| “中国的市场不能够看这么远，”罗晓明说，“目前地产的拉升行情已经是透支了明年的行情。”
股市气氛骤热。
自11月20日上证综合指数轻取2000点后，11月22日，上证综合指数再创新高，收于2041点。其中地产股功不可没。然而地产股后市如何走向？是猛龙过江？还是走到强弩之末？
中金持有肯定意见，“由于2006年房地产企业业绩普遍较好，而行业新一轮调控政策在2007年一季度之前出台的可能性不大，加上人民币升值的预期加强，地产板块强市近期将维持。”中金公司在一份“房地产行业2006年三季度回顾”中认为明年二季度将成为地产股转折点。
此结论一出，业内哗然。“市场分歧很大，”平安证券资本市场战略投资部副经理罗晓鸣认为，“我们对地产股持谨慎态度。”
“差不多到顶了，”国泰君安首席分析师张宇也不赞同，“最近就会进入调整期。”
“这个观点有点中规中距、顺应市场。”招商证券分析员余志勇不以为然。
地产股井喷
11月22日，房地产指数以1520点再创新高。事实上，从11月7日开始，房地产指数已经连续快速拉升14天，指数上升184点。更远的，从2005年7月开始地产指数触底反弹，已经持续上升一年多。
万科、招商、金地都涨势喜人，万科11月进入爆发期，股价由8.02元迅速上升到11.33元，“原来给万科的估值也不过七八元。”余志勇觉得有点不可思议。G招商局也迅速由8月的10元迅速涨到19.9元，涨幅达到99%。
对于2000点理想的实现，“主要的贡献还是来源于金融股和国有大盘股，例如中石化、工商银行等等。”余志勇说，“他们一两个点的增幅，甚至相当于地产一天的增幅。”而地产板块拉升的贡献主要在于“热闹，活跃市场”。
而这一轮的地产股发力是否已经走到了顶？
中金认为地产板块强市将维持到明年一季度，而随着新一轮调控政策的出台，房地产板块将会出现阶段性调整。
中金认为，“目前仍看好房地产行业，对房地产行业的利好主要是中国经济的快速增长带来的有效需求的增加；人民币升值预期带来的资产价值的增长和房地产板块股票估值水平的提升；以及国家的调控政策带来的存量土地高毛利率和龙头企业受益于行业加速整合。”而人民币升值加速的预期是近期板块强市的主要原因。
对于此，罗晓明认为“概念多于实质”。“人民币升值的概念对于QFII有合理性，但是国内市场是封闭市场，用人民币购买人民币资产，升值意义并不大。”他说，“这是一个误判。”
中金维持升值理论的第二个理由是——
龙头房地产企业的净资产值(NAV)在不断的大幅度提升，主要来自于项目价格的上涨和不断新增的土地储备，并且物业价格仍将维持稳定增长，而龙头企业在资金、管理、品牌和跨区域扩张上的优势使得未来增大土地储备方面的优势更加明显，所以中金认为公司将可以享受一个基于目前土地储备计算出的NAV的溢价。
“我认为房地产的价格过高了，”罗晓鸣认为，“房地产和股市一样，是一个容易产生泡沫的地方。”他认为，宏观调控不会间断，基于房地产的社会属性，价格是否将继续拉升值得考虑。
何时是转折点
中金将市场的节点放在了下一轮的宏观调控。“国家对房地产行业的调控仍将继续，所以房地产板块仍将随着新的调控政策的出台而出现调整，但调整的幅度或市场的反应将不断弱化。”
中金认为，虽然2006年以来，国家出台了比以往更为严厉的调控政策，但资金和土地的双重紧缩使得供给难以明显释放，没有从根本上解决供给小于需求的矛盾，累积的结果将是需求仍将在压抑一段时候后释放，从而导致房价被越推越高，形成房价波动向上的走势。在近期发布的研究报告的结论是从几大城市公布的住宅供应计划来看，未来房价大幅度下跌的可能性不大。基于这个判断，中金认为“中央政府未来继续出台调控政策将是必然的”。
但是，中金认为目前到2007年一季度之前将处于政策平稳期，到明年一季度随着党的十七大的召开和换届选举的结束，新的一轮调控政策很可能继续出台。
而与此同时，中金估计物业税很可能在未来一两年内制定并发布，“物权法发布以后物业税的征收将成为可能，通过物业税可以更好的通过增加高档商品房资产的占用成本，减少普通商品房的占用成本来实现结构上的调整，会有效的分流房屋需求者通过租房来实现居住需求。”
所以转折点将在明年二季度来临。“中国的市场不能够看这么远，”罗晓明说，“目前地产的拉升行情已经是透支了明年的行情。”他认为，今年国庆期间金融、地产都纷纷出现了调整的迹象，预计调整应该到明年年前才完成，但是这一波行情被早早结束了。10、11月两个板块反而迅速拉升，“目前地产股平均市盈率已经不低了。”他说。
而这一波行情被早早结束的原因，有猜测认为国庆前后一笔“有背景的”资金介入，以人民币升值为概念，在A股H股同时运作，连续拉升两大板块。
目前这个大盘开始活跃，总市值增加，外围资金进场的信号明朗，这笔资金“且战且退”，准备离场的迹象也透露出来。未来地产股将出现震荡。而这笔资金的立场会结束地产股2007年的指数行情，整个板块的普涨将结束。
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