金融市场近期“最靓的仔”的谁？既不是股票也不是债券，而是6月21日才挂牌上市的公募REITs，部分REITs10月份的涨幅超过30%。

　　总体来看，REITs上市后的走势经历了三个阶段。第一个阶段是6月21日至7月中旬，在上市初期，各只REITs走势震荡下行；第二个阶段是7月中旬至8月中旬，REITs总体处于低位磨底阶段；8月初以来进入了第三个极端，REITs价格开始反弹，走势也逐步活跃。

　　从涨幅来看，中航首钢绿能、中金普洛斯、富国首创水务三只REITs的累计涨幅都超过了两成，分别为27.06%、24.76%、23.46%；红土盐田港、华安张江光大、浙商沪杭甬、博时蛇口产园的涨幅不足20%，分别为19.74%、14.38%、13.53%、13.12%，东吴苏园产业的累计涨幅为8.61%；仍然低于发行价的只有微跌0.53%的平安广州广河

　　REITs的由冷转暖首先是由于市场开始对于这一新生事物的不了解造成的，此外公募基金作为海外持有REITs的主力，目前参与REITs仍受到一定限制，也是前期成交低迷的一方面原因。此后随着市场对于REITs逐步了解和股债市的波动，部分资金开始向REITs试水。

　　而REITs近期火爆的原因可能是某家银行理财公司发行了第一只投资于REITs的理财产品。据了解，10月29日-11月3日，“阳光红基础设施公募REITs优选1号”开始募集发售，为三级（中）风险的权益类开放式净值型理财产品，产品初始募集规模拟不低于3000万元，募集规模上限为5亿元，起购金额为1元。

　　投资范围方面，“阳光红基础设施公募REITs优选1号”可投境内市场的固定收益类、权益类、金融衍生品类资产，其中公募REITs投资比例80％以上，固定收益类资产的投资比例不高于20％，衍生品类资产持仓合约价值的投资比例不高于15％。

　　投资策略方面，阳光红优选1号采取基础设施公募REITs优选的投资策略，对公募REITs品种进行分析比较，选取成长空间较大、估值合理的品种进行重点配置。同时，产品将充分结合公募REITs品种挖掘策略和资产配置策略，综合自身投资优势及资产配置能力，降低组合中各品种之间的相关度，实现风险分散化、降低组合波动性，并根据宏观环境和市场阶段进行动态调整。最大化提升产品的投资业绩。

　　但REITs毕竟是新生金融产品，与股票的性质不同，短时间内大幅上涨的价格会导致REITs的回报率大幅下降。成熟市场的经验来看，REITs只能通过长期投资才能最大化投资收益，但投资者将REITs当成了赚取差价的产品，快进快出的方式虽然看短期内收益不菲，但也可能将投机的参与者套牢。

　　目前，从沪深证券交易所公布的信息看，第二批3单公募REITs10月15日已获交易所受理。其中上交所2单项目均为产业园区类REITs，深交所1单项目为收费公路类REITs。

　　三单公募REITs分别为：建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金，原始权益人为北京中关村软件园发展有限责任公司，产品存续期40年，基础设施资产包括互联网创新中心5号楼项目、协同中心4号楼项目和孵化加速器项目；国泰君安监港东久智能制造产业园封闭式基础设施证券投资基金，原始权益人上海临港经济发展(集团)有限公司和东久工业地产投资有限公司，拟募集规模22.37亿元，产品存续期40年，基础设施基金拟投资的基础设施资产包括上海临樟持有的临港奉贤智造图一期项目、上海临平持有的临港奉贤智造园三期项目等；华夏越季高速公路封闭式基础设施证券投资基金，原始权益人越秀(中国)交通基建投资有限公司，产品存续期50年，基础设施基金拟投资的基础设施资产为汉孝高速公路。

　　REITs作为未来最有发展潜力的金融产品，在服务实体经济的前提下，还会有很大的拓展空间。