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房屋套数认定拟认房又认贷
记者从房地产业内人士处获悉,与北京等地以家庭持有房屋套数认定不同,广州拟继续采取认房又认贷的方式确定家庭房屋套数。满堂红研究部对2010年四个季度及今年1月广州二手住宅市场买家购房次数作了整理,发现二次或以上购房的客户比例在去年第三季度达到最高的18.4%,但在去年“10·15”限购政策出台后,二次或以上购房者的比例回落到第四季度的15.1%,该比例在今年1月为16.4%。
“信贷收紧将令购买力大打折扣,只要银行可以和房管部门实现联网,认房又认贷确认家庭房屋套数的方式完全可以做到。”满堂红研究部周峰分析,在执行二套房首付六成的地方细则后,至少有15%~17%的准二手客户受到影响,而一手楼市受影响比例应在30%以上,前期成本明显增加。而由于“认房又认贷”等于给已拥有两套住房家庭“卖一再买一”关上了大门,将减少二手市场的流通性,在未来两三个月内,新增供应中小户型物业的数量会减少。但地方细则在短期内仍难以改变广州楼价持续高位震荡的格局,只有在存款准备金率再累计上调1到2个百分点,开发企业难以从容申请到足够额度开发贷款的情况下,一、二手楼价才会在相互影响下出现“短期顶部”。随着政策迭出,房价将极有可能在今年“十一”前后见顶回落。
土地出让模式部分商品住宅用地
出让或配建公租房
昨日,记者从房地产业内人士处获悉,广州将探索双限双竞的土地出让模式,还拟探索在商品住宅用地的出让中配套建设公租房。
“北京、上海在商品住宅用地配建问题上都规定了具体明确的比例,这不失为增加公租房供应的有效办法。”广州大学房地产研究所所长陈琳分析,今年中央已经明确全国要建设1000万套保障性住房,此前中央出台的新国八条已经显示如果房价继续上升,中央的保障力度有可能会进一步加大。“保障房建设要真正落到实处,比资金更为重要的是土地供应。”陈琳分析,只要土地落实了,资金问题完全可以通过投融资手段解决。而广州未来在商品住宅用地要求配建公租房的过程中,要考虑如何能够在相应项目内保证楼盘档次和管理水平,既分散布局又能实现一定程度的混居,对保障房建设提速是一大利好。
征税力度加大对存量房征税力度
广州新政细则中,除了按照中央要求对购买不足5年的物业按照全额征收营业税外,还特别强调要加大应用房价评估技术以加强对存量房税收的征管力度。
广州二手楼市多实行“实收”制,营业税增加的成本实际上转嫁到买家身上。合富置业分析认为,新政后营业税增幅较大,交易成本大幅增加,短期内对市场产生一定影响:买家消化政策会产生一定的犹豫,估计短期之内5年内次新盘的交投会有所减少;增城、花都、南沙、从化等一手住宅供应量大、一手楼价不高的外围区域影响会相对较大。但从中长期看,营业税并不能成为影响二手楼市的重要因素。主要是因为5年内次新房的承接者多为较高端买家,营业税增加实际上相当于楼价上涨3%~5%,从目前中心城区较紧张的供求关系看,交易成本增加3%~5%并不难接受;另外,5年内次新房并非广州二手楼市的主流,大部分是5年以上的物业。
而加大应用房价评估技术加强对存量房税收征管力度之后,对于二手买家的最直接影响也会是增加购房成本,不过龙斌认为,税收并不是影响成交的关键因素,最多只会令买家短期观望,他坚持认为,从目前的市场状况看,影响二手楼市的关键因素仍然是经济情况、供求关系、通胀以及房贷、限购等政策。
外地人购房纳税证明从1年增加至2年,此项政策要比北京的5年宽松。中山大学教授杨卫华认为,外地人购房纳税证明从1年增加至2年,没有在本地工作的外地人要获得纳税证明的难度加大,去年“10·15”新政实施时,实际操作上可以通过向税务机关“补税”以获得纳税证明,但杨卫华指出,税务机关不会再出具2年的纳税证明,而且“补税”的成本也加大了。
不过中介认为,纳税证明的影响不大。“1年的纳税证明跟2年的差不多。”合富置业首席分析师龙斌指出。