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上周末,位于深圳香蜜湖片区的新建商品房项目合正香蜜原著开放营销中心。记者在现场看到,营销中心开放当天就有不少市民前往看房。下午3时左右,该项目营销中心的停车场已经停了不少看房者的小车,而在营销中心内部,开发商显然没有预料到会有如此多的看房客户到场,现场的数名售楼营销人员只能集中向一群群的客户介绍楼盘的区位、户型等信息,而该楼盘的VIP登记区域也早早的排起了队。据开发商表示,当天该项目到访的客户达到2000批次。
新“国五条”及其细则公布后,其中“个人所得税将按差额20%征收”的条文刺激了深圳买卖双方“抢闸”入市,原本市场僵持状态下的二手房市场出现了卖家“松口”价格,期待早日出手和买家加紧入市以规避税费的现象,这致使二手房市场率先呈现成交量上升的局面。“就在细则出台的短短两天里,放盘量和访客量都出现了明显的上升,而周末的两天日均二手成交量也上升了近两成”,深圳中原地产副总经理贺晓丽告诉记者。
而近日记者走访市场发现,踊跃入市的气氛也正在从二手房扩大到新房。在位于横岗的信义御城、乐城等在售项目现场,记者注意到,即使是工作日也会有一些看房客户到场。据现场的开发商营销人员介绍,在信义御城,年前每个周末会有约200批次的新客户到访,最高时可达到300批次,而在新“国五条”出台后的这两个周末,到访客户的数量增加了20%,超出预期。
记者也注意到,在各个新建商品房项目营销现场,看房者中刚需占据了大多数,同时,不少购房者对于“新政”的效果也持怀疑态度,有几名购房者则表示,他们之前是打算买二手房的,在新政出台之后他们开始转向新房市场。
此外,记者也从深圳某房产类大型门户网站了解到,在新“国五条”细则出台后该网站的新房项目电话咨询明显增多,“我们对比了2月22日—28日新‘国五条’细则出台前一周的来电咨询量和3月1日—6日的来电咨询量发现,新‘国五条’细则出台后每天来电咨询新房项目部的电话比出台前一周增加了41%—50%”,该网站相关负责人告诉记者,从咨询项目的片区来看,龙岗区作为新盘推出集中的片区,来电咨询龙岗项目的市民很多,而其他片区,宝安和南山的个别在推项目也很受市民关注。
对于新房售楼处看房人数的增多,有业内人士分析认为,房地产调控越调越涨,而广大购房者也意识到增加的税费可能都会被转嫁到买方,因此其对政策的效果抱持悲观淡定的心态。至于“按差额的20%征个税”则被认为会促使大量的二手房买家为了规避税费而转向新房市场,因此对于开发商来说这或为利好消息,将助推新房成交量和价格上涨。
合富置业广州副总经理潘宇豪表示,征税20%不一定会达到让房价回归合理的预期目标,反而会拉高房价,对于刚需买房族,他建议应该趁早买房。
二手房征差额20%个税对新房是利好还是利空?
“很多人说对二手房出售征差额20%的个税将有利于新房销售,我却觉得不尽然”,中联地产二手研究院总经理肖小平认为,这一政策将削弱新房未来的“升值”空间,而这将使购房者对于新房价格更加敏感。
中国人买房在考虑其自住的因素外,很大程度上也会考虑物业的升值和获利空间,肖小平解释,在这种背景下,购买新建商品房的很多购房者会考虑如果未来这一物业作为二手房出售要缴纳高达20%差额的个人所得税,那么其物业升值的空间就必须要高于这笔税费,“这无疑会让购房者对于开发商的新建楼盘有更多的价格上让利的期望”。
而涉及到购房者与开发商在价格上的心理博弈,肖小平坦言“这很复杂”,但很明确的是,楼市调控新政已经打压此前开发商对于市场太过良好的预期,这一政策无疑对市场是一个利空的政策,至于具体的效果和影响则要看深圳后续出台的细则。
记者也从搜房网了解到,在新政细则出台后,该网站就政策出台调查了近千名网友,六成网民认为二手房按差额征税“杀伤力”最大。不过调查显示,仍有近五成网民看涨未来房价。不少市民认为,卖房征税20%,很可能就是直接转嫁到买家身上,令购房成本进一步增加。
贺晓丽则表示,眼下的市场踊跃入市等现象只是短期的效果,是“在地方政府执行细则暂未出台之前,市场的缓冲期,以及加上春节后成交的正常释放”,而未来,随着相关部委和地方政府后续执行细则的出台,二手成交量将会出现明显的下降,有可能陷入继“7·11”之后的又一个冰冻期,市场对政策的适应和消化期将持续半年甚至更长的时间。
“这种成交量的下降对于新房市场的影响显然要小于二手房市场”,贺晓丽认为,虽然部分二手房置业者将分流至新房市场,但受整体市场预期的转变,新房市场也将受到波及,加上细则中也明确了银行业金融机构要进一步落实对首套和二套房贷的政策,对差别化的信贷政策落实责任更为清晰,未来在货币政策趋紧的环境下,改善型需求也将受到殃及。
此外,新政落地后如二手房出现成交低迷,新房市场也将受到二手市场价格下降的连带影响。而另一方面,贺晓丽也提醒,新“国五条”也要求各地方政府制订房价控制目标,而地方政府迫于房价控制目标的压力,新房限价等措施将再次严格执行,加上市场中大部分需求被抑制,未来的市场销售策略仍将以抢客走量为主,新房价格也很难有继续上升的空间。
而一份来自高力国际的分析报告也表示,一手住宅市场方面,受调控新政的影响,总体成交量会有所下降;然而,考虑到二手住宅市场销售报价的提高,部分买家会转而进入一手市场,使需求量下降幅度有限。但从长期来看,鉴于未来需求减少的考虑,开发商会相应地调整他们的开工进度和拿地策略。