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在进入中国4年之后,2008年底,中德住房储蓄银行开始转型。近日转型再度取得突破进展,8月中德住房储蓄银行在天津正式启用总行大楼,同时和平支行也正式开业。和平支行是中德住房储蓄银行开业以来的首家标准意义的分支机构。更重要的是中德住房储蓄银行开设了独立的账户,改变了以往并不具备结算功能,所有的资金及现金业务都需要通过建设银行来完成的局面。
据统计,自开业以来,中德住房储蓄银行在津累计销售住房储蓄合同额已达188亿元,个人住房贷款余额突破20亿元,以保障房为主的房地产开发贷款逾40亿元。中德住房储蓄银行行长黄浩透露,继和平支行后,10月份滨海支行也将开业,下一步中德住房储蓄计划将推出借记卡及电子银行业务。
模式初期未被认可
其实,早在1998年12月,德国驻华大使就曾向我国转达了施威比豪尔银行希望在中国开展住房储蓄业务的意愿。此后,一直得到中德两国政府的高度关注。2003年12月1日,在朱镕基总理与德国总理施罗德的共同见证下,中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行正式签署中德住房储蓄银行章程。2004年2月15日,中德住房储蓄银行正式亮相天津。至此,中国首家按照国际通行模式建立的住房储蓄银行启动运作,中国建设银行持股75.1%。
中德住房储蓄银行将欧洲成熟的住房储蓄业务体系引入中国市场,旨在为百姓改善居住环境,减轻还贷压力。但“先存后贷、低存低贷、利率固定”的产品特点对于我国居民来说,还是一种全新的购房融资模式,相对于传统的商业按揭贷款和公积金贷款,住房储蓄产品并未很快被中国消费者认可与接纳。对此,黄浩表示:“产品进入中国市场之初面临两个困难:一是水土不服。中国百姓习惯于非计划的购房消费,甚至存在大量的超前消费和恐慌性消费,而对于‘先存后贷’的计划性、理财性,百姓则很难适应;二是曾经生不逢时。成立的6年以来,多次经历房价飞涨,恐慌性购房需求随之上涨,有计划的、理性的消费模式一度严重受挫。”
为保障性住房提供开发贷款
在天津市和建设银行的共同支持下,中德住房储蓄银行在提供专业化住房金融服务方面,逐渐探索出一条适合本土化的发展之路。经过数年推广,“住房储蓄=储蓄住房”的购房融资理念日渐深入人心。“随着房地产市场趋于理性,国家调控力度的持续深入,越来越多的人意识到住房储蓄是做好理财规划,降低信贷成本,控制信贷风险的一种有力的金融工具。”黄浩如是说。
2008年底,经中国银监会批准,中德住房储蓄银行将业务范围扩大到房地产金融、公众存款等商业银行业务领域,陆续推出个人住房按揭贷款、房地产开发贷款等新产品,由单一从事住房储蓄业务的银行转型为具有全面住房金融服务功能、专业经营住房信贷业务的商业银行。
转型一年半以来,中德住房储蓄银行相继为47个保障性住房项目提供了开发贷款,其中包括天津市首个租赁型经济适用房(论坛新闻)。截至目前,保障房开发贷款余额已达27亿元,天津市场占比近40%。累计发放个人保障性住房贷款5亿元,帮助天津数千户中低收入群众实现安居梦想,个人保障性住房贷款投放额天津市场占比60%。与此同时,在新业务成功起步的基础上,中德住房储蓄银行进一步推进住房储蓄业务的优化转型,2008年以来,销售住房储蓄合同额呈逐年上升趋势,其中2010年上半年,销售合同额已达16.90亿元,新老业务呈现共同发展的良性态势。
对此,黄浩表示:“新业务主打即期金融市场,老业务满足远期住房金融需求,二者相互补充。转型的一年半时间以来,业务增长、效益都较出色,不良贷款始终保持为零。”
低收入群体更珍视自己的信誉
完善的风险控制体系在现代银行的发展中越来越扮演重要的角色,不良贷款逐渐成为考验商业银行资产质量的重要环节。
谈到中低收入群体的风险把握,黄浩感触很深,他说:“通过几年的实践,我们发现:只要严格把关,中低收入群体的贷款安全性并不一定低于中高收入群体。首先,民政部门的身份确认、媒体公示等形式保证了中低收入群体的身份真实,从制度上杜绝了商业银行房贷业务最大的安全隐患——‘假个贷’;其次,该群体收入审核相对真实;第三,在国家政策引导下,该群体购买的房屋价格普遍偏低,而个人首付比例较高,在天津首付比例平均超过了60%,金融机构的商业运作与政府的政策引导相结合,进一步加强了运作模式的安全性;除此之外,中低收入群体往往更加珍视自己的信誉,因为他们非常珍惜来之不易的住房。市场教育了我们,老百姓的诚信程度并非和收入呈简单的正相关。”
坚持走专业银行之路
在2008年转型之时,两家股东银行就曾经提出了三年规划,即:成为一家具备一定业务规模和市场竞争力、业务模式独具特色,服务能力突出、管理基础扎实的专业的住房信贷银行。
和平支行是中德住房储蓄银行开业以来的首家标准意义的分支机构。
以前的中德住房储蓄银行并不具备结算功能,所有的资金及现金业务都需要通过建设银行来完成。和平支行成立之后,全行业务均可实现独立完成,加之即将于10月份开业的滨海支行,中德住房储蓄银行将形成覆盖市区及滨海新区的一站式金融服务中心,下一步计划推出借记卡及电子银行业务。据悉,中德住房储蓄银行将以支行开业为契机在原有的住房储蓄、按揭贷款业务的基础上推出吸收公众存款、办理国内外结算及其他中间业务,为广大个人及公司提供更加全面的金融服务功能。与此同时,中国建设银行作为控股银行,仍将在网点渠道、IT系统、资金等方面给予全方位的支持。
对此,黄浩表示:“中德住房储蓄银行正在为走出天津、迈向全国做准备。现在定论中德住房储蓄银行的未来道路还为时尚早,业务还在起步阶段,一切尚需时间的证明。但具有标志意义的是,中德住房储蓄银行的诞生和发展,已经使中国商业银行的生态体系中产生了新的类别——专业银行。从国际经验看,专业银行是与综合性银行并行的非常健全的体系,预测未来中国的银行业也将实现多样化经营,会有越来越多的专业银行出现。我们会把专业住房信贷银行的理念坚持下去,内外部条件的变化使我们越来越有信心,我们一定能把它做好。”