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今年以来地产指数累计下跌35%,跑输沪深300指数11个百分点。截至2010年5月11日,A股市场房地产股的动态市盈率为14.71倍,近六年PE最低14.93倍,估值已处于历史底部区域。
新增可售面积环比上涨
在“新国十条”推出一月后,房屋成交量连续四周下跌,其中一线城市缩量尤为明显,成交均价和可售存量的拐点也已出现,显示此轮调控初见成效。
上周(5月10日~5月16日)17个主要城市合计成交面积达188.7万平米,较前一周环比下跌3.0%,其中7个城市出现了环比下跌,占总数的41.2%。经过连续下跌后,上周的成交量已经接近今年春节前后的低点水平,较年度平均和高点分别下跌27.6%和60.1%。
四个一线城市上周合计成交31万平米,环比下跌21.1%,其中北京和广州分别下跌59.3%和27.4%,上海和深圳分别上涨了16.1%和18.2%。经过连续下跌,一线城市上周的成交量较年度平均和高点分别下跌50.0%和71.5%。13个二三线城市合计成交157.7万平米,在连续下跌三周后环比小幅反弹1.6%,但仍较年度平均和高点分别下跌20.5%和58.6%。在所有上涨的城市中,南京录得最大涨幅102.0%,天津、苏州和厦门也以56.0%、25.6%和21.2%的涨幅居前;下跌城市中,杭州和福州跌势明显,下跌幅度分别达61.2%和59.9%。
上周中银国际主要城市销售价格指数环比上涨3.4%至157.5;其中一线城市分类指数上涨12.4%至162.4,二三线城市分类指数下跌9.4%至149.6。三大指数较年内高点分别下跌7.1%、8.1%和9.4%。
中银国际主要城市可售存量指数上涨1.2%至67.6,连续四周上扬;其中一线城市分类指数上涨1.6%至65.4,二三线城市分类指数上涨0.7%至69.9。分城市来看,南京和苏州可售面积周涨幅居前,分别达7.1%和6.5%;跌幅居前的城市是厦门、重庆和福州,下跌幅度分别为1.0%、0.6%和0.6%。
七大城市新增可售面积环比大幅上涨62.0%,同期成交量下跌8.3%,导致新增供应消化率从前周的125.8%迅速回落至上周的71.2%。分城市看,南京、广州和北京新增供应量暴增,上涨幅度均超过900%,而深圳上周没有新盘推出。
动态市盈率创六年新低
A股房地产股近六年PE最高106.82倍,最低14.93倍。截至2010年5月11日A股市场房地产股的动态市盈率在14.71倍,已处在历史的低点之下,即2009年1月初的14.93倍;房地产股的市净率2.54倍,也已处在历史底部区域,但仍高于最低值2008年底的1.64。
2009年,全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%,同比增长率已接近1999年的低点13.53%。同比增长回落到近十年低点,将使2010年市场供应有所减少。
截至5月23日已公布的年报,2009年房地产上市公司货币资金达1827亿元,同比增长80%,货币资金占当年的借款比从2008年的58%提升到80%多,同比增长40%,预收款1839亿元,同比增长100%左右,预收款是同期营业收入2562亿元的70%,为历史最好。
今年以来地产指数累计下跌35%,跑输沪深300指数11个百分点。中期巨大的跌幅意味着板块进一步暴跌动能不足,但房产税落地、预售款监管等政策预期犹在,房价普跌促使成交量反转预计也将发生在9月份以后,目前扭转板块趋势的催化剂尚未出现。 中银国际 东兴证券