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房产税时间排定市场正面解读
昨日,《证券日报》报道了房地产税将于2012年开始推行的消息,房地产股不跌反涨,分析师分析认为,虽然,推行房地产税对房地产行业是利空消息,但是,由于房地产前期大幅下跌已经消化了这个预期,所以,房地产税推行的消息出台,并没有引起房地产股的下挫,反弹成为其上涨的契机。
申万房地产指数显示,早在7月初房地产股就逐步开始探底回升是。房地产指数于7月2日快速下探2310.37点后出现回升,结束了自4月15日以来的逐步走低过程,2310.37点成为了这一区间的最低点。自7月2日开始,申万房地产指数逐步回升,上涨分为两个阶段,第一阶段,7月2日至7月12日,共7个交易日,房地产指数收报2642.33点,累计上涨290.75点,涨幅12.36%。第二阶段,7月16日至昨日收盘,共有5个交易日,房地产指数收报2747.95点,累计上涨197.31点,涨幅12.36%。该指数已越过60日均线,在2583.30点有明显支撑,型态上形成了清晰双底形态。资金流向方面,自7月2日以来的15个交易日中,有11个交易日大单资金呈净流入状态,累计大单净流入28.57亿元,显示机构资金正在底位介入。
昨日,房地产股整体加权上涨2.5%,跑赢上证指数1.43%。交易的147只房地产个股中,有135只上涨,仅6只个股下跌,跑赢上证大盘的个股家数达109只,其中,深物业A、实达集团、合肥城建、美都控股、滨江集团等5只个股涨幅超过7%。房地产个股中大单资金呈净流入的个股达102只,有37只个股资金显示为流出迹象,资金净流入超过3000万元的个股达到5只,分别为:万科A(13331.604万元)、保利地产(8656.705万元)、金融街(3209.851万元)、福星股份(3169.355万元)、中粮地产(3032.891万元)。
值得一提的是大单资金流入量最高的万科A近期披露了六月万科A(000002)2010年6月份公司实现销售面积85.7万平方米,销售金额87.7亿元,分别比09年同期增加27.8%和27.9%。2010年1~6月份,公司累计实现销售面积320.2万平方米,销售金额367.7亿元。应该说公司在行业内还是保持了领先的优势。
保利地产同样较好的完成了6月的销售。公司公告称,公告,2010年6月份公司实现签约面积68.96万平方米,实现签约金额63.44亿元。1-6月实现签约面积267.09万平方米,同比增长5.81%;实现签约金额217.55亿元,同比增长3.33%。另全资子公司武汉林宇房地产开发有限公司通过挂牌方式取得武汉市洪山区南湖村地块,公司获得项目的成本约为12.2亿元,净用地面积203044.62平方米,规划容积率面积为601851.6平方米,用地性质为商住用地。
市场分析人士表示,经过4月中旬以来的大幅调整,从估值来看,房地产板块以去年业绩计算的市盈率为22.65倍,已经接近整体A股市盈率,也已接近房地产板块2008年17倍的历史最低值,部分一线房地产股的市盈率甚至跌至10倍以下。此外,试点房产税晚于预期,表明调控已进入一个观察窗口,短期内出台更严厉调控政策的可能性将会降低。目前大盘出现企稳迹象,那么房地产板块可望获得超出大盘的表现机会。
房价过快上涨得到初步遏制
房地产调控效果初显,主要表现为商品房销售面积同比增速大幅回落以及房屋价格指数环比涨幅出现回落,房价过快上涨势头得到初步遏制。
据统计,上半年,全国商品房销售面积3.94亿平方米,比去年同期增长15.4%,增幅比1-5月回落7.1个百分点,和1-2月份相比下滑22.8个百分点。重点跟踪的10个重点城市商品房成交面积同比降幅呈现继续扩大趋势,但部分城市6月份成交面积环比出现回升。上半年,商品房销售额1.98万亿元,同比增长25.4%,增幅比1-5月回落13.0个百分点,和1-2月相比回落44.8个百分点。
房屋销售价格同比继续上涨,但涨幅回落。2010年6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比下降0.1%,这也是09年3月份以来环比首次出现下降。
房地产开发投资略增速保持高位。上半年,全国房地产开发投资19747亿元,同比增长38.1%,和1-5月份相比回落0.1个百分点。我们在房地产行业下半年投资策略中曾指出,1-5月份房地产开发投资增速预计是今年的高点,我们预计10年房地产投资将同比增长20%左右。
1-6月份,全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米,房屋新开工面积8.05亿平方米,同比分别增长28.7%和67.9%,和1-5月份相比分别下滑1.8和4.5个百分点。上半年,房屋竣工面积2.44亿平方米,同比增长18.2%,增速和1-5月相比增加0.1个百分点。总体来看,销售面积增速的快速下滑以及再融资的冻结将影响房地产开发建设速度。施工面积和新开工面积增速逐步下滑的可能性比较大。
上半年,全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米,同比增长35.6%,土地购置费4221亿元,同比增长84.0%。上半年重点城市中北京、上海和天津土地楼面价明显上涨;广州、杭州、武汉和深圳土地楼面价有一定下滑。
最新的数据显示,上周,一线城市北京成交面积环比上升70%,成交13.4万平米,低于2010年至今周均22%;可售面积为779.3万平方米,按套数计算的去化周期为13.1个月,环比下降0.7个月。上周成交量中含有限价房5万平米,扣除政策性住房影响,上周成交8.4万平米,环比增长10%。上海上周成交面积环比上升23%,成交23.1万平方米,低于10年至今周均3%。去化周期为4.2个月,环比下降0.5个月。
深圳上周成交面积环比上升29%,成交3.4万平方米,低于10年至今周均26%;去化周期为14.5个月,环比下降0.7个月。
重点监测的二、三线城市有11个成交量环比下降,占27个城市的41%。成交量下降幅度最大的是温州、大连和哈尔滨,降幅分别为-54%、 -46%和-36%。成交量上升幅度最大的是泸州、长沙和苏州,幅度分别为102%、56%和44%。
券商对行业评级均为“中性”
纵观券商对房地产行业的评级报告,券商一致给予房地产行业“中性”的投资评级。对房地产个股有不同的看法,其中,申银万国等10家机构都看好万科A和金地集团;有8家机构看好招商地产和保利地产,其他看好的股各有不同,笔者特把有代表性的券商观点整理如下:
民族证券行业分析师认为,在调控重拳出击之下,房地产市场的调整态势已经确立,但宏观环境的不确定因素将影响调整的幅度和时间,不排除宏观调控政策因经济下行风险增加而出现松动。如果在调控政策刚取得初步成效的时候调控基调发生转向,房地产调控将事倍功半。因此,房地产调控的大方向目前不会发生根本性改变,但不排除经济逐步下行使房地产调控政策执行力度逐步减弱。
由于国家的调控基调并没有改变,四季度调控政策执行力度出现松动的可能性较大,维持对行业的“中性”评级。个股选择上,可逢低关注布局二、三线城市较多的万科A和保利地产、安全边际较高的滨江集团、苏宁环球以及首开股份。
7月份以来,房地产板块已有所反弹,民族证券研究员认为,驱动因素主要有两个方面:一是调控预期有所放松,虽然调控基调没有改变,但依然存在调控政策执行力度伴随宏观经济下探而出现松动的可能;二是6月份部分重点城市成交量出现环比增长,比如北京、上海、深圳、广州、杭州和重庆6月份成交面积均出现环比上升。
长城证券行业报告认为本轮行情是否具有持续性主要取决于两个因素。第一,随着三季度供应量的大幅上升,销量能否在价格适度回调后(比如再降10%),出现持续回升。如果这种情况出现,则地产股仍可以积极介入。反之,若房价的适度调整不能激发市场人气,或者短暂激发后市场销量二次探底,需要更多的降价才能推动销量,则股价有再度下探风险。第二,信贷政策放松(或大众普遍预期其即将放松)何时出现。如果其在四季度出现,则对楼市和地产股都有正面影响;如果其在明年一季度或上半年才出现,则有负面影响。
尽管面临很大不确定性,但长城证券研究员倾向于认为随着下半年供应量的上升,销量整体上将以上升为主,而四季度政策放松的预期会比较强烈。因此,建议投资者可以逢低介入地产股,可以重点关注一二线蓝筹股,如:万科A、招商地产、冠城大通、华侨城、荣盛发展、首开股份、福星股份、滨江集团。
国金证券则表示,从长期投资角度可以逐步增加地产配置比例,选择标的推荐前期由于项目处于热点地区,市场给了过低估值水平的公司,推荐冠城大通、华业地产、苏宁环球、北京城建、广宇集团、滨江集团等公司。