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专家表示,尽管目前各家商业银行首套房贷款利率松动,但仍严格执行第二套和第三套房的房贷政策,对去库存不会产生太大的影响。
而近日杭州金星房地产开发有限公司申请破产一案,使得中小房企贷款风险备受关注。不少银行对房地产贷款慎之又慎,市场消息称有银行下发文件,规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”。
除了中小型房企,大型房企的短期债务压力加大。以保利公司为例,一季度末保利地产净负债率124%,较年初基本持平;而账面现金较年初下滑,且短期借款及一年以内到期非流动负债占现金比较年初上升。
中国房地产业协会副会长朱中一表示,当前的房地产市场处于量价齐跌情况,市场观望情绪浓厚,房地产企业资金普遍紧张,不少企业负债上升,中小房地产企业更是处于进退维谷。
银行贷款受限,多家房企开始通过信托产品、出让股权融资。据诺亚财富统计,2012年到期的房地产信托产品规模达到1172亿元,开发商将面临巨大的产品集中到期兑付压力。
与此同时,监管部门对于房地产信托产品监管日趋严格。从去年5月开始,银监会多次对部分信托公司进行关于房地产信托业务的“窗口指导”。2011年9月,银监会对房地产信托再次发力,要求各地银监局逐笔监测3个月以内到期信托项目的预期兑付情况,判断兑付风险。在此背景下,出售股权成为房企获得资金的另一途径。中原地产数据显示,2011年股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易,涉及金额超过1300亿元。
我爱我家房产经纪公司市场研究部经理李琛表示,一方面企业通过出售股权达到资源互补,各取所需;另一方面可以强强联手,提升企业综合实力。“这是企业为发展寻求战略合作的一种表现,今年股权出售或将更加频繁,而房地产市场可能会随之洗牌。”她说。
以绿城中国为例,市场低迷,企业出让部分预期利益换取资金回笼。而绿城中国的优势是项目的精品化设计及项目的高效开发管理,并购企业通过与绿城合作,将获得产品设计、管理经验、专业人才等方面的优势。
李琛说,股权转让增加,不但可以增加资金回笼,更是房地产企业在市场低迷状态下互利互惠、联合过冬的举措。与此同时,房地产企业并购将促进行业规范发展,专业细分。