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6月8日,中国大型房地产开发商恒大地产集团有限公司(简称,恒大地产,股票代码3333.HK)发布2010年5月销售简报。
2010年5月恒大地产实现合约销售额40.5亿元人民币,创下今年前5个月单月的最高销售金额。相比2009年同期的9.45亿元,增长率高达328.6%;合约销售面积64.0万平方米,同比增长240.3%;合约销售均价6326元/平方米,同比增长26.0%。
恒大地产5月较4月合约销售额环比增长8.3%,销售面积环比增长10.7%,销售均价环比下降2.2%,由于5月新开盘南昌恒大绿洲别墅产品,加上8.5折促销后广州恒大绿洲等高价盘销量上升,使得销售均价实行8.5折后跌幅较小,如剔除上述高价项目影响,五月销售均价相比4月下降6%左右。
另类的恒大地产
与同业相比,恒大地产5月的销售情况无疑是地产业内的另类。
同样在香港上市的龙湖地产(0960.HK)5月份的合同销售额或跌至15亿元,与龙湖4月合同销售25亿元相比,环比降四成。富力地产(2777.HK)5月销售收入约12.53亿元,销售面积约10.61万平方米。与去年同期相比,分别下降48%和58%。雅居乐(3383.HK)5月合约销售约10亿元,环比下跌33%。
即使是万科5月销售同比也受到影响。万科销售简报显示,5月份实现销售面积47万平方米,销售金额51.1亿元,分别比09年同期减少32.6%和20.2%。
五月份之所以能取得较好成绩,恒大地产认为主要在于公司全国战略布局进入中国25个城市,96%是二、三线城市,公司产品结构丰富多元,旅游地产高端、中端可以满足不同的置业者的需求等。
上海的一位业内人士表示,恒大之所以在销售上与同业相比比较另类,其主要原因在于恒大地产5月份主动采取八五折的降价策略,没要与市场对着干,这就是早降价早受益。然后就是恒大地产的布局比较好,二、三线城市为主,相对避免了一线城市的“彷徨期”。
八五折继续?
对于恒大地产6月份继续保持8.5折还是折扣的力度更大的问题,恒大地产首席执行官夏海钧博士表示,恒大定价的策略是随行就市,根据市场的环境决定发展商产品如何定价,也就是说要确保产品得到当地老百姓的认可,同时保持发展商合理的利润,这就是定价的基准。
夏海钧同时表示,从目前的形势来看,国内房地产的调控措施是越来越严厉,包括最近出台的房地产税、二套房的认定。我们每两周会根据市场的情况制订我们的价格,确保实现全年销售的目标。
对于今年房价的走势,夏海钧认为价格上升空间短期是比较小的,长期来说房地产是中国的朝阳产业,未来是有上升的空间。短期内房地产商要尊重市场或者是审时度势的话,价格调整是应对危机最好的办法。哪一个企业最早调整了价格,哪个企业就会在竞争中抢占先机取得胜利。
物业税短期不足为虑
对于大家关心的即将出台的物业税和房产税的问题,夏海钧认为,“物业税在网络上已经炒得热热闹闹,有正面的观点,也有反面的观点,是否应该征收,怎么征收大家有不同的看法。房产税即物业税,牵涉到太多中国的法律,牵涉到太广的认证。”
“是用购买值评估还是用评估值,国外的惯例是评估值,政府每年给一个评估值,从而进行交税,中国的住房很多,如果将所有的房屋进行评估工作量是很大的,如何征收房产税是复杂和系统的,中央提出逐步完善房产税的改革,我认为不会在今年或者是短期内可以解决的。”
“个别城市,局部热点城市是否会做试点,这是有可能的。例如上海和其他热点的城市在房产税上做试点,为全国推广积累经验,房产税对房产的影响还停留在概念上,未来实施的时候一定会抑制需求,对房价也有一定的抑制作用。”