香港，位于中国华南沿海，管辖陆地面积1106.34平方公里，是全球超级富豪最多的城市。根据研究机构Wealth-X统计，2017年，居住在香港的超级富豪达到了1万人。

　　在香港，最有名的富豪是“李、郑、李、郭”四大家族，数十年里，他们深耕香港，又借力改革开放的东风，在内地做大做强，尤其是这四家最擅长的地产业，赚得盆满钵满。

　　但是最近几年，四大家族的光芒渐渐淡去。李嘉诚从内地抽身后宣布退休，李兆基家族大幅放缓内地发展，而郭氏家族兄弟失和，三子郭炳湘于2018年去世。

　　郑裕彤是在2016年离世的，也是那一年，郑氏家族的新世界中国、周大福企业总共向恒大出售了9个位于内地城市的地产项目，总价值超过340亿元。几经波折，2016年8月4日，新世界集团实现新世界中国私有化，后者正式从港交所退市。

　　在其后很长时间里，新世界从内地撤资的声音不绝于耳，令人扼腕。郑裕彤身前，与内地关系密切，不仅旗下金店、地产、百货辐射全国，更曾襄助许家印，度过困难时期，帮助许家印把恒大集团做到全国地产前三。

　　然而，新世界中国地产有限公司董事兼行政总裁苏仲强对《中国企业家》表示，他不认同“撤资”的说法。“每个企业有自己的看法，有些看好，有些不看好。他不看好就不去做，看好的就进，每个市场都是这样。”

　　有意思的是，自去年以来，当众多内地地产商都对行业前景持谨慎态度，并开始收缩战线时，新世界中国反而又杀了个回马枪，积极布局内地楼市。

　　“我们自己继续做我们一直做得比较成功的领域。”苏仲强表示，“现在我觉得应该是时候了，我们想往前多做一点东西。”对于未来在中国内地市场的发展计划，新世界中国董事兼副行政总裁黄少媚明确表示，“会继续在一、二线城市大力发展，在粤港澳大湾区继续拿地”。

　　“新世界中国的优势在一二线经济发展相对较好的城市。”

　　4月25日，新世界中国董事兼副行政总裁陈礼文出现在天津周大福金融中心。他表示，对于当下热点区域，如华北的雄安新区、京津冀区域，以上海为中心的华东区域，还有以深圳、广州为主的粤港澳大湾区，新世界中国都在关注跟进。

　　谈及未来三到五年的中国房地产市场，陈礼文进一步表明态度。“新世界中国一直对中国房地产市场发展充满信心。”

　　新世界中国“予城新蕴”新品牌启动仪式。从左到右依次为：新世界中国董事兼副行政总裁陈礼文、董事兼行政总裁苏仲强、董事兼副行政总裁黄少媚。来源：被访者供图

　　“慢下来了”？

　　由郑裕彤家族掌舵的新世界，自1980年开始，涉足中国内地房地产市场投资。作为新世界发展内地旗舰公司的新世界中国，自80年代即活跃于内地。1997年，公司于香港联合交易所上市，此后在内地正式开启高光时刻。

　　公开资料显示，新世界中国物业覆盖中国20多个大城市或主要交通枢纽，包括住宅、服务式公寓、别墅、写字楼、商场、多用途综合大厦、酒店及度假村等各类型物业。截至2015年底，公司土地储备达2299万平方米，其中，公司在一、二线城市的住宅楼面面积占约79%。

　　此后，随着出售项目给恒大，以及退市，这家老牌港企大举布局内地的节奏戛然而止。

　　在彼时的交易公告中，新世界发展解释了出售原因，称这有助改善新世界中国地产集团现金流及巩固财务状况。“这次出售也标志着公司计划减少二线及三线城市及毛利率较低项目的投资，把资源集中在一线和1.5线城市及发展中型物业项目。”

　　从业绩来看，新世界中国2014~2015年在内地的发展状况也不理想。公开数据显示，2015财年公司物业销售经营溢利为29.36亿港元，同比下跌41.3%。另据2015年中期业绩报告显示，物业销售溢利为12.97亿港元，同比下跌58%。多位专家称，港企撤资意在规避风险。

　　有消息称，新世界中国此后开始低调进行内部调整。2016年底，新世界中国组建的新管理团队首次公开亮相，除去苏仲强、副行政总裁黄少媚和副行政总裁陈礼文均来自新鸿基。

　　新管理层上任后不时表达出将扩张内地市场的计划。广州、深圳等城市开始出现新世界的拿地身影。但外界未曾获悉更多关于新世界中国出售资产及私有化的详细信息。

　　至于退市缘由，苏仲强解释称，退市后，地产公司跟集团的关系会更密切。

　　“以前（新世界中国）独立上市，做事没有这么方便。”苏仲强认为，管理方便是私有化后的一大好处。“新世界集团有很多其他产业，我们跟它合作时，很多地方要交待。私有化之后，空间大了，我们会做很多事情，以前是做不了的。”比如，公司与新世界发展在K11项目上的合作会更加便利。K11是分属集团总部旗下的商业中心。

　　黄少媚则表示，私有化之后，新世界中国成为新世界发展的全资子公司，新世界中国能够利用的资源就多了很多，可以借用集团的人力、财力资源去发展中国内地的业务。“新世界中国的前进势头在私有化后显得更加迅猛。”

　　港商曾经“失落”？

　　港商是中国地产史上比较特色的存在，也一度是精品、精致的代言人。不过，近些年，港商的发展态势似乎不如2000年那时候迅猛。

　　比如，2013年起，商业巨贾李嘉诚或通过撤资，或抛售国内资产，先后转移财富超过2000亿元。2015年，持续加码内地市场的新鸿基地产，也罕有地出售内地最大旧改项目，股权予合景泰富，涉资18.6亿港元。

　　与内地普遍高负债、高杠杆的竞争对手相比，香港房地产企业的行事传统是，注重稳健和低负债。黄少媚直言，对于活下来的企业，经验就是稳健。

　　“在大海里航行，船要靠稳健。在这样一艘稳健的大船里面，员工没有压力。如果企业债务太高，杠杆太高，就会影响你对这个事业、对发展质量的控制，还有对公司企业文化的控制。另外，我们的掌舵人也很稳健。”黄少媚称。

　　可以预想，将这样一把“双刃剑”握于手中，虽然避免了高风险带来的不确定性，却也制约了港企在内地的发展速度。陈礼文也坦言，香港开发商跟内地开发商比，在内地拿项目时的出价偏向保守，对将来预期也偏向保守。“如果单看价钱，较难拿到好项目。”

　　不过，黄少媚更愿意将“港商失落”的话题归因到时机和参照物上。“30年前中国内地相对落后，房地产还没发展起来。那时候的港商（凭借）优势发展迅猛，给整个房地产市场带来全新印象。”

　　在她看来，近几年来，港商不是发展得慢，而是相对发展迅猛的内地企业来说，没办法跟上节奏。另外，港商的发展历史比较长，经历过很多冲击，比如金融风暴、世界性经济增长缓慢，“所以它的发展自有节奏，不是一定高速发展”。

　　新世界中国已经进入内地市场很久了，中高层几乎都已经“本地化”，新世界中国早就摆脱了“港企”标签，已经内地化了。黄少媚认为，“除了我们技术方面的团队，像设计、建筑、结构等方面，还是香港人或者是外国人，其他如项目拓展、项目发展等方面，都是本地人。”

　　具体到运营层面，黄少媚称，新世界中国鼓励年轻人创新，鼓励同事参与到项目里面去提意见。在风险控制、法律、财务的管理上，总部介入得很深。但是在产品开发、销售或运营上，地区总经理的权力、权限比较大。

　　在苏仲强看来，新世界中国的核心竞争力，在于拥有一支经验深厚的团队、以及香港文化交融背景下，团队对外面的世界比较了解。黄少媚则觉得，新世界中国有自己的发展方式。“我们的强项就是运营城市综合体项目。”

　　再次出发的新世界能跟上世界的步伐吗？

　　值得注意的是，通过收购顺驰而扎根内地的路劲基建，原本在群星璀璨的港企圈里并不耀眼。但是根据易居克而瑞的2018年房企榜单，路劲基建以472.8亿元权益销售额，排52名。但新世界中国止步于100名外。

　　“我们比较坚持自己的理念，这就是很多人认为港商企业不够灵活的一种表现。我们只是步伐没有调整、没有变化、没有停止而已，一直都是这个目标。”对于未来，黄少媚表现坦然。“人生在路上，没到死的那一天，其实你并不知道，你是真赚钱还是假赚钱。”

　　重仓“大湾区”

　　“新世界集团可以说是大湾区最大的港资品牌。”

　　去年底，新世界发展有限公司策略及投资者关系部门主管赵志方曾如此表示。他提到一个案例，当年1月，新世界中国跟罗湖政府签了文锦渡口岸经济带战略合约协定，在“口岸经济带”建设，与政府联手构建深港商贸流通业合作新平台。

　　“我们是唯一一个港商能够有机会参与这个项目的。”赵志方称。事实上，粤港澳大湾区早已成为房企进行城市布局的必争之地。内地房企中，恒大集团总裁夏海钧在今年业绩会上透露，恒大在大湾区目前共有109个项目，4927万平方米，货值在1.6万亿元左右。

　　据克而瑞统计，2018年底，Top30房企于粤港澳大湾区的土地储备货值和建面总量分别达5.73万亿元和3.26亿平方米，其中，Top10房企土储货值和建面总量分别达3.08万亿元和1.85亿平方米，占比超过50%。

　　“我们当时买了好多地，才能不停地有一些新项目面市。”黄少媚介绍，广州是改革开放前沿阵地，公司最早发展的就是广州、佛山、深圳一带。尤其在深圳，近两年投资项目已超过4个，投资总体超过400亿元。“未来在广州、深圳，我们会继续增加投资跟土地储备。”

　　新世界一向偏爱华南地区。据新世界方面提供的资料，早在“大湾区”概念提出之前，公司已经在华南打造过许多耳熟能详的项目。比如，凯旋新世界、岭南新世界、东方新世界、东塔等等。现在，在新世界中国不断强调的内地扩张计划中，“大湾区”堪称重兵布局。

　　黄少媚称，新世界在大湾区的土地储备是最多的，在港资里面也是最多的。

　　“未来我们会以大湾区为发展重点，围绕大湾区寻找机会。在地铁和高铁的沿线，或者是交通的枢纽中心，我们未来希望能够构筑综合体。”黄少媚解释称。在陈礼文看来，大湾区是国家重点发展的一个地区，位置也靠近香港，对公司的管理、运营有很大帮助。

　　“为什么我们把资源集中在一二线城市、大湾区、长三角地区，因为这些地方不同项目的回报率都会比较高。”陈礼文称。根据前述资料，在2018年内地整体物业合同销售总额中，华南区的贡献最大，达到26%，且物业销售毛利率维持在40%以上的水准。

　　陈礼文还表示，新世界中国拿地的方向，除了传统招牌挂以外，也会通过其他渠道。“我们不会跟其他国内企业去比开发数量。没有说一年要做到多少千个亿的想法。我们是根据具体的实力、不同的时间段投入不同的项目。”

　　根据新世界方面披露的资料，预计在2019财年，公司预期竣工量将会达到总楼面面积116万平方米，上升8%，其中住宅占78%。

　　不过，面对媒体“新世界是否会在内地更加激进”的疑问，苏仲强回应称“会积极一点”，“但自始至终会相当稳重，不会乱来的。”