|
||||
7月,将迎来新一轮的供应热潮。根据机构数据显示,连续两月市场销售数据平缓,在旧有供应缺乏消化的情况下,市场如何接应新增供应,开发商又将做何应对?
这,是一个考验。
压力当下 迫使开发商淡市放量“土地、政策、资金。”这三点历来是开发商开发极为重视的三点,彼此之间又紧密相连。
除了开发商谨慎拿地,目前土地市场较为平淡之外,手中大量的闲置土地也给开发商带来了很大的压力。每年国土管理部门都要重申一次的《国务院关于促进节约集约用地的通知》中有这样的规定:土地闲置两年的将无偿收回;土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费。
SOHO中国有限公司董事长潘石屹c曾公开表示:“影响房价原因有两个:一是地少,二是钱多。”在当下信贷紧缩情况下,虽说前几年楼市火爆开发商资金储备充裕,但如若面对大量开工,不差钱也有点底气不足了。惟有加速出货,才能使得资金压力得到缓解。
宏观调控政策下,购房者可以观望着,而面对同样政策压力的开发商,却未必耗得起。因此,虽然对政策决心已不再怀疑,但是持续低迷的成交量导致资金周转不灵的企业比比皆是。如果能以让利行为刺激消费,打破购房者观望情绪,不仅有利于提升整体实力,还将在后市竞争中抢占先机。
来源于资金方面的压力是目前开发商面对的主要困难。对于央行三次加息、准备金率屡屡上调等货币持续紧缩情况,佳兆业营销总监舒立认为:“政府抑制资金导致其流动性差,资金贷款放不下来,就会让开发商资金链吃紧。”中原地产周觅分析,开发商的资金压力主要来源于两个方面,银行贷款难和回款速度慢而导致的现金流不畅。房地产属于资金密集型产业,一旦没有源源不断的资金投入,一些开发商的大量土地储备将面临无法开工甚至被收回的窘境。无法从银行贷款,一些中小型开发商大多借助本地的私人融资平台,其融资成本必将大大提高。因此无论采用何种融资方式,其核心还是需要销售来支撑,开发商惟有选择猛推新盘输血资金链。
势头不减 7月楼市集中放量“6月,成都市主城区成交商品住宅套数相环比5月涨幅为1.9%,在市场成交依然在低位处于平稳的态势之下,值得注意的现象是: 6月一共有41个新项目上市,主城区商品住宅供应较5月有所增加。
即便有着新增的产品供应,但6月的成交势头依然处于低位。与此同时,7月的第2个周末,成都市有七个项目将开盘销售,超过2000套房源面市。据记者了解,蓝光地产在7月率先发动刚需买房风暴,千套房源全线让利。蓝光地产旗下四项目将举行专场营销。蓝光锦绣城、蓝光金楠府、蓝光SOFA社区、四叶城,都将参与到这场活动中来。而蓝光地产工作人员也向记者讲到,本次活动就是面对刚需,所推楼盘,都是经过认真挑选和准备的。除开蓝光,朗诗地产、阳光100等多家开发商均掀起了供应热潮。
面对开发商集中推盘现象,佳兆业营销总监舒立认为,“说明了开发商要快速回笼资金。其次开发商的资金不能积压太多。虽然很多开发商希望将楼盘集中在年终开盘,但从目前形式来看不大可能,所以才会在这个时期大量推盘。”
中原地产市场研究中心副主任周觅表示,开发商本来原定于上半年推出的项目由或因市场销售不畅而推迟。而大部分开发商迫切面临需要资金回笼或者工期已到,因此集中推盘是不得已而为之。除此之外,市场需求也是原因之一。尽管房贷上浮、首付增加导致置业成本变高,但在通货膨胀形势下,找不到其他更合理投资渠道的消费者,仍将房地产作为保值增值的选择。
多管齐下 开发商积极突围供应量在持续增加幅度远远大于销售业绩,这样的形式下,如何打破市场僵局实现资金快速回笼?
“以价换量”,是开发商心态产生微妙变化的开始,也是确保企业资金运作的当务之急。事实证明,购房者对于博弈中开发商的让步是相当买账的。位于天府大道东侧的中德·英伦联邦实得均价5000元/平方米,首批次712套房源开盘当日售罄;佳兆业·君汇上品实得3900元的震撼低价,使得开盘当日人气爆棚,仅当天就取得了1200多套的销售业绩。这些热销项目无疑有个共同的特点:低于区域市场均价的开盘价。而这种实实在在的让利行为也得到了广大购房者的认可,因而倍受青睐。
除开价格战,做足品质内涵,提高楼盘自身含金量也是近来开发商采取的一种策略。保利·香槟国际于6月25日推出的600余套房源仅用两天时间便实现了3.2亿的销售金额。业内人士指出,均价7200元的香槟国际其价格高于周边均价,能够吸引众多客户的原因,也在于其产品的户型设计和商业配套的完善。
除此之外,积极拓展外地客源,在现下已蔚然成风。开发商走出去的举动,把二级城市庞大的消费潜力聚集起来。因此,包括万科、世茂、雅居乐、蓝光等大开发商均积极投身到组织二级城市巡展,以调动二级城市购房者置业成都的热潮。
在这样的市场背景下,《成都晚报·买房成都》从5月以来除举办了南充及达州成都品质房企巡展,又推出了西部首家3D媒体“成都房地产全省联播”活动,均得受到了品牌开发商的积极响应。目前,已有16家品牌开发商参与“成都房地产全省联播”首批内江、南充、达州、攀枝花、西昌、宜宾等二级城市巡展活动,并取得了一定的成效。这种“走出去,引进来”的作法让开发商在平淡的楼市中开辟出一条新路。
记者但锦
(责任编辑:王思翔)