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按照国家《国民经济行业分类》(GB/T4754-2002)执行标准,现行房地产业统计范围应包括:从事房地产开发、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动四种类型企业。由于物业管理、中介服务企业和其他房地产业是随着房地产开发经营业的不断壮大而逐步发展,因此,房地产开发经营业在房地产业中占主导地位,其发展变化直接影响着整个房地产业的总体发展趋势。本文通过对1996--2005十年来天津市房地产开发经营业的发展现状分析,探讨了天津市房地产开发经营业发展较快,市场活跃的原因,并对今后天津市房地产业发展进行了展望。
一、十年来天津市房地产开发经营业的发展现状
1996-2005十年来,天津市房地产开发经营业得到了长足发展,在带动经济发展、改善城乡居民居住水平、扩大社会就业等方面发挥了重要作用。
2005年天津市房地产业当年实现增加值128.77亿元,占全市GDP比重为3.5%,占全市第三产业比重为8.4%,与1996年相比,总量增加105.29亿元,占全市及第三产业比重分别提高了1.55和3.12个百分点。据2005年末最新统计,天津市从事房地产开发经营业企业共有982家,从业人员达到4.1万人。资产总值达2021.39亿元。按资质等级划分:一级企业17家,二级企业73家,三级及以下企业892家;按登记注册类型划分:国有企业131家,非国有企业851家,其中私营企业376家;按隶属关系划分:地方房地产企业959家,中央房地产企业23家。十年来,天津市房地产开发经营业发展变化呈现如下特点:
1、“国退民进”趋势逐步明显。由于房地产开发经营业具有投资回收快、技术含量相对不高、投资回报可观等特点,非国有经济有了长足的发展。
据统计,1996年天津市按注册经济类型划分的房地产开发投资额中国有占46.7%,其他非国有占53.3%,十年后的2005年,国有经济的房地产开发投资额比重跌至19.5%,非国有经济所占比重已达80.5%,昔日国有房地产开发投资的“龙头老大”地位已不复存在。从十年间不同经济类型房地产开发投资额的平均增幅看:国有经济仅增长4.8%,而非国有经济的平均增幅则达到了21.6%。在非国有经济房地产开发经营业中,私营企业快速发展,自1998年至2005年的七年间从无到有,年平均增长速度高达44.5%,2005年的房地产开发经营投资额已达到102.70亿元,成为天津市非国有经济房地产业中的“黑马”。
2、行业集约化进程放缓。由于受全社会房地产等级结构需求偏低影响,低资质(中小型)房地产开发经营业以其成本低,投资竞争力高的“一低一高”优势迅速发展,形成了数量规模上的大多数。据统计,1996年天津市从事房地产经营的一、二级资质企业有48家,占全市房地产开发经营业的5.5%,其投资额占全市的33.3%。2005年天津市具有一、二级资质企业为90家,占9.2%,十年间增加了42家,家数比重虽然比1996年上升了3.7%,但其投资额比重却降为27.6%,比1996年减少了5.7个百分点。这表明,尽管高资质房地产开发企业有所发展,但与三级及以下资质的房地产开发企业则发展相比,仍显乏力,同时标志着天津市房地产开发经营业向行业集约化发展的步伐迟缓。
3、房地产业社会效果颇丰。自九十年代以来,天津市房地产开发经营业以经济发展为动力、以市场需求为契机、实现了社会效果和自我发展的双赢。据统计,1996--2005年,天津市房地产开发经营业累计完成投资额1649.86亿元,商品房建设投资额1130.38亿元,土地开发投资额201.12亿元。房屋施工面积19513.92万平方米,其中,住宅施工面积15907.94万平方米,房屋竣工面积7068.74万平方米,其中,住宅竣工面积6229.53万平方米,竣工房屋价值达1015.71亿元,实际销售面积4692.05万平方米,实际销售额1380.49亿元。2005年城市人均住宅建筑面积达到24.97平方米,比1996年增加9.54平方米(1996年人均住宅建筑面积按当年人均居住面积折算)。
4、房地产开发投资占全市投资比重不断提高。九十年代初期,天津市房地产业投资额在全市固定资产投资构成中所占的比例不足5%。1996年天津市房地产业投资额在全市固定资产投资中的比例上升到21.2%,与全市制造业投资、城市基础设施投资相之比为1:1.5:1.2。随着危陋平房改造的展开,其所占比重迅速提升,特别是2000、2001年,房地产业开发投资首次同时超过制造业和城市基础设施投资,两年合计投资额比例达到1:0.96:0.89。2005年天津市房地产投资额在全市固定资产投资的比重达到24.5%,占四分之一,比1996年提升了2个百分点,而同期的制造业和城市基础设施投资则呈现了下降和持平的态势(前者下降了3.1个百分点、后者持平)。
5、用于房地产开发投资的资金渠道出现新变化。在计划经济时代,房地产开发经营业的投资的资金渠道主要靠银行贷款。然而,随着市场经济体制的建立、金融体制改革和金融业对投资风险意识的提高,房地产开发商转而以自筹资金和其他资金(主要指建房集资和定金及预付款)来源渠道来解决资金不足的局面。
据统计,1996年当年的国内贷款比重占27.3%,自筹资金占和其他资金占69.7%。2005年国内贷款比重下降了5个百分点,而自筹资金和其他资金的比重上升了7.5个百分点。如按三者之间的比例关系看,1996年国内贷款与自筹资金、其他资金的比例为1:0.96:1.70,2005年演变为1:1.46:2.80。
二、天津市房地产开发经营业发展较快的主要原因分析
1、危陋平房改造、加快城市改造道路是契机。“九五”以来,天津市房地产业开发经营业快速发展,主要得益于两大宏观决策。一是得益于1994年3月天津市第十二届人大二次会议上市委、市政府对宏观经济形势做出准确判断,提出要用八年时间完成成片危陋平房改造决策;二是得益于近年来天津市城市道路改造步伐加快的决策,拆除了部分住宅,新建了一大批城市基础设施。据有关部门统计,自1996年以来,天津市共累计成片拆迁1974万平方米,拆迁户数达57万户,如按拆一还四测算(单纯危陋平房改造的还迁比例可达到1:6),仅还迁就需要社会提供近8000万平方米房屋。从而为房地产业提供了难得的历史发展机遇和巨大的发展空间。
2、整体经济发展、居民生活水平提高是基础。自1992年以来,天津市GDP除1998年外平均以两位数增长。2005年人均GDP已达到35783元,比1996年提高了1.86倍,城镇居民人均可支配收入由1996年的5968元,增加到12639元。居民收入生活水平的提高为居民生活消费观念的转变提供了重要的物质基础,人们开始追求生活上的舒适和享受,并把住房条件的改善作为首要需求,从而为房地产业的快速发展提供了实现的可能。
3、住房分配制度改革成为房屋消费迅速增加的“助推剂”。1992年,国家取消了福利分房、实行货币补贴、调整房租等一系列住房改革方案,从而等待单位福利分房的群体不得不改变观念,开始考虑并选择自己购房;与此同时,房租的提高,公有住房转让的优惠政策也大大刺激了人们购买房屋的需求,从而推动了房地产业的进一步发展。
4、较高的投资回报吸引了大量的社会资金投入了房地产开发企业。据有关部门测算及部分房地产开发企业典型调查,目前房地产开发经营业的平均利润率一般维持在20--25%之间,这一数值远远超出许多行业的利润上限,从而使社会上具有一定实力的投资者愿意将资金更多地投向房地产开发业。
三、对天津市房地产开发经营业热中的理性思考
1、房地产业发展虽“快”,但还不够强大。虽然十年来天津市房地产经营业发展较快,但从全市经济发展结构的角度看,还不能形成天津市的支柱产业。按照国际惯例,房地产业成为支柱产业的标准之一是其实现增加值应占全市GDP比重7.5%以上,而天津市房地产业行业(含物业和中介)实现的增加值占全市增加值比重尽管已由1996年的1.9%上升到2005年的3.5%,但始终未能突破4%,离支柱产业相距较远,2.房地产市场虽“热”,但还不够稳定。天津市房屋买卖市场近些年来异常火爆、销售旺盛。但客观冷静分析,房屋持续热购的根基并不牢固。
①商品房刚性需求将逐步减少。危陋平房改造和城市基础设施建设加快是商品房需求增加的重要原因,随着大面积危陋平房改造任务的完成,商品房刚性需求将减少,这势必会成为房屋销售快速增长的制约因素。
②准确认识购房款的来源渠道。据调查,在天津市绝大多数购房人中,购房款的70%来源于房改以前祖辈继承或福利分房出让后的回款。如果没有这部分基数作保证,绝大多数购房者很难支付高额的购房费用。
③工资性收入增加还不能成为购房需求的主导因素。尽管改革开放以来城镇居民的人均可支配收入增长了几倍,但用于支付动辄几十万的购房款差距还很大。资料显示,1996至2005年全市城市居民家庭累计年均总收入26.71万元,按2005年全市商品房销售均价4051元/平方米测算,购买一套90平方米住宅计算,即使不考虑后期装修、购置新的家庭用品等其他费用,就需支付总房款36.46万元,远远超出城市居民十年家庭总收入平均9.75万元的水平。如果以一对新婚的年轻人需要一套50平方米的新单元房计算,仅靠自身的工资收入来买房,没有十年以上的工龄是难以实现的。
④少数消费者购房心态还欠理智。以一般生活水平的三口之家为例,理性消费的标准宜在60--90平方米,但有少数人为了在住房上追求高层次,不惜挖家底、用贷款,精装修。而其中也不乏部分人被高额的贷款利息和不可不长期考虑的物业开支所拖累。更有少数要结婚的年轻人,不顾个人的经济条件,更是把两室一厅的住房作为基本条件,形成了新形势下的消费误区。
2、购房贷款起点过低,金融机构风险压力加大。近年来,部分金融机构为了满足购房市场需求,开办了购房按揭贷款、房屋公基金贷款等一系列鼓励居民购房的作法,贷款首付仅需全部房款的20%,这大大刺激了一部分人的超前消费(或信贷消费和投资)欲望,造成一部分实际上不具备与所购房屋相应经济实力的人由此背负长期的、数额不匪的还款“包袱”。
据统计2005年底,全市居民用于个人购房的贷款375.41亿元,个人住房公积金贷款154.04亿元。占了金融部门当年全市房地产贷款的56.3%。鉴于这部分数额较大,涉及的人群分布较广,因此,如何保证贷款人群的收入稳定,将是一个长期的、不容忽视的社会问题。
四、对今后一个时期天津市房地产开发经营业发展的展望
1、随着滨海新区纳入国家总体规划,将对天津市房地产开发经营业注入新的动力。根据天津市滨海新区“十一五”发展规划,未来五年其GDP总量将有一个较大的提升,外来各类人才及劳动力人数将会迅速增长。按照这一发展模式推断,势必会出现继珠江三角洲、长江三角洲经济高速发展带动商品房建设发展带来新的机遇。
2、住房补贴分步兑现将对房屋销售市场带来新的活力。据调查,原享受住房补贴的机关和事业单位职工,因在单位福利分房时没分到或没有达到其标准,但目前由于还不具备购买自有住房的能力,一部分人在等待兑现货币分房用款,一旦政策落实,对房屋销售市场无疑会带来新的购买力。
3、城市化建设步伐加快将成为房屋消费新的亮点。根据天津市“十一五”规划,到“十一五”末年,天津市常住人口将会达到1150万人,比“十五”期间净增约110万人,人口的增加必然会带动一、二手房“梯次”消费需求的增加,从而将对全市房屋需求增加产生积极影响。(天津市统计局、国家统计局天津调查总队)