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◆房地产上市公司经济增加值(EVA)TOP10
TOP10研究组沿用2003-2006年连续使用的经济增加值(Economic Value Added,EVA)评价理论和方法,第五次对房地产上市公司的经营业绩进行财富创造能力评价,按经济增加值(EVA)排出中国房地产上市公司财富创造能力TOP10。
(1)2007沪深房地产上市公司经济增加值(EVA)TOP10:房地产上市公司整体财富创造能力进一步增强,TOP10企业表现突出。
万科、陆家嘴、B股上市公司江苏新城以及金融街财富创造能力表现突出,分列经济增加值(EVA)TOP10榜单前四位。新上市公司的财富创造能力良好,保利地产和北辰实业分列第5和第6位。栖霞建设和亿城股份进步明显,首次入选经济增加值(EVA)TOP10。
2006年,经济增加值(体现上市公司财富创造能力)为正的企业为32家,在上年17家的基础上增加近一倍。这些经济增加值为正的公司为股东所创造的总价值为46.99亿元,同比增长109%。其中TOP10企业所创造的价值为36.78亿元,占比78.3%。除招商地产外,其他公司的财富创造能力均表现出良好的增长势头,万科表现尤为突出,其经济增加值已达15.74亿元,同比增长近95%,占TOP10企业总体经济增加值的42.8%。对比以往的表现,可以看出万科、陆家嘴和金融街等行业与区域龙头为股东创造财富的能力逐年增强,并保持着良好的稳定性。
进一步分析TOP10企业的税后经营利润和资本成本可以发现,资本成本的相对降低是TOP10企业财富创造能力增强的关键因素。2006年,沪深房地产上市公司TOP10企业的税后经营净利润总计约62.38亿元,与去年的TOP10企业相比增长45.4%。而资本成本增长仅13.9%,明显低于税后经营净利润增幅。
(2)2007中国内地在港上市房地产公司经济增加值(EVA)TOP10:与沪深上市公司相比,在港上市房地产公司财富创造能力表现更为突出,增长来源更为多样。
中国海外发展、合生创展集团和富力地产的财富创造能力依然表现优秀,分列第1、3、4位。去年新上市的公司表现再次突出,世茂房地产位于第2位,绿城中国和瑞安房地产分列第5和第7位。
与沪深上市的房地产公司相比,中国内地在港上市房地产公司财富创造能力更为突出。2006年,在香港上市的21家中国内地房地产公司中,16家具有正的经济增加值,合计经济增加值约为135.33亿港元。其中经济增加值(EVA)TOP10创造的经济增加值为122.78亿港元,与上一届经济增加值(EVA)TOP10相比增长91.7%。对税后经营利润和资本成本进行分析可以发现,虽然存在资本成本相对或绝对降低的情况,但其税后经营净利润大幅增加才是中国内地在港上市房地产公司财富创造能力显著增强的重要原因。
◆地产绩优股TOP10:经营业绩良好,投资回报高于大市,但其估值水平依然低于地产板块平均水平
与2006中国房地产上市公司TOP10研究相比,此次研究结合中国房地产行业和证券市场的发展现状,对“中国地产绩优股评价指标体系”进行了完善,在企业资金管理水平、估价水平、财务稳定性等方面分别补充了资金周转率、市净率、资产负债率等指标,力求更准确地反映房地产上市公司的市场表现和未来前景,为投资者提供全面、综合的评价结果。
万科再次位列绩优股榜首,新上市企业保利地产、北辰实业表现良好,分列绩优股排名第2和第6位。招商地产和金地集团落后于新上市的保利地产,分别排在第3和第4位,其后依次是各区域龙头股,如金融街、北辰实业、北京城建、上实发展、苏州高新和首次纳入研究范围的福星科技。
绩优股TOP10经营业绩良好,现金红利支付率高于行业平均水平。2006年,绩优股TOP10平均每股收益(EPS)和净资产收益率(ROE)分别为0.55元和10.5%,而沪深地产股平均水平分别为0.19元和7.4%,其中保利地产和福星科技的EPS分别为1.2元和0.97元,ROE分别为16.4%和14.3%,位列绩优股TOP10前两位。从现金红利支付率(现金红利/净利润,三年均值)来看,绩优股TOP10也更倾向于与股民分享企业收益,三年平均现金红利支付率达33%,也就是说绩优股TOP10每赚1元,投资者就有0.33元现金收入。万科、金地集团、北京城建三年平均现金红利支付率分别为36.9%、38.8%、40.2%,而金融街和上实发展更是高达41.3%和45.1%。
以市盈率衡量,绩优股股价依然低于行业平均水平。2006年最后一个交易日,绩优股TOP10平均市盈率为40,平均市净率为3.5,而沪深房地产股整体市盈率达50(剔除亏损和市盈率超过200的企业),平均市净率为3.2。排在绩优股TOP10前5位的是万科、保利地产、招商地产、金地集团等企业,市盈率均低于行业平均水平。苏州高新和福星科技的市盈率更是仅为17和15,远低于行业平均水平。2007年以来,绩优股得到投资者广泛关注,股价大幅上升,市盈率上升较快。截至5月28日,绩优股TOP10平均市盈率为57,其中金地集团、苏州高新、福星科技市盈率低于50,但同期沪深房地产股整体市盈率达91(剔除亏损和市盈率超过200的企业)。