|
||||
18日,国家统计局发布3月70个大中城市住宅销售价格变动情况,与上月相比,70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有46个,持平的城市有16个,上涨的城市有8个。
虽然环比涨价城市比上月多出了4个,但在业内人士看来,随着房价同比指数的回落和同比价格下降城市的增多,房价已经出现了转折性的变化,调控正进入新阶段。
楼市已迎来“质变”
链家市场研究部、北京中原市场研究部根据统计局发布的数据统计得出,3月70个大中城市新建商品住宅价格平均同比指数为99.70,为近年来首次出现下调。
与此同时,根据国家统计局发布的数据,3月70个大中城市中,同比价格下降的城市数量首次超过上涨的数量。中原市场研究部研究总监张大伟表示,70个大中城市同比房价的变化意味着楼市“质变”的到来。
“反映市场情况的商品房住宅平均价格指数,首次出现了同比下调,这说明从去年四季度开始,楼市出现的降价潮正逐渐从量变向质变过渡。”张大伟说。
不仅如此,结合几天前公布的房地产投资和销售数据,3月以及一季度其他房地产重要指标值也连续多月呈现涨幅回落的态势,房地产投资更是创造了最近几年来的最低涨幅。“从目前政策及市场成交结构的变化可以判断,房价继续回归合理区间的速度并未减慢。”张大伟说。
“以价换量”成大势
链家地产市场研究部研究员陈雪认为,3月份全国70个大中城市中,新增环比价格下降城市数量减少,甚至负增长、持平城市全面减少,涨价城市数量增多,涨幅扩大等等,说明进入3月,由于全国性成交量回暖,导致自去年四季度开始的第一轮降价潮已经进入了平稳期,房价下行的速度暂时放缓。
“3月份小阳春只是春节成交过度抑制以及市场刚性需求小部分释放综合造成的,难以持续。进入4月份后,北京等一线城市以及主要二线城市的成交量都出现环比3月减少的情况,3月火热并未持续。”陈雪说。
在众多业内人士看来,目前无论从房企业绩还是开发商融资情况来看,开发商资金压力并未得到有效缓解,甚至有继续加剧的趋势。再考虑到2009年、2010年全国成交的高价土地即将面临入市,以及四五月份通常为新房供应高峰期等各种因素,开发商资金面临着更加紧绷的局面,以价换量在目前来看依然是唯一最可行的快速回笼资金的手段。
“2012年多家龙头企业的经营策略仍将是快速周转回笼资金,牺牲利润在所不惜。新批预售在春节后迅速上升,随着四五月份营销旺季的到来,未来供应将继续增加。”张大伟说。
宏观调控成效显现
据国家统计局发布的房价数据,分城市看,以杭州、温州、金华等为代表的城市房价下行速度明显超过全国:杭州环比降4.4%,同比降5.9%,温州环比降1.1%,同比降9%,金华环比同比降幅均为4.6%。
“这表明房价高泡沫化的城市依然保持着较大的回落幅度,去泡沫化进程仍在加速进行。”陈雪表示,杭州、温州等民间资本丰富的地区,房产泡沫积累得更多,因此其去泡沫化的过程十分明显。
“据不完全统计,仅仅在杭州,今年部分新房项目优惠幅度甚至能够达到6折、7折。前期累积泡沫过多的城市,即便是在平稳期,依然会继续保持下行态势。”陈雪说。
除此之外,在新建商品住宅销售价格同比下降的38个城市中,有19个城市的降幅比2月份还有所扩大。即使在新建商品住宅销售价格同比上涨的29个城市中,21个城市的同比涨幅也比2月份有所回落。北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格同比降幅进一步扩大,3月份比2月份分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点。房地产市场宏观调控成效继续显现。
对于后市,张大伟认为,4月份作为一个传统的置业旺季,在信贷出现定向宽松的利好下,成交量有望继续抬升,但目前市场对价格的敏感度依然比较高,而且限购及二套以上的贷款限制依然严格执行,这使得市场出现“量价齐涨”的可能性不大。不过与此同时,大幅降价的可能性目前来看也已经很小,性价比高的项目将逐渐增加。
“3月份,新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有8个,比2月份增加了4个。虽然环比上涨幅度均在0.2%以内,未改变70个大中城市房价整体下行的趋势,但也说明房价上涨的压力依然存在,房地产市场调控仍处于关键阶段。”张大伟表示。
-链接一季度杭州房价明显松动
刚刚过去的一季度,杭州主城区共成交6395套房源,创下了历年同期的第二高,仅次于2009年同期。据观察,降价楼盘绝大部分成交均价在每平方米2万元以下,且以140平方米以下的中小户型为主,“刚需”购房者成为眼下的购房主力。
房价明显松动,促使部分“刚需”入市。从板块来看,从杭州主城区的外围下沙、滨江,到市区内的九堡、桥西,更多的开发商开始“憋不住”降价,市区楼盘也一个接一个加入降价队伍。3月5日,位于滨江区的楼盘寰宇天下公布了456套90平方米特价房源,边套每平方米1.8万元,并且存8万抵16万。彼时,该楼盘周边每平方米2万元以上的楼盘比比皆是。然而,10天后开盘的曙光之城公布的开盘价更令人震撼:毛坯房价每平方米1.5万元起步,精装修价2万元以内。要知道,相比之下,曙光之城离市中心更近。
在这一波调整市中,“刚需”成为最大的受益者。目前中小户型房源一再降价,让一些“刚需”有了买房的冲动,而户型面积在90平方米左右、总价约100万元的房源,是他们的最爱。
今年一季度杭州楼市的成交量虽仅次于2009年同期,但成因与当年截然不同。业内人士分析,2009年一季度成交攀升,主要因素是国家一揽子救市政策的出台;而今年一季度的成交回暖,没有任何政策利好配合,楼盘降价放量成交源于政策效力持续发酵。在杭州,限购已超过13个月。可以说,开发商主动降价吸引了“刚需”。
但市区尤其是市中心二手房大范围调低售价的局面尚未出现。我爱我家房屋租赁置换有限公司企划经理周包军表示,二手房价的大幅松动有赖于调控政策的持续,而目前政府已经继续坚定了楼市调控的决心,购房者对此充满期待。