遍低于外销房。办理了外租手续的内销房,相对于外销房而言,不仅投资者的投资成本低,而且可以名正言顺地出租给外籍及港澳台人士,租金收益也比一般的内销房要高得多(现在市场上外销房的投资回报率在12%~13%;内销房的投资回报率在8%~10%。也就是说,投资者可以早4~5年收回投资成本)。
■内销外租缘何热起来
业内人士认为,外销楼盘近期热起来,除了和WTO密不可分外,与北京楼市市场走势息息相关。
首先,中国加入WTO,但5年半后,才实行国民待遇原则和非歧视性条款。这意味着,近年进入中国的外资公司将越来越多,来中国就业的外籍人士也越来越多,他们往往会带着家属租住品质高、租金不菲的外销公寓,高档租务市场潜力颇大,但外国公民和企业要在5年半后才能与中国公民、企业同等待遇,买内销房。因此,相对外销房价格要便宜的内销外租房自然就成了这些外籍人士关注的对象。也就是说,投资可以“外租”的内销房,是用内销房的低房价买入,以外销房的高租金出租。
其次,目前,随着北京楼市的发展,高品质的内销房越来越接近外销楼盘。以往,外销商品房是高品质高档次的代名词,在收视系统、供电、供水等配套上都要“高出一筹”,但近几年北京内销房的品质已赶了上来,不少均价七八千元的房子在配置上与外销房已无大的差距。而且内销楼盘比外销楼盘相对要低的土地出让金决定内销外租楼盘的价格比外销楼盘要低,租金上自然就有优势。
第三,楼市竞争日趋激烈,高品质的内销楼盘多了“外租许可证”,无疑给开发商增加了一个卖点。对买房人而言,无论是自住还是投资也都能受益。
也正因如此,近期越来越多的内销楼盘开始考虑加入“外租”行列。有不少业内人士预言,今后,还会有越来越多的楼盘从规划开始就考虑“外销内租”。
■“内销外租”别成炒作概念
在谈到内销外租楼盘的投资前景时,有关业内人士也特别提醒购房人:像前几年的“智能小区”、“绿色住宅”一样,在北京没有像上海那样将“内外销房并轨”之前,北京楼市越来越多的高品质楼盘将会跟风打出“内销外租”的招牌。购房人要慧眼看清,谨防个别开发商炒作“内销外租”概念,因为并不是所有的楼盘都适合“内销外租”,并不是办了“内销外租”手续的房子都适合“内销外租”。
首先,位置要靠近商业办公区,交通便利,生活设施成熟,有外籍人士为主的租户群,如使馆区,燕莎、国贸商圈,机场路沿线,东四环沿线,亚运村等地。
其次,楼盘硬件上要过“硬”。在位置适当的前提下,楼盘的硬件要好。如社区要较封闭,监控、消防、收视系统要达到外销房的标准。有符合外籍人士生活习惯的生活设施和社区文化。给天鸿东润枫景做“酒店式内销外租”策划的北京戴德梁行房地产顾问有限公司的董事萧政国认为,在北京的外籍人士多以中产阶级为主,对居住条件有一定要求。如东润枫景,除了位置在燕莎商圈附近外,住宅产品本身的硬件也达到发达国家中产阶级的居住水平。再加上适当的装修,适当的家电配置,良好的安全保证系统,外租前景就非常好。
第三,软件上不能“软”。北京中原物业有关负责人认为,并不是有了“外租许可证”、位置和硬件都不错的楼盘就一定适合“内销外租”。除了上面提到的两个必备条件外,内销外租楼盘最好还应有与外销房品质相当的物业措施和服务体系,比如有专业性和针对性很强的租赁服务部门。像戴德梁行在东润枫景推出的“酒店式内销外租”服务就是一种很好的尝试,自住型业主将体验到更加到位的物管服务、更优质的社区氛围,投资型业主可能会享有更为方便、高效的租赁代理服务,省却了自己寻找租户的不少麻烦。同时还提升了整个社区的外租品质,社区升值了,租金收益也会越来越高。
■买内销外租房投资回报率如何
对于自住型的购房人而言,因物业管理费仍按内销标准收取,买内销外租房无疑将会拥有一个物业管理更加到位、社区氛围更加优质的小区。对于投资型的购房人而言,最关注的莫过于投资回报率怎么样。那么,目前北京的内销外租楼盘投资回报率如何?
戴德梁行董事萧政国给记者算了一笔账:首先,内销外租房投资成本低,以内销房的低售价买到类似外销房的高品质。其次,由于老外能够负担较高的租金,他们的进入将提升物业的整体租金水平。拿东润枫景面积为140平方米的三居室为例,若按照内销房标准,租金大约在每月每平方米6000元左右,而通过“外租”审批后,加上统一装修和酒店式内销外租服务,东润枫景的租金能与周围的外销房项目拉齐,达到每平方米8000元左右。那么,对一个7成30年按揭的购房人来讲,年租金约在12万元左右,扣除5万元左右的年还款额,每年租金净收入能达到7万元左右,总投资回报率约在12%,总自有资本回报率约在30%左右。这样,外租后的租金收入不但可以抵付每月的贷款,还可获得很高的租金净收入。(余美英)
■背景资料
内外销房有什么区别?
1.北京市推出外销房是在90年代初,作为改革开放的标志之一,第一批赴港招商引资房地产项目成就了北京外销房项目。北京楼市最早出现的外销房项目有华侨村等。东部地区(东二环到东四环)是外销房的传统地带。外销房的地价比内销房高,土地出让金约差一至二成;在硬件上多一些诸如卫星电视、监控系统等投入。
2.外籍人士不能买内销房;
3.外销房可以出租给外国人;
4.外销房可以注册办公地点;
5.在物业管理上,外销房管理费较高。政策是上不封顶,一般能够达到1美元/平方米·月甚至更多;
6.外销房项目在销售前需要到公安部门申请,由公安部门进行涉外资格认证。
北京内外销楼盘并轨还得等一段时间
今年8月1日起,上海市商品住房将不再有内外销之别,统称为商品房。今后商品房土地供应和交易将并轨,原先内外销商品房项目土地使用出让金的价格差异也将同时被取消。原标准下一套价值100万元人民币的外销商品房交易手续费为房价的0.5%,即5000元;而新标准下交易双方只须各支付250元,即总共500元即可。这就意味着外国人可以在上海自由地选择自己喜欢的房子,而不必看销售许可证上是否注着“外销”两个字。
北京的内外销并轨工作目前尚未列入正式日程,有消息透露,真正实现内外合一还要耐心地等一段时间。
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