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研究背景
由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”,自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来,已连续进行了五年,引起了社会各界特别是投资者的广泛关注。
2006年,中国股市迎来了前所未有的“牛市”,上证指数和深圳成指全年分别上涨126.55%和125.42%,地产指数(399200)上涨168.03%,涨幅超过大盘40个百分点以上。进入2007年后,随着财富效应的逐步显现,证券市场得到了更多投资者的关注。截至5月28日,沪深两市账户总数突破1亿大关,上证指数收于4272.11点,累计上涨57.3%,地产指数收于2027.55,累计上涨98.8%,再次成为此轮上涨行情的重要推动力。
针对证券市场的新形势,中国房地产TOP10研究组本着“公正、客观、准确和全面”的原则,进一步完善了此次房地产上市公司研究的评价理论和方法体系,力求更准确地反映房地产上市公司的市场表现和未来前景,为投资者提供全面、综合的评价结果。
研究结果及分析
◆房地产上市公司综合实力TOP10
研究组沿用了2003-2006年连续使用、客观性较强的《福布斯》500强评选标准,以总资产、总市值、主营业务收入、利润总额四项指标对中国房地产上市公司进行综合实力评价。如某公司总资产指标排第10位,则其总资产得分为10分,以此类推。对四项指标赋予相同权重计算其综合得分,然后按照综合得分从小到大的顺序得出公司的综合实力排名。
(1)2007沪深房地产上市公司综合实力TOP10:行业和区域龙头受到市场重点关注,新上市企业表现突出,资产注入和重组成上市公司综合实力上升的重要手段。
万科继续占据综合实力榜首,新上市的保利地产占据第二,其次是在往年研究中表现突出的陆家嘴、招商地产、金融街(并列第4),首只从H股回归A股的房地产公司北辰实业排名第六。中宝股份、泛海建设因资产注入重组,综合实力大幅上升,分列第9和第10位。
2006年,上证指数和深圳成指分别上涨126.55%和125.42%,地产股更是成为此轮上升行情的领涨板块,2006年最后一个交易日,地产指数收于1008.39点,全年累计上涨168.03%,超过同期大盘整体涨幅40个百分点。综合实力TOP10企业的市场表现尤为突出:其中的行业龙头———以万科、保利地产、招商地产、金地集团为代表———凭借优良的持续增长能力、有序的跨区域扩张和合理的土地储备,为短期内的高估值提供了可靠的长期消化能力;而区域龙头———以北京的金融街和北辰实业、上海的陆家嘴和中华企业为代表———在特定区域有着其它开发企业难以比拟的土地、资金及政府资源优势,业务特色和成长能力得到投资者关注与认可,与行业龙头一并受到市场重点关注。
万科2006年末市值达675亿元,同比上升321%,股价全年上涨263%(除权后,下同)。与此同时,优质资产注入、并购重组等题材成为市场追捧热点。中宝股份和泛海建设完成资产重组后,全年股价分别上涨达337.87%和714.01%,总市值更是分别大幅增长15.75倍和16.7倍。
综合实力TOP10企业在资产和市值大幅增加的同时,经营业绩同样快速增长。2006年,TOP10企业共实现主营业务收入430亿元,同比增长48.8%,与上年TOP10企业相比增长52.4%;实现利润总额达98.9亿元,同比增长59.6%,与上年TOP10企业相比增长60.7%。
进入2007年后,房地产板块继续成为投资热点。截至2007年5月28日,地产指数收于2027.55点,累计上涨98.8%,超过同期上证指数涨幅40个百分点。万科总市值更是突破1200亿,成为沪深股市首家市值突破千亿的房地产企业。同期陆家嘴、中华企业增幅分别达120.9%和175.7%,在整个房地产板块中位居前列。
(2)2007中国内地在港上市房地产公司综合实力TOP10:资产规模和经营业绩增长明显,新上市企业表现更为突出。
中国海外发展仍位列中国内地在港上市房地产公司综合实力TOP10榜首。新上市公司表现突出,分别是排在第二位的世茂房地产(2006年7月上市,募集资金37.2亿港元)、第五位的瑞安房地产(2006年10月上市,募集资金约62亿港元)和第七位的绿城中国(并列第7,2006年7月上市,募集资金约29亿港元,并于11月发行价值31.2亿港元的七年期高息票据)。其它表现优秀的企业还有合生创展、富力地产、华润置地等。
中国内地在港上市房地产公司综合实力TOP10企业在2006年取得了较快的发展,总资产和H股市值平均达到249亿港元和292亿港元,股价平均涨幅达105.7%,而同期恒生指数涨幅为33.6%,表明综合实力TOP10企业的投资价值得到国际投资者的肯定。其中,中国海外发展H股市值达739亿港元,全年股价涨幅为214.0%;华润置地股价上涨188.7%,涨幅仅次于中国海外发展,当年末市值达311亿港元。以上市首日收盘价计算,三家新上市企业股价涨幅远高于同期恒生指数涨幅,其中世茂房地产上市不到半年,股价涨幅高达120.9%,超过同期恒生指数涨幅近100个百分点。资产规模方面,除中国海外发展和新世界超过300亿元外,排名第二至第六的世茂房地产、合生创展、富力、瑞安房地产、华润置地等五家企业均在250亿至280亿港元之间,差异很小。
除资产规模和总市值大幅增加外,中国内地在港上市房地产公司综合实力TOP10的经营业绩也有较大程度的提升,全年实现主营业务收入和利润总额均值分别为60.7亿元和21.3亿元,平均同比增速分别为95.1%和124.5%。其中,中国海外发展和富力地产两家企业的主营业务收入首次突破100亿港元,同比增速分别为56.5%和81.7%,表现出很好的成长能力。同期两家企业利润总额分别达到31.8亿和31.2亿港元,在TOP10企业中位居前两位,同比增速分别为55.1%和100.4%。新上市企业再次表现出良好的业绩增长水平。瑞安房地产当年主营业务收入同比增长362.5%,增幅在所有TOP10企业中最高。世茂房地产主营业务收入68.9亿,是中国海外发展的63.1%,而其利润总额为29.7亿港元,是中国海外发展的93.6%,足见其利润率水平之高。