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2009年最后一个月,市场等待、猜测、预期了很久的房地产新政策终于陆续出台。随着房地产政策的逐渐明朗,新一轮的观望情绪开始在国内一线城市的房地产市场上酝酿,素有国内房地产市场风向标的北京、上海、深圳等城市的房地产交易市场均发生了一些微妙的变化。
北京:末班车行情已经结束
2009年底北京火热的楼市行情在12月下旬出现了转折。根据北京市房地产交易管理网的数据,12月21日至27日,北京存量住宅网上签约成交量达9059套,与前一周(12月14日至20日)的9979套相比下降9.2%。一部分全款购房的客户,依然抓紧时间积极购房,以搭上税费优惠的末班车。而大部分需要贷款购房的客户已经来不及在期限内办完手续,无法赶上末班车,索性放弃此时购房,选择观望以待后市。北京最大的两家房地产中介机构链家和我爱我家在2009年12月份的成交量分别比上个月下降了20%和18%,11月火爆的政策末班车行情已然逐渐消逝。
记者在政策实施的时间节点之前实地走访北京市的二手住宅交易市场时发现,原以为会出现的集中过户、集中购买的情况并没有出现。相反,不少购房者告诉记者,在房价已经很高的情况下,营业税优惠幅度的吸引力已经不那么明显,大部分没有搭上末班车的人决定“再等等看”。
进入今年1月份,受节假日和大雪天气影响,头几天市场的成交情况更是惨淡,北京市房地产交易管理网数据显示,元旦3天假期中,二手房日均成交量仅为19套。与去年底的日成交量千余套相比,二手房市场像是在坐“过山车”。
北京中原地产三级市场研究部副总经理宫萍告诉记者,营业税细则出台后,很多消费者发现,虽然新政策与2009年相比提高了二手房税费交易成本,但是与2008年相比,税费政策仍存在一些优惠。这也在一定程度上减慢了消费者购房的步伐,观望情绪日渐浓重。
上海:观望气氛浓厚开发商担心后市
在经历了2009年12月前三周最后一轮成交高峰之后,随着政策的明朗和优惠政策的逐渐到期,上海房地产市场的成交量开始走低。“房地产交易周期较长,从2010年起调整营业税政策宣布以后,买卖再要享受优惠,已经几乎不可能,12月集中办理二手房过户的,主要是前期已经达成交易意向的客户。”上海中原地产研究咨询部高级经理马冀说,上海楼市的观望气氛正逐渐浓厚。
元旦假日期间,上海楼市正式告别了年前活跃多时的末班车行情。根据上海“网上房地产”显示,1月1日、2日,上海全市一手房住宅成交量处于低位,分别为50套、95套。
21世纪不动产上海区域数据监测中心对旗下门店的调查显示,不少业主的强势心态并未改变,或将政策调整增加的税费转嫁至下家,或暂缓出售。但房价本身已处于高点,税费的增长无疑抑制了买家的热情,加上市场走势尚不明朗,多数买家的入市心态已日趋谨慎、“看多买少”的情况较为普遍。
市场研究机构易居中国的分析师薛建雄说,国务院常务会议出台房地产新政策后,他几乎天天和有业务合作的开发商开会,几家规模一般的开发商对未来的市场有担心,现在都把开盘日期往前移,“原计划在2010年二三月份开的盘,现在都提前到了去年12月底。”
中原地产长宁区区域经理黄雅燕说:“大家每天都要给手头的客户打电话推荐房源,但感兴趣的买家越来越少。有些人说等到三四月份再说,有些则干脆说暂时不买了。”黄雅燕认为,目前市场的观望并不是一种“悲观”,而是在政策没有完全明朗之前的犹豫。等到各个部门、地方的政策出齐,市场仍可能会缓慢上行。
深圳:政策影响显现地方细则要出台
深圳的楼市在2009年底依旧延续了火爆的场面。世联地产对深圳楼市的每周统计显示,去年12月深圳楼市连续上扬。12月21日至27日,深圳一手房市场继续呈量价齐升态势,成交套数环比上涨20.2%;成交均价环比上涨17.6%。
营业税优惠政策即将到期对市场的直接影响明显,去年12月深圳二手房成交均呈现井喷状态。年前在深圳市房地产登记中心集中登记过户的人数众多。
不过随着新一年的到来,深圳楼市成交量也开始呈现回落态势,根据中国指数研究院的统计,在2009年12月28日到今年1月3日的最近一周里,深圳市成交量环比小幅下降2%。
深圳市房地产研究中心副主任王锋表示,目前深圳市正依据国家有关房产调控的精神,制定更为详细的操作细则和实施措施,以促进住房供应、鼓励住房合理消费、抑制房地产投机。随着各项房地产市场调控政策的实施,房价上涨将乏力,调整是必然趋势,深圳房地产市场将逐步摆脱现时发展过热的状态。
新的政策预期开始酝酿
去年12月23日,财政部、国家税务总局联合发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,明确了未来营业税的征收细则。虽然这一个通知只是提前一周才正式公布,但早在2009年10月份,有关政策到期的楼市末班车效应就已经开始显现。随着新一年的到来,末班车已经开走了,但对于房产政策调整的猜测和观望却仍在持续。
北京我爱我家市场研究部研究员秦瑞则表示,营业税政策是本轮政策调整当中最“实在”的一项,不过它对市场的影响只是暂时的,在2009年房价大涨的前提下,无论是开发商还是业主都已经获得了相当大的利润空间。再加上目前市场上的刚性需求依旧旺盛,政策调整带来的新增成本极有可能再次转嫁给有着强烈买房需求的购房者。在营业税政策之外,信贷政策的具体调整将是决定今年房地产市场走向的关键。
深圳市社科院城市营运中心主任高海燕指出,相继出台的政策更多的是一个信号,细化措施还未完全出台,且落实是个渐进的过程,市场也会等待政策的进一步明确和细化。
2009年12月30日,上海市政府新闻办发布上海《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》,提出“更加严格二套房信贷管理,严格二套房认定标准”。至于如何严格管理、严格认定还未有明确的细则,这些都给市场留下了巨大的想象空间。
除此之外,有关契税是否会调整、房贷7折优惠是否延续、房贷首付额度是否会变化、物业税是否提上日程等等的问题也都影响着人们对未来楼市的整体判断。在宏观政策走向清晰之后,细化措施的制定和出台将成为影响2010年各地房地产市场走势的重要因素。