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融资渠道加紧收窄
早在今年年初,银行收紧房地产开发贷款的苗头就已显现。在国务院4月中旬出台严厉调控政策后,银监会随之宣布收紧对各类房地产贷款的监管,并加强对土地开发、房产开发贷款的监管,要求贷前审查须履行“面测、面试和居访”三大程序,严打假按揭。还将收紧对土地开发贷款、房地产开发商贷款的审慎性监管。
信贷井喷被认为是导致2009年房价飙升的最重要原因,保守测算有两成新增信贷流入房地产市场。根据国家统计局数据,2009年房地产开发企业资金来源57128亿元,比上年增长44.2%。其中,国内贷款11293亿元,增长48.5%;个人按揭贷款8403亿元,增长116.2%。这两项贷款数额相加就达19696亿元,约占去年全年新增贷款的20%。
今年初,监管部门就设定了7.5万亿的信贷投放目标,并要求按照“3∶3∶2∶2”的季度投放比例投放,各家银行都将信贷规模在内部进行了分解,丝毫不敢“超额放贷”、“超速放贷”。
房地产企业从银行获取贷款难度加大,信托、委托贷款以及股权质押等融资形式迅速增多。统计数据显示,今年上半年,新成立的房地产信托产品接近140款,成立规模超过350亿元,而2009年全年有181款房地产投资信托,规模为327亿元。
然而,银监会叫停银信合作业务后,银行已开始停发为房地产开发商提供融资的信托类理财产品。深圳有信托公司负责人表示,通常在银行收紧房地产贷款的时候,管理层对信托公司的房地产开发融资的信托计划也会加以限制,2008年就是个明显的例子。
资金压力明显
从高息融资的内地房企来看,许多公司面临购地支出与开发资金的压力。以花样年为例,2009年花样年营业收入24.59亿元,同比上升了109.4%,仅去年一年,花样年就合计取得26幅土地,规划总建筑面积约209万平方米,预计今年新开工面积达到111万平方米。这都需要大量的开发资金及土地投资。
同样可能面临压力还有在高负债率的情况下继续扩张的房企,销售快速下滑后也濒临困境。以绿城中国为例,2009年公司456亿元的地价款中,还有230多亿元没有付清。今年绿城又购买一批土地,地价款为90亿元左右。绿城今年的在建项目多达102个,在建面积超过1200万平方米,新开工面积将超过800万平方米。
据WIND数据统计,2010年一季度末,按申万一级行业分类的102家A股房地产企业持有的货币资金合计达1792亿元,同比增长60.4%,创出三年以来新高。其中,万科、首开股份、保利地产、金融街等公司货币资金超过100亿元,另外,金地集团、招商地产、新湖中宝等多家公司货币资金超过50亿元。
但一季度末,A股房企短期借款、长期借款、应付债券、一年内到期非流动负债等带息负债的总额为3408.15亿元,与现有货币资金相比,负债压力不小。
摩根大通中国投资银行副主席龚方雄表示,内地正在收紧对房地产的融资,开发商今年在海外融资要明显优于内地融资。海外几个主要的经济体目标很明确,就是低息不加息,而且政策会维持相当长的时间。
龚方雄认为,如果再把人民币可能升值的幅度考虑进去,目前海外融资的成本可能比内地还低,目前内地的信托融资利率是13-15%左右,但是海外就算是高息融资的成本,也不过是12、13%,如果短债形式融资的话,海外的融资成本是更加低。从整个今年的市场环境来讲,海外融资要优于内地融资。