不动产投资信托基金（以下称REITs）无疑是资本市场过去一年最靓的仔，12只REITs上市后有11只上涨。截至5月27日，富国首创水务REIT的涨幅高达42.14%，建信中关村REIT和博时蛇口产园REIT的累计上浮分别为37.91%和30.00%。此外，上市后涨幅在20%至30%和10%至20%的REITs也均分别有三只，涨幅不及10%的REITs有两只，而跌破发行价的只有跌幅为4.32%的平安广州广河REIT一只。

　　作为一种相对低风险的基金，REITs能有这样的走势实属表现亮眼，背后的一大原因就是产品的相对稀缺。但REITs的投资者要注意了，与新上市的股票有限售期一样，REITs也有战略投资者配售部分的解禁上市，首批9只REITs的解禁部分将在上市满一周年之际上市。从长远看，REITs将作为盘活国内存量资产的工具，新发REITs的数量和金额将持续增长，REITs也会不再奇货可缺。

　　首批REITs流通份额将翻倍

　　2021年6月21日，首批9只REITs顺利上市，持有REITs的投资者除上市后即可交易的普通投资者外，还有战略投资者。

　　所谓战略投资者是指基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方，以及符合网下投资者规定的专业机构投资者。根据战略投资者的不同情况，其持有的REITs限售期为自上市之日起的12个月、24个月和36个月。

　　从沪深证券交易所公布的数据看，2021年6月21日上市的首批9只REITs共计有21.93亿份份额限售期为12个月，市值超过110亿元。从整体来看，首批解禁规模占首批9只公募REITs总规模的31.65%；从单一REITs看，解禁规模占各自总市值规模的比例在19.6%到52.0%之间。

　　战略投资者所持REITs解禁后随之而来的就是9只REITs的可流通份额翻倍，可流通份额将占全部份额比例的平均值达到63%。

　　从长期来看，REITs战略配售部分的解禁能大幅释放流通份额，有利于促进REITs二级市场的交易活跃度和市场流动性。但新增的流通份额短时间内也可能对二级市场的价格产生冲击，投资者需警惕解禁可能构成的价格波动。

　　盘活存量资产重要工具

　　REITs投资者更需要关注的是未来几年更多的REITs将会上市，现在的REITs市场与A股刚刚出现之时颇为类似，“老八股”是A股最初投资者为数不多的选择，但随着A股的发展，越来越多股票上市后，投资者的选择就多了，股票分化不可避免。

　　5月25日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（以下称《意见》），就进一步盘活存量资产、扩大有效投资提出相关意见，指出要推动基础设施公募REITs的健康发展。

　　平安证券预计，我国存量基础设施资产约有380万亿元，有经营性资金流入的资产约120万亿元，假设1%基础资产盘活，也有超过万亿元的体量。

　　从行业方面看，目前已发行的REITs主要聚焦在产业园、仓储物流、生态环保、高速四类，未来水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、旅游、新型基础设施等更多项目资产都有可能成为底层资产。

　　从企业性质看，此前REITs原始权益人均为国企，后续可能看到更多民企参与进来。《意见》提到盘活存量资产对参与的各类市场主体一视同仁，鼓励民营企业根据实际情况，参与盘活国有存量资产，积极盘活自身存量资产，将回收资金用于再投资，降低企业经营风险，促进持续健康发展。

　　而目前已经上市的12只REITs的累计发行金额只有458亿元，这样的规模与利用REITs这一金融工具进一步优化和完善基础资产相距甚远，未来REITs的发行规模有望大幅增长。

　　有券商提醒投资者，REITs市场刚刚起步，很多投资者对于REITs产品及其投资逻辑尚不熟悉。投资者应警惕部分产品交易价格可能存在非理性上涨，切勿跟风炒作，避免高溢价买入REITs份额导致造成投资损失。