|
||||
二手房要比新房最高多10%税费成本
在二手房出售将要缴差额20%个人所得税的政策背景下,购买新房是否会更合算就成为购房者需要考虑的问题。专家表示,新房相比二手房的确有税费等方面的优势,但是很多二手房所在的区域和位置是新房所无法代替的,对于很多购房者而言,其并不具备在新房和二手房之间自由选择的条件。
在税费方面,据了解,购买新建商品房时,购房者只需支付房价本身,并且在房屋交付办理房产证的过程中缴纳契税,契税的比例则视房屋的类型,如果该房是个人首套90平方米以下的普通住房,则契税按照总价1.5%的比例收取,而如果该房不满足首套、90平方米以下或者是价格低于各区普通住房价格标准中的任一项,则契税就要按总价的3%来收取。
而购房二手房,除了要缴纳房价和契税外,一般还要支付中介公司最高3%的中介费,以及购买二手房赎楼、担保等过程中的费用,此外,买方对于业主不是首套且满5年的物业还要按照现行办法支付总价1%—1.5%的个人所得税,而对于不满5年的物业,还要缴纳相当于总价5.5%的营业税。这意味着,在房价等同的情况下,购买二手房将最高支付比新房多10%的税费成本。
“除去地理位置、周围配套、升值空间、购买时机等因素后,单以购房总价来衡量的话,新盘税费及其购房成本显然更低”,专家表示,不过买房往往涉及多方面的需求和复杂因素,一般无法简单对比选择。
“在深圳,购房者在选购物业的时候,新房和二手房的可替代性并不强”,肖小平表示。比如,购房者想在工作地点附近的福田华强片区寻找自住物业,那么在指定的这一片区内,新房或侧重于商务、或价格高于承受力不符合其置业需求,对于这样的购房者而言,其只能在片区内寻找二手房房源。
只有准备在那些新建商品房项目较多的区域购房的、以及对于选购物业的区域尚存在可选性的购房者才有更多选择新房的机会。在深圳的宝安、龙岗、龙华新区等片区,新建商品房项目众多,这些区域更适合购房者在新房和二手房之间多多比较和参考;而在原特区内的罗湖、福田、盐田、南山等区域,新建商品房不多,新房很难替代二手房。
-购房者案例
1
白领小张:求购两房,不拘泥位置,最终选择新房
在深圳工作的白领小张在春节后确定了买房的意向。他在福田靠近罗湖的位置工作,而他的女友则在南山工作,对于准备选购婚房的他们,房子在哪里无非是离谁更近一点的问题,因此在选购物业的范围上,两人没有特别选定的区域,只是希望能够离地铁近一点。
而在户型和价格上,受经济条件所限,只能先选择一个两房单位,而单价最好在2万以内。在接近半个月的密集看房时间里,小张先后看了龙华、民治、罗湖、笋岗、布吉等片区,新房和二手房“通杀”,其先后看了十几个楼盘和物业,最终选择了位于布吉的万科红立方的新房。
“龙华民治的房子都比较新,但是一般每平方米价格都比网站上公布的市场价要高一两千,同时大多都是不满5年的房子,要缴纳比较高昂的税费”,小张告诉记者,而在龙华片区的新房中,小户型单位也比较少,而在笋岗则多为较老的房子,这些因素让小张没有在龙华和笋岗看到合心意的房源。
而在布吉,小张则比较喜欢一套更近罗湖同时也较新的二手房以及上述万科的新房。不过在计算支出成本时,小张表示,虽同样都是两房,前者较大一些,但加上需要先期付出的中介费、营业税、契税等成本,前者的二手房需要一次性拿出50余万的款项,而后者的新房则只需36万左右的首付即可。考虑再三后,小张最终选择购买新房。
2
小刘夫妇:罗湖找小户型, 难觅诚意二手盘源
同在罗湖工作的小刘夫妇,2010年婚前就在龙岗买了一套小两房用于结婚,但是每天奔波于工作地与住所间的不方便,促使他们在今年春节前下决心在罗湖老区买一套一房一厅,意欲搬回关内居住。
但是,春节后好不容易筹够数十万首付款的他们,却发现很难找到合适的二手房源。小刘夫妇经过看房选定了在罗湖区北斗路的新天地名居,他们觉得这个小区配套欠缺但地理位置较好,多年来价格稳中有升,同时均价两万、总价七八十万左右的一室一厅户型,很适合他们的需求。
从春节前至今,他们针对该楼盘跑了十多趟,至今还未买到。小刘告诉记者,没买到的原因有很多,其中主要一点就是新天地名居香港投资客比较多,放盘的房源大部分都以出租为主,业主真心想卖的不多,因而放盘价普遍高出市场价10%左右。比如,在去年12月之前,一房一厅房源大部分都在70万至80万区间成交,但是到了今年2月,所有放盘的价格一下子提升到85万至90万之间。同时,因为这些投资型房源大部分都未满五年,加上营业税、中介费等,小刘的购房成本就接近95万,这个价格的一房一厅让他们感觉很离谱。
同时,随着新“国五条”及其细则的公布,小刘发现最近接到中介放笋盘急卖的消息越来越多,甚至有业主愿意以78万的实收价卖。“这是好消息,在七八十万间的价格区间,我还是能接受的”,小刘表示,这一现象应该是新政出台后有一些投资客急于出手套现,“但是现在买房的人也真的很多,一旦有房源,中介都要求我们当天几点前作出决定,否则房子就让别人买走了。”