天津北方网讯：5月28日开始，一种风险、收益率和波动率介于股票和信用债之间的国内全新金融产品将启动发售，这种金融产品就是公募REITs。

　　REITs即不动产投资信托基金，是一种在公开市场交易、通过证券化方式将不动产资产或权益转化具有较好流动性的标准化金融产品。REITs底层资产目前暂时不涉及居民住宅，拥有的资产可包括办公楼、公寓、仓库、医院、高速公路甚至林场。

　　作为集合投资计划，REITs的资产由专业人士管理，创造的收入主要来源于租金，并定期向持有人分配，从而成为长期投资者稳定的投资工具。作为REITs持有人，投资者共享资产组合的利益，并分担风险。

　　REITs的收益主要来自增值收益和强制分红收益。底层资产的增值收益就类似于股票的价格上涨，REITs与股票和债券一样，同样拥有二级交易市场，投资者可以在交易所买卖REITs，价差收益就类似于股票价格的上涨。

　　此外，REITs还有强制分红收益，多数REITs都会要求将底层资产利润的多数进行分红，因此REITs既兼具了类权益的价格波动属性，又存在固定收益类产品的稳定的现金流收入。

　　目前，共有10只公募REITS向沪深交易所提交了招募说明书，其中9只已在5月14日通过交易所审核（上交所5只、深交所4只），为我国首批通过审核的公募REITS。

　　近几日，首批公募REITs中已有部分产品陆续公布了询价结果及定价，中金普洛斯仓储物流REITs认购价格为3.89元/份、华安基金旗下华安张江光大园REITs认购价格为2.99元/份、东吴基金旗下东吴苏州工业园区REITs认购价格为3.88元/份。

　　公募REITs产品发售包括战略配售、询价定价、网下及公众投资者认购、确认最终发售份额、基金成立和基金上市等多个环节，参与首发认购的基金份额又分为战略配售份额、网下份额和公众份额三类，不同份额的投资者主体、配售比例和参与方式也存在差异。

　　从首批的9只REITs的底层资产类型来看，标的主要集中在产业园、收费公路和仓储物流，分布地区主要覆盖长三角、大湾区和京津冀，不同类型的REITs具有不同的特点与风险点。

　　在首批9只REITs中，产业园类产品包括博时招商蛇口产业园REITs、华安张江光大园REITs、东吴苏州工业园区REITs，这类产品的收入主要为租金收入、物业收入与停车费收入，风险点主要在园区续租率。

　　收费公路类产品包括浙商证券沪杭甬高速REITs、平安广州交投广河高速公路REITs，收入主要来自特许经营模式下的车辆通行费与附属设施的运营管理，风险点主要在周边新造高速、高铁带来的车流量分流。

　　仓储物流类产品包括中金普洛斯仓储物流REITs、红土创新盐田港仓储物流REITs，这类产品收入主要来自于物流园区运营的租金与管理费，风险点主要在续租率以及租户集中度。

　　富国首创水务REITs属于市政设施类，这类产品的收入来自特许经营模式下向政府收取的服务费，风险点主要在特许经营权与基金存续期的错配。

　　中航首钢生物质REITs属于垃圾处理及生物质发电类产品，收入主要来自于垃圾发电，风险点主要在补贴退坡，影响发电价格。

　　总体来看，首批REITs产品基础资产质量优异，均属于特许经营权、不动产产权等，现金流较为稳定。在低利率时代，REITs产品的投资价值更加凸显。在风险方面，目前的REITs产品主要为经营风险。

　　9只REITs预期现金分派率

　　美国是全球规模最大、产品最丰富、最成熟的REITs市场。自上世纪60年代开始发展以来，在上世纪90年代高速扩张。截至2020年年末，美国REITs发行规模达1.2万亿美元，占全球市场6成以上，总支数达223支，其中权益型REITs市值达1.18万亿美元，186只可以在纽交所交易。

　　美国REITs派息总额不断升高，过去30年的平均派息率基本稳定高于10年期国债收益率1.5个至2个百分点，每年稳定的派息是美国REITs具有吸引力的重要原因之一。

　　首批9只REITs分别将于5月28日和31日开始发售，投资者只要拥有沪深交易所的股票账户并且开通REITs交易权限，就可以像打新股和买卖股票一样认购和买卖REITs。当然，在一级市场认购REITs和打新股类似，大概率也是要靠运气的，认购者有意买入的REITs数量会多于实际发行的数量。