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1月5日,“国际旅游岛”计划获批,消息一经传出,海南岛立刻变成了“房产投资岛”,岛内的房价如坐上了电梯迅速上涨。在90年代房产泡沫经历的背景下,已经有部分冷静的业内人士开始思考,海南楼市的现状是否正常?旅游岛的计划,是否真正能为海南房价持续大幅上涨提供有力的支撑?
岛内人生活成本骤升
1月5日,海南国际旅游岛获批消息传来后,岛内人发现很多消费都在悄然上涨。
海南浙江商会办公室主任徐燕洗车时发现洗车的价格从15元/次调到了20元/次。徐燕说:“海南当地收入有限,现在的房价跟当地收入很不协调,而且高房价直接推动了物价的上涨,增加了普通岛内人的生活负担。”
另外让徐燕感到忧心的是,房价大幅上涨很快传递到租金上,这对浙江商会在岛内300余家遍及各个行业的会员单位而言,都是切实的经营成本上升,而这种上升最终还是会体现在消费价格上,由长居岛内的人承担。业内人士表示,若旅游岛规划不能及时落实,并对当地居民收入有有力的提高,对海南的长期发展非常不利。
房价一个月暴涨4成
1月份海南房价一天一个价,对于岛外的人而言,这样的上涨就如同神话一般。
海口海甸岛的荣域项目,元旦前均价还在1.5万元/平方米,国际旅游岛获批的消息传来后,迅速涨到19800元/平方米起步,目前最高售价已经近3万元/平方米。
中信博鳌千舟湾去年7月推出二期的第一组团时,价格仅在万元左右,但今年1月5日推出第二组团时,价格已经上升到2万元/平方米。
据海南搜房网统计,2010年1月三亚商品房市场签约总面积379582.44平方米;环比2009年12月三亚商品房签约数提升32.34%,签约总面积提升27.16%。同时,1月三亚商品房销售均价为20540.18元/平方米,环比2009年12月三亚商品房销售均价14864.58元/平方米提升38.18%。
各大企业布局海南
目前接盘的投资者多半都是去年年底到今年年初获悉旅游岛将批准的风声后进入海南的,但开发商们却已经深植于此地多年。在从海口到三亚595公里的黄金海岸线上,动辄投资数十亿、上百亿的旅游地产项目星罗棋布,其中富力、雅居乐、鲁能、新世界、保利、绿城、中体、中信等知名开发商更是其中主力。有业内人士估计,目前在海南的全国性房地产开发企业超过100家,投资总额超过1000亿。
目前,富力在海南已经取得了近1万亩土地的开发权,除了陵水的2500亩土地,还有在海口的680亩和澄迈的6700亩土地。
中信集团也在博鳌核心区储备了近5000亩的土地,共6个项目,除了目前销售势头正旺的千舟湾项目外,还有龙潭岭国宾馆项目、三江入海口商业项目、山钦湾高尔夫高端居住项目、玉带滩综合旅游项目、沙坡岛等项目。中信希望把博鳌建设成中国的“戴维营”。
这些大企业的布局已经开始进入收获期。富力地产2月1日公布的2010年首月销售业绩中,受惠于今年初海南获批“国际旅游岛”的利好,富力在海南1月售出2.6万平方米,创下强劲的销售额,较前一个月急增逾5倍至5.2亿元。
早期理性投资回报丰厚
说海南是个纯“投资岛”,很多投资者并不认同。来自北京的张先生告诉记者,2009年初买海南楼盘的时候售楼处都是空荡荡的,没有人“抢”房子,当时我主要是看中了这里的气候条件和旅游资源,海南会涨价,是因为中国有度假和养老需求的人会越来越多,海南至少涨三年,现在的暴涨我并不吃惊,只是比我预测的早来了一年半。
记者在采访中感觉到,2009年上半年投资海南的人投机性相对较弱,多是看中了这里的气候资源和旅游资源,考虑方向也比较长远,这部分人中有很多北京人和东北人。这些早期投资了海南的人如今获利丰厚,除了能满足自己的养老和居住需求外,有的人将部分房屋出手,也获得了不小的金钱收益。
海南并非遍地黄金
海南暂停批地”消息传来后,一些嗅觉敏感的浙江民间资本和山西人迅速跑来淘金,有些山西客户甚至不去实地考察就付款购房。
去年年初就投资了海南的北京投资者张先生面对这样的疯狂态势,很冷静地对记者说,现在来海南买房子的投机者越来越多,但海南虽好,却不是遍地黄金,这就很考投机者的眼光和脑筋,有的项目现在出手依然有赚,有的项目却可能让你赔钱。
有业内人士提醒,目前海南的高房价是因为政策,如果投机盛行,政府同样可以通过政策把虚涨的房价打回去。
理智看待规划期的旅游岛
有业内人士发出警告,要警惕海南出现第二次泡沫。
文昌同业房地产开发有限公司营销部经理郑烽认为:“国际旅游岛计划目前还只是一个概念,落地签、博彩业等关键核心都没有真正获批,他提醒部分大幅提价的开发商,不能把旅游岛获批当做涨价的唯一筹码,否则虽然获得了高利润,但是损害了企业形象,而且不利于海南房地产长期发展。
中信海南博鳌投资控股有限公司市场营销部黄振华则认为,理性看待房价固然重要,但还需要客观看待海南的房地产和内地房地产的不同处,如果仅用内地的房价观衡量海南的房价可能会得出错误的结论。
中共海南省委书记卫留成在此间的海南省“两会”上直言始料不及,在他看来,海南离“国际旅游岛”的要求还相差甚远,面对一下子就“热”起来的现状,海南在心理和规划上都显得准备不足。在卫留成看来,未来30年,房地产都将是海南发展的支柱产业之一。但是,面对当前房价猛涨的“热”象,卫留成显得有些担忧。
三亚市近日下发了关于抑制楼市炒作的通知,对于前往三亚购房的外地人准备采取限制购房的措施,规定一个身份证只能购五套房。观察人士认为,去年购房者80%以上来自岛外,且在建房地产项目以旅游房地产为主,并集中在东南沿海市县,这样的房地产业态,过度依赖岛外市场,依然存在风险。
-老总访谈
张宝全减少资源浪费是当务之急
早就声明转型度假地产的张宝全虽然错过了2009年房地产住宅市场的狂飙,却也赶上了海南国际旅游岛的热潮。1月30日,经历过上轮海南投资热并且全身而退的今典集团董事长张宝全就当前的新一轮海南投资热以及今典集团的战略发展接受了记者的采访。
本次海南投资热有更坚实基础
国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》把海南国际旅游岛的规划上升到国家战略,由此也掀起了海南的第二波投资狂潮。对此,张宝全认为,目前的海南房价总体上有不理性的一面,相对来说透支了未来一两年的繁荣。但本轮海南投资热比上一轮海南建省后缺乏产业基础和长远规划之上的胡乱开发有着更坚实的基础,只要不是整体性失控,就没有太大问题。他同时认为,比高房价更可怕的是产品类型的失衡,即过多的住宅产品占据了太多优质海景资源。因此,国际旅游岛开发当务之急应是生态恢复、减少对资源的浪费,增加酒店、公寓等经营性度假地产的数量,减少纯住宅项目的开发比例。
拒绝浙江炒房团
张宝全开发房地产一直主张给未来,给业主留下足够的利润空间,所以他并没有利用本次国际旅游岛规划出台大肆抬高价格。张宝全透露,最近今典就拒绝了浙江炒房团对三亚红树林酒店的团购需求。他认为,团购虽然可以一次性给集团带来大量现金流,却会短时间以超高价格扰乱市场,并对红树林酒店的长远经营产生不利影响。
追求“三七二十一”
张宝全的度假酒店如今已经遍布全国一些自然和人文资源独特的地区,如三亚、青岛、威海、丽江、腾冲、杭州、武夷山等。关于度假酒店的未来和自己的转型,张宝全有自己深刻的理解。首先,中国人的生活正在从旅游向度假升级,其次,资源的稀缺和环境的保护要求度假酒店在打造“全生活”和与环境和谐共生方面进行升级。张宝全援引广东从化市委书记的比喻说,度假经济应该实现三七二十一,而不是七三二十一。也就是说,三个人,人均消费7块,而不是七个人,人均消费三块。这样才能在取得同样经济效益的同时保护好环境。
土储成本每平方米不超过1000元
没有赶上2009年房地产住宅市场的热潮并不表示张宝全这两年无所事事。事实上,这两年是张宝全在度假地产上大规模拿地、迅速扩张的两年。让张宝全颇为自豪的是,他拿的全是中国自然和人文环境上佳的宝地,却避免了大城市“地王”敲骨吸髓般的膨胀。张宝全告诉记者,目前,今典已经在青岛拿下了约600亩的酒店群用地,在无锡也有1300亩左右的土地储备,海南除了占地323亩的海棠湾项目外,又拿下了占地400亩的三亚湾地块。张宝全透露,自己所有土地储备的成本每平方米不超过1000元,所以当前没有任何风险,不上市也能实现公司快速发展。
-海南速递
首座竞技博彩酒店三亚开建
记者日前获悉,过去一直以“没有博彩的拉斯韦加斯酒店”为宣传口径的张宝全旗下三亚湾红树林酒店近期突然一改宣传主题,取消了”没有博彩”四字。
知情人士透露,足足有5600间房的三亚湾红树林度假酒店目前正在进行紧张的设计调整,原来用作综合演艺的场馆全改成了拳击、散打、赛车、赛狗等体育竞技博彩,客房的电视也要接上博彩频道。
三亚湾红树林酒店迅速转向还要从国务院《意见》中一条“企业和投资者可重点试办一些国际通行的旅游体育娱乐项目,探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票”来找答案。按照这样的政策方向,竞猜型彩票和竞技型博彩是海南未来吸引游客和度假者的一个试点区域。社会上经常把博彩和赌场联系起来,但两者是有显著区别的。海南省有关领导也一再强调海南不搞赌场和赛马场的立场。这样的表态符合有关法律,也不会在实际上对香港和澳门形成竞争。
另据了解,三亚湾红树林酒店一直打的是“全度假生活”概念和“股权式置业”模式,即将于2月初开盘,预计开盘均价2.6万,目前仅预订金已经超过8个多亿。