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金融街:战略重心重归北京,迎来金融街拓展机遇
战略重心重归北京,迎来金融街拓展机遇近一两年内,公司调整战略重心重归北京,尤其重点抓住金融街西扩机遇,凭借公司在北京商务地产方面的传统优势、以及定制模式享受商务地产快速回款的现金流和稳定的高回报;公司下半年商务地产销售是一大亮点,有望达到甚至突破年初150-200亿销售目标。我们看好金融街的战略重心转移,重申买入评级,目标价格下调至7.94元。
支撑评级的要点8月底月坛南街推地,金融街西扩拉开序幕。8月30日,北京市国土资源局推出月坛南街部分地块,这是金融街西扩成功推出的第一块地,公司获取的概率极大。在金融街区域商务楼供不应求的态势,公司将充分利用自身在该区域的传统优势,获得快回款和高回报。
战略重心重归北京,迎来金融街拓展机遇。金融街大拓展机遇下,公司多年"以宅养商"、以快销项目和商务项目并重的模式静静转变,资源重新转回优势明显的北京金融街区域,未来5年内公司可积极争取本区域土地储备有约200万平方米,预计对应900-1,000亿元销售额,蕴藏机遇巨大。
销售后来居上,有望突破年初目标。上半年,公司实现签约金额约64.44亿元,同比下降5.40%,主要是因为上半年推盘较少以及商务地产销售较少。截至8月中旬,预计销售额已经达到约93亿元,考虑下半年签约的商务地产项目,今年将有望突破年初制定的150-200亿销售规模。
下半年毛利率和上半年基本相当,较去年明显下滑。上半年,公司房地产业务毛利率34.41%,较去年同期下降7.22个百分点,下滑幅度较大。下半年,由于复兴门4-2项目结算毛利率偏低,结算收入约30亿元。预计公司全年的毛利率将略低于上半年的34%的水平。
金融街区域租金市场价快速提升,租金提升空间近50%。今年金融街区域租金涨升幅度高达30%,公司今年4季度至明年1季度进入大规模换租期,平均租金提升空间近50%。
近两年内无自持物业增量,公允增厚业绩将减少。从今年下半年开始至2014-15年左右将没有投资性物业的增量,这期间虽然可能还会有投资性物业的增值部分,但投资性物业增量部分减少将大幅降低公允价值变动收益,这也将影响到公司明后年的利润。
评级面临的主要风险住宅市场调控的进一步收紧。
估值由于预计下半年毛利率的略微下降以及未来两年公允价值收益的减少,我们将公司2012-13年的业绩预测由0.817元和0.987元下降至0.781元和0.916元,同时鉴于板块估值水平的下移,目标价格由8.47元下调至7.94元,相当于10.2倍2012年市盈率和2012年NAV25%的折让,目前动态市盈率7.5倍,最新市净率0.93倍,估值优势明显,重申买入评级。(中银国际田世欣)
加加食品:今年调整年发力看明年,给予"增持"
加加食品是一家以"加加"系列酱油为主导的调味品企业。公司的主营业务为酱油、食用植物油和其他调味品的研发、生产和销售。分产品结构看,2011年酱油和植物油分别贡献了收入的49%和40%。毛利润方面,2011年酱油的毛利润贡献占比高达68.3%,植物油的毛利润贡献21.2%。公司的第一大股东为卓越投资,实际控制人为卓越投资的股东杨振先生、肖赛平女士和杨子江先生。
酱油行业看淡酱油战略和行业集中。整个酱油行业的产量也从05年开始持续高增长,2011年酱油产量高达662万吨较05年的199万吨大幅提升。中国年人均酱油消费量约5升,约为日本和东南亚国家年人均消费量的二分之一,显示我国酱油未来消费潜力较大。我们预计未来几年中国的酱油产量增速预计在5%-10%,目前前四强占行业的比例预计在30%左右,行业集中度较低,未来行业有进一步集中的趋势和机会。
茶籽油细分行业机会大。我国特有的茶籽油在营养健康特性方面不输于橄榄油,两者的终端售价基本接近。中国是世界上茶油产量最大的国家,占全球总产量90%以上,然茶油潜在需求缺口非常非常大。目前我国茶油的年人均占有量仅0.2公斤左右,如果未来达到年人均茶油占有量2公斤的标准,全国茶油产量需增加10倍,年缺口达250万吨左右,可见未来茶油的市场需求非常旺盛。茶籽油行业还处于起步成长阶段,缺乏在国内、国际知名的品牌,行业处于充分竞争态势。
创新成就今日加加的酱油行业地位。公司非常重视营销创新,先后提出瓶盖创新战略、实惠拓市战略、市场细分战略和"淡酱油"战略,通过创新营销策划实现加加品牌在消费者心目中的差异化鲜明定位,实现持续高增长,进入酱油细分行业前四名。
未来产品战略:做强酱油,同时发力茶籽油。公司希望借助自己的渠道优势,抓住内地酱油市场中的生抽和淡酱油市场机会,追赶超越竞争对手。公司淡抽酱油的推广以差异化定位+体验式推广+餐馆引导为主,还有针对二三线超市的推广策略。目前酱油单品"面条鲜"高速增长,公司计划明年此单品实现2亿元的销售,此外公司还将陆续推出淡酱油高端新品。公司的茶油战略是基于茶籽油细分行业巨大机会、细分行业组织结构还未定型以及资源优势等而定,希望充分利用公司的行业经验、品牌渠道优势和地理区位优势,顺势进入中高端茶籽油领域。力争三年内成为中国茶籽油行业领先集团成员,形成以新兴健康油业务撬动公司食用油业务整体升级的良性发展态势。
渠道以独家经销商为主,区域深耕势在必行。公司坚持以经销模式为主,以独家经销制为主,在个别市场采取分渠道或分产品经销制。目前公司已实现经销渠道的扁平化,营销网络下沉到县一级,经销商数量近1,200家,覆盖全国80%以上的县。然而,我们发现,经销商合计平均差价收入含税约30万元左右,使得经销商很难深入做精做细市场,因此公司需要深耕重点市场。
盈利预测及估值。随着年产20万吨优质酱油和年产1万吨优质茶籽油募投项目明年下半年投产,公司酱油产能瓶颈打开。我们预计公司2012-14年的收入为17.19亿元、19.68亿元、24.47亿元,对应的EPS为0.92元、1.14元、1.66元,对应PE为22.49、18.14、12.40倍,给予"增持"评级。(湘财证券赵军)