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近日,房地产业有几个不太为人关注的事情很耐人寻味。一是北京市规划委网站登出了一幅曾经的“地王”建设规划公示,拟将原来建筑60米、80米的控规高度分别提高至80米和100米。按照常理判断,这等于是提高了该项目的建筑容积率。另一事情较为戏剧性,南京一2002年交房入住的住宅项目近日却要被拆迁,该地块新建项目的容积率比此前当地规划部门曾批准的要高出近50%!
也许一般老百姓对建筑规划没什么概念,不太清楚规划方案的修改意味着什么。这里有个较为关键的词——建筑容积率。通俗一点地说,就是土地面积与在其之上可盖的房子面积之比。举例说,一个一万平方米的地块,政府规划开发商可以建3万平方米的房子,那么这个项目的容积率就是3。
前些年,在全国房地产开发的热点城市中,靠官职、关系和批条子低价拿地的“空手套白狼”的做法并不罕见。在环环相扣的灰色利益链中,行政权力的身影无处不在。拿地者期望尽可能少地交地价款,炒地者需要更换开发商名称,修改容积率,如果不能搞掂土地和规划主管官员就根本别想获取暴利。
有门道的开发商通过高级公关改动容积率。把容积率1改成1.5,小数点后一位的变化,就意味着原来许可盖10幢楼的土地面积你可以盖15幢楼,土地成本也由此被大大摊薄。当初的建设规划也并不周全,那么根据城市经济发展的需要,完全可以找出充分的理由为这种修改提供说法。既然层层审批和领导拍板都是允许的,那么谁能说领导不能发这个话?领导拍板的事情效率反而会高了许多。至于这个“修改”是否有价、身价几何,外人很难说清楚。
据房地产业内人士私下向中国证券报记者透露,现在一些“地王”中的“猫腻”不太为外界所知。从地方政府的角度看,需要有一个标杆性的地价来提高区域整体的土地价格。对于开发商来说,如果真的按照拍价卖拿到的土地,能不能赚钱还真是心里没底,但如果事先和政府私下约定只是当“托儿”,即使拿下地块政府也将会以某种形式进行补偿,那就另当别论了。
坦率地说,单方面偏袒开发商修改的建设规划可以有很多理由,但其所造成的伤害至少有两点:一是对购房者不公。原来的住宅小区住500户人家,修改规划后多建了300套房,人口密度大大增加,居住品质大大下降;二是对其他参与竞标的开发商不公。就好比到农贸市场买东西,一块钱可以买三个鸡蛋,但市场管理人员的小舅子来了,他一块钱能买五个鸡蛋。这既违背了市场交易公平的原则,也让小贩的公信力受到影响。
事实上,任何一次建设规划的调整都是一次利益分配的调整。操作越模糊,权力就越没有边界。尽管在2003年那场被称之为“土地革命”的规则刷新中,各地方政府走出了划清政府权力界线的一大步,但广大民众仍然期待游戏规则的公正。