公募REITs:低门槛投资不动产“利器”

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来源: 北方网 作者:刘子安 编辑:郭小琳 2020-08-12 09:25:00

  津云新闻讯:中国人对于不动产投资的偏爱不用赘述,但投资方式除购买住宅类房产和房地产公司的股票外也就难觅其他途径,而REITs在很多发达国家已经成为被广泛使用和接受的证券化金融产品。

  所谓REITs,就是不动产投资信托基金,是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金,交由专门投资机构进行不动产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金,是实现不动产证券化的手段。

  投资者当前投资房地产就是拿着几十万、几百万甚至是几千万人民币去买房子,这样的投资方式虽然直接,但缺点也很明显,首先就是需要大量的资金;其次是流动性低,投资者无法快速变现;再者就是会受到限购政策的影响,即使资金充足也无法购买。

  对于酒店、商场、工业用地的持有者而言,持有这些不动产不仅各种成本高,而且更难转让。在此情况下,如果能够让不动产实现产品证券化,就能够大大的降低准入门槛,让普通投资者更加容易的参与投资。

  实际上,自20世纪60年代公募REITs在美国推出以来,目前已有40多个国家或地区发行了这类金融产品,其投资领域也由最初的房地产拓宽到酒店、商场、工业地产、基础设施等,已成为专门投资不动产的成熟金融产品。

  8月3日,国家发展改革委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》;8月7日,证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引》。这为我国公募REITs的发展打开了大门。

  在这里特别要说的是,我国目前并非没有REITs,只是当前只有私募REITs。截至2020年7月底,已有33单类REITs产品在上交所发行,规模562亿元,覆盖仓储物流、产业园区、租赁住房、商办物业、高速公路等多种不动产类型。由于私募的属性,就决定了较高的门槛,普通投资者无法参与其中。

  虽然公募REITs还没有公布投资者适当性标准,但相对于私募REITs门槛必然会大大降低,再加上REITs能够在交易所二级市场进行交易,因此具有良好的流动性。如果公募REITs能够具有较高的投资回报率,就可能成为中小投资者间接投资不动产项目的良好途径。

  当然,REITs的投资者必须充分认知所购买的REITs的基础资产情况。此次发改委强调了准确把握试点项目的地区和行业范围,即REITs基础资产聚焦京津冀、雄安、长三角和珠三角等重点战略区域,包括仓储物流、收费公路、数据中心等业态,鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点。

  也就是说即使公募REITs短期内能够上市,但基础资产也将不会包括酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目,这是公募REITs投资者必须知晓的。

  业内人士分析,虽然此次发改委未将住宅和商业地产纳入公募REITs的投资范围,但鉴于在全球主要金融市场发行的REITs的基础资产仍大多为写字楼、购物中心、租赁住宅等商业地产,后续基础资产扩容应该值得期待。

  长远来看,未来在商业地产纳入公募REITs投资范围后,有助于房地产行业平稳健康发展。首先是区分消费性需求与投资性需求,有力支持房住不炒的实现;其次是分流投资性需求,并增加住宅供应,实现实物住宅市场的供需平衡;再次是公募REITs以租金预期贴现估值的理念改变原本基于锚定效应的价值评估方式;最后是商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产等开发运营企业的融资模式由短期的债务化融资转为更多长期的股权化融资,缓解资金压力、改善资本结构,从重资产轻运营转向轻资产重运营模式。

  (津云新闻记者 刘子安)

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