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随着新规出台,“巧舌如簧”的不规范中介将逐步退出市场。
今年年初,建设部、中国人民银行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》,要求建立存量房交易结算资金管理制度,买房款必须存入交易专用账户,交由交易保证机构监管,交易完成后转给卖方。此《通知》一经发出,便引起社会各界关注,日前,天津市国土资源和房屋管理局根据建设部和中国人民银行的有关规定,向全市下发了《通知》,凡在本市买卖二手房,必须进入二手房交易资金代收代付交易资金监管系统。
随着二手房交易量逐渐增加,交易过程中各种问题也不断出现,本市二手房交易中有哪些问题,《通知》下发后市场反应如何,对中介机构产生哪些影响,就这些问题,记者走访了相关人士。
资金纳入统一监管 保障交易安全
“今后,中介机构不允许收取经手二手房交易款。”天津市津房置换公司副总经理李欣说,《通知》出台后,对不规范的中介机构来说,挪用买房者房款的投机机会减少了,而对于消费者来说,保障了交易各环节的安全。
3月6日,市国土房管部门根据建设部和中国人民银行有关规定,向全市下发了《通知》:凡在本市买卖二手房,必须进入二手房交易资金代收代付交易资金监管系统,交易双方不必将房款和定金等交房地产经纪机构。如发现房地产经纪机构收取、暂存二手房交易资金(含定金)的,一律依法予以查处。
“前几年,由于二手房交易量小,中介机构普遍规模不大,接触资金不多,单店状态下运营成本不高,所以行业内没有出现什么问题,随着二手房交易量增加,很多问题开始显现。”天津市国土资源和房屋管理局房地产管理处经纪人科科长张冬梅分析说,现在的中介机构偏向于品牌连锁经营,尽管信息量大了,服务质量也提高了,但硬件设备的更新与管理成本的提高也相应地增加了运营成本,要实现迅速扩张,就可能出现拖延过户时间,以占压房款挪做他用,或“吃差价”的违规行为,她说,今后所有二手房交易资金都不得经过中介机构,要全部纳入市国土房管部门专门设立的资金监管机构——天津市正孚房地产经纪中心。
“从我们接触到的市场环境来看,能否在置业过程中保证交易资金及各种证件的安全性是广大消费者最为关心的问题。”李欣说二手房交易流程比较复杂,涉及的环节较多,操作过程中需要较高的专业性,普通消费者无法在短期内熟悉整个交易流程,因此也出现了很多坑骗消费者的行为,在房地产中介行业内由于资金链问题而倒闭的事件频发,给房地产经纪行业发展带来负面影响。《通知》出台很及时,存量房交易结算资金管理制度的建立,将对房地产交易的资金划转环节进行严格把控,有利于促进房地产经纪行业提高诚信度。
南开大学经济研究所经济学博士周京奎分析说,现行政策和法规在对房地产中介活动进行调节的同时,也暴露出了一些问题,如市场信息不对称现象严重,经纪行为不规范,行业监管不到位。他认为这些问题的产生与相关立法和政策存在空白或者滞后不无关系。因此,《通知》的发布,对构建主体诚信、行为规范、监管有力的房地产经纪市场有重要意义。
张冬梅介绍说,天津市正孚房地产经纪中心为交易双方提供免费的资金监管服务,交易双方可通过各区县房管局的交易窗口进行办理。政策推行两个月以来,各区房管局二手房资金监管业务量呈上升趋势。据统计,从1月29日至今,全市共办理二手房交易资金监管业务3233件,占全市二手房交易总量的63%。
天津 行业规范做得早
张冬梅介绍,天津其实很早就开始尝试对二手房交易实行资金监管,是全国较早实施交易资金代收代付的城市。她说,“从2004年秋天,我们已经开始着手研究二手房市场,特别是如何管理中介机构经手的交易款,以更好地保证交易双方的权益。”她分析,当时中介市场的规模越来越大,尤其从2003年到2004年间,经纪公司的连锁门店数量翻了一番,而房管局对中介只限于备案监管,由于对通过中介机构的交易资金管理没有相关依据,资金一旦进入中介机构,房管局就无法进行监管。
为了更好地实现二手房透明交易,确保买卖双方利益,保证中介机构的规范运营,避免其动用房款,导致资金链断裂,致使无法经营,市国土房管部门自2005年4月开始实施天津市私产房屋网上交易服务管理办法,推出了二手房交易资金监管服务措施,实行房屋交易网上打印合同、委托交易资金监管、产权登记发证、银行付款的联网操作,实现了交易资金的专款专用和整个交易过程的安全、透明、快捷。经过将近两年的运行和不断完善,资金监管运行良好,交易时限已由原来的30天缩短到15天,全市共有14家合作银行、1000多个储蓄网点办理交易资金收取业务。截至目前,共办理二手房交易资金监管业务28228件,交易金额88.53亿元,占全市二手房交易总量的63%。
天津市商业银行个人金融业务部副总经理潘智博介绍了网上交易平台的情况,他说,作为首家开办二手房网上交易资金代收代付及相应按揭贷款业务的银行,商业银行于2005年4月18日与市国土房管局率先合作,独家受理二手房网上交易资金代收代付及相应的二手住房贷款业务。他说,银行作为专业机构,具有核算、管理、网络等优势,能够有效降低交易风险,提高交易效率。经过近两年的运行和不断完善,资金监管运行良好,业务规模也得到了扩大。
潘智博说,为给消费者在二手房交易中提供更全面深入的金融服务,商业银行与津房担保公司合作推出“免费登广告、房价自己谈”的私产房交易直通车业务,每周免费为客户在报刊、网络上发布房源信息,并为有贷款需求的客户提供贷款服务,进一步延伸了服务平台。
中介机构 面临洗牌
《通知》的出台,意味着二手房交易的资金流向必须接受第三方(即银行)监督。专家认为,中介行业通过代收代付模式的“吃差价”时代将被终结。一些中介公司会受到相应的影响,房屋经纪行业正在经历一次洗牌。
“受宏观调控影响,去年二手房交易量有所下滑,从2005年的800万平方米降至2006年的500万平方米,使二手房市场比较低迷,由于成交量市场份额不足以支撑运营成本,现在可以看到,一些规模较小,竞争力不强的门店已经退出市场。”张冬梅认为,通过对资金的监管,中介行业会逐步走向规范。
李欣认为《通知》的发布对房地产经纪市场会产生较大影响,“按照交易规范,中介机构只可收取最高不超过2%的佣金,对房地产经纪公司来说,不能再像以前一样有更多灵活的‘机动资金’了。所以从短期来看,《通知》的下发会使一批不规范经营的房地产经纪企业遭到淘汰,同时也会更加凸显出一批诚信企业在行业内的优势,从而迅速提升其品牌效应。”他表示,津房置换以二手房中介与商品房代理销售为主营业务,多年的诚信经营是赢得市场的最大优势,他说,本次《通知》的下发对津房置换公司没有造成任何影响。
在谈到《通知》对中介机构资金链造成的影响时,周京奎说,中介机构不能经手房款,对其资金实力是一个考验,“而房地产中介企业竞争力的核心主要是诚信和资金实力。对于《通知》的要求,只有实力较强的企业才能通过采取诚信行为而得以有效实施,其余企业将被淘汰。因此,《通知》的发布对提升中介企业竞争力具有标志性意义”。
在买房的问题上,张冬梅提醒消费者,通过代收代付服务进行二手房交易时,一定要妥善保管好自己的存折及密码,千万不要为图省事儿把身份证交给中介代为开办代收代付银行结算账户。另外她认为,二手房市场的规范与买卖双方的交易行为有很大关系,她说,“很多人只是去中介机构看信息,最后成交却跳过中介,尽管能够省下一笔佣金,但交易安全却并不能完全得到保障,而且这样做对付出了服务的中介机构也不公平,不利于行业规范。”