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中百集团(000759):拓展城市综合体,渠道下沉至二三线城市
中百集团000759批发和零售贸易
研究机构:光大证券(601788)分析师:唐佳睿撰写日期:2012-05-23
公告梗概:公司公告:1)公司拟以每股1元的价格,出资5772万元受让金汉江公司持有的钟祥置业公司39%的股权,并拟对钟祥置业公司拥有的位于钟祥市郢中镇王府大道地块进行项目开发,建设钟祥购物中心项目。受让后,公司持有钟祥置业90%股权。2)公司拟购置位于江夏区纸坊街文化路江夏楚天大厦总建筑面积88598.52平方米物业,规划将其建设成为集购物、餐饮、休闲、健身、娱乐为一体的购物中心,该项目投资预算50510万元。
积极外延扩张,渠道下沉至二、三线城市:钟祥市位于湖北省中部,地理位置优越,交通便利,社会经济发展迅速,2011年,全市实现地区生产总值255.54亿元,同比增长17%。钟祥置业公司拥有的位于钟祥市郢中镇王府大道的地块处于规划中的商业核心区域,拟建设集超市、百货、家电、餐饮、酒店、商住楼为一体的购物中心。
该项目土地使用权面积为29424.8㎡,总建筑面积183857㎡,其中地上建筑面积141,230㎡(包括商业部分面积53,103㎡,酒店面积20,347㎡,住宅67,780㎡)、地下建筑面积42,627㎡。项目总投资59,608万元,建设期1.5年。该项目的商业建筑部分为地上6层、地下2层的购物中心,满足一站式购物需求;酒店建筑部分为25层,将通过租赁形式,引进国内品牌酒店管理公司进行经营管理;住宅建筑部分为3栋34层,610户商住楼。公司预计税后财务内部收益率11.13%,投资回收期为8.37年(含建设期1.5年)。
收购后,公司持有钟祥置业90%股权。我们认为该项目地理位置优越,商业发展潜力巨大,有利于公司积极分享湖北省二、三线城市未来价值增长。
购置江夏物业,拓展城市综合体项目:江夏是武汉江南唯一的远城区,地处武汉1+8城市圈南部枢纽,60万人口,当地经济基础较好,消费能力较强。2011年,全区实现社会消费品零售总额82.49亿元,年均增长19.8%;全区城镇居民人均可支配收入达到25,200元,年均增长12%,商业发展潜力较大。公司拟建项目位于江夏中心纸坊街,是江夏区委、区政府驻地,全区政治、经济、文化中心。
该项目总建筑面积为88,598.52㎡,其中商业部分面积65,238.52㎡,写字楼及酒店部分面积13,200㎡,地下室10,160㎡,总投资为50,510万元,建设期为1年。项目的1-6层为购物中心,总建筑面积为65,238.52㎡,满足一站式购物需求;酒店部分9层,总建筑面积13,200㎡,通过租赁形式,引进国内品牌酒店管理公司进行经营管理。公司预计所得税后财务内部收益率为11.06%,投资回收期为9.55年(含建设期1年)。我们认为公司凭借其"中百"品牌的号召力,强大的供应商资源、先进的管理模式及优秀的管理团队,有利于锁定江夏区新老商圈内的消费群体,从而扩大公司在江夏区域的市场占有率,提升公司盈利能力。
超市费用压力高企,百货积极下沉渠道:公司近年来职工费用涨幅较大,目前公司职工费用已占期间费用的45%左右,而之前仅占30%,我们预计2012年公司人工成本仍将上涨40%左右。
此外租赁费用也上涨较快,超市行业门店物业以租赁为主,公司之前的门店租赁费用在25元-30元/月/平米,而新开门店的租金水平在70-80元左右,对公司利润造成较大侵蚀。百货方面,随州店于2011年底开业,目前毛利率处于较低水平,前台毛利率大约为13-14%。中心百货店新增2层楼面,每层增加了4000平米,目前商品定位潮流品牌为主。而恩施来凤购物中心于2012年1月开业,为自有物业,百货面积大约1.4万平米,餐饮和电影院为出租形式。公司其他储备项目,基本都在湖北二三线城市,未来将积极分享二、三线城市的城市化进程增长。
短期爆发性欠佳,维持增持评级:我们维持公司2012-2014年EPS分别为0.42/0.48/0.57元,以2011年为基期未来三年CAGR13.2%,6个月目标价9元。我们认为公司未来"百货超市家电"混业经营是开拓二、三线城市较为便捷的外延扩张模式。但短期来看,人工、租金上涨幅度较高对超市行业整体的利润侵蚀负面影响较为严重,考虑到公司外延扩张较为积极带来的开支和费用,维持增持。中百集团在超市业态方面的垄断性,从目前来看在武汉地区并未削弱,但是整体超市版块面临较大的费用压力和更长时间的培育期,因此短期我们认为爆发性不强,缺乏弹性是超市版块目前所有上市公司都面临的大问题。
风险提示:开店过快导致人才储备不足,CPI回落导致超市营业收入低于预期增长。