| 经历了年前几个月的“回暖”，进入2006年1月，上海楼市成交量再次拐头向下。日前，记者从多方了解，今年楼市将在下滑通道里越走越远，这已成为更多人的共识。实际情况是如果除去配套商品房的因素，从去年下半年开始的所谓“楼市回暖”，也仅仅是个“虚像”。
从去年8月份以来，上海一手住宅市场今年1月份首次出现成交量下调，与去年同期的近300万平方米高峰数值相比跌去一半。
根据网上房地产发布的数据显示，2006年1月份上海新盘成交量184万平方米左右，其中住宅成交面积达到154.3万平方米，比去年12月份的219.5万平方米也大幅减少近30%。
相关人士表示，经过半年多的调控，上海楼市已经逐渐恢复理性，投资者离场使得住房成交量回落至合理水平。另外由于时至春节，开发商很少有新盘推出，直接影响了新楼的成交量。
据统计，1月份上海动迁房源供应已经超过全部成交量的50%。排行前25位公寓类商品房中，三分之一的楼盘平均单价在7000元以下。在所有成交房源中，单价7000元以下的占74%，而单价4000元以下的更是达到全部成交房源的50%左右。
上述人士强调，1月的冷清可以归咎为开发商有意捂盘。但目前上海全市还有众多楼盘处于酝酿开盘阶段，可以预计春节长假结束之后，大量新盘上市，上海楼市将再次展开新一轮促销大战。
2月1日，上海恢复网上交易的首日，一手房签约仅20多套，而去年春节恢复交易的第一天便成交71套，上海房产之窗分析师认为，目前上海房地产市场处于买卖双方胶着状态。受各类政策预期影响，观望等待仍是市场的主流。在双方僵持中，配套商品房占据了成交的绝对主力，反映出真正决定楼市未来走向的中坚力量还在场外尚未入内。事实上，在去年9、10月楼市传统的交易旺季里，上海成交量中的大部分为配套商品房和中低价房。
统计数据显示，2005年8月，上海住宅成交面积为84.6万平方米，9月份增到128万平方米，而到了10月份，成交144.2万平方米，比9月份上涨近12.6%。11月当月共成交住宅18161套，成交面积为189.91万平方米。2005年最后一个月，上海住宅成交面积冲破200万平方米大关，比11月份又上涨了16%。
去年成交量环比上涨幅度最大的11月份，成交的18161套住宅中有6269套是配套商品房，占到住宅成交总套数的34.52%。到了12月份，住宅总成交面积219.5万平方米中有100万平方米是配套商品房，占总成交面积的45.66%。
中国指数研究院(华东)的一位分析师指出，配套商品房是上海市政府为了解决中低收入群体住房问题推出的房源，价格较低，政策意味很浓。房产之窗分析师进一步指出，剔除配套商品房后的市场化住宅成交量近几个月并没有明显上涨，这说明上海楼市仍处在盘整期，楼市并未“回春”。
沪房价还要跌三四成
一位不愿透露姓名的房地产老总告诉记者，如果2006年上海市不出台有实质性效果的托市政策，上海的房价将在现有基础上下跌30%～40%。
对于开发商来说，首先是销售压力。据中国指数研究院(华东)的分析，今年上海一手住宅市场的新增供应将比去年大幅增加。剔除配套商品房的因素，去年大约会有1500万可售面积留待今年消化，而今年本身又会有不少楼盘入市。2005年上海住宅的供需比是1.38∶1，而今年的供需比将更高，扣除定向供应的商品房，供需比约为1.54∶1。
一位业内人士透露，他的客户(开发商)中仅有30%对今年上海楼市表示乐观，其余大多持悲观态度。
另一方面，资金链安全同样考验开发商。中国指数研究院(华东)副院长陈晟表示：“随着市场的推进和企业整合力度的加强，2006年国内开发商的淘汰力度将加大。”他认为“房地产开发商须多方拓展融资渠道，信托、私募及海外基金的引入和扩大势在必行。同时源头上金融机构除信贷以外的金融创新(房贷证券化、房产基金)也应该加大推进力度。”
据了解，在2005年，一些开发商面对资金压力毫不犹豫地就答应了江浙资金和一些地下钱庄高达10%-20%年利率要求。有些开发商甚至公然以30%的年利率求借资金，资金压力可见一斑。
|
