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仲量联行在近日发布的一份有关2009年上半年天津房地产市场分析报告中认为,天津写字楼市场在传统行业、内资金融机构,特别是银行和证券类公司的支撑下,空置率同比有所下降。而高端住宅的平均价格自2008年第三季度开始下跌后,在2009年第二季度开始回升。与去年同期相比,2009年上半年总成交套数增长了超过30%,预计今年下半年,伴随多个项目的入市,本市高端住宅的成交量还会进一步放大。
对于商铺和物流仓储市场,仲量联行天津董事总经理何迈可认为,零售商和开发商对天津商铺市场充满信心,而疲软的国外市场继续给保税仓储带来挑战,而国内的需求则确保了非保税物流市场的稳定。
写字楼:需求转向积极
报告指出,2009年第二季度,天津写字楼市场空置率均有下降。内资公司贡献了这一季度总成交面积的60%以上。“内资金融机构,特别是银行和证券类公司是今年上半年吸纳量的主要驱动力。制造业对天津经济而言仍旧是传统支柱产业。一些外资制造业公司也在南京路和小白楼区域租赁了办公面积,这其中包括阿克苏诺贝尔,上海三菱电梯,锦湖轮胎和辉瑞制药”,仲量联行天津商业地产部副董事吕蔚然表示。并且,本季度鲜有新企业在天津设立公司,70%的成交面积都属于企业搬迁至品质更好的写字楼。对那些计划在未来两三年内推出优质写字楼项目的开发商而言,抓住租户升级工作环境的潜在需求将至关重要。
租金方面,天津甲级写字楼的平均租金达人民币4.8元每平方米每天,比上季度下降3.1%。与2009年第一季度租金大幅下跌10%并且出现负吸纳量相比,本季度则依靠交易面积的增加。受到全球经济下滑的影响,跨国企业租户持续低迷,本季度只有三菱电梯和阿克苏诺贝尔分别在津汇广场租赁了800平方米和250平方米。
依靠大量的内资租户,天津乙级写字楼市场的平均空置率与上季度相比下降了1.8%,尽管租金出现了0.5%的小幅下滑。大多数现有的写字楼享有稳定或上升的入住率,例如丽晶大厦和泰达大厦。
商铺:零售商和开发商信心十足
在过去几个月进行了租户重新定位的数个主要零售项目已经完成了部分调整并向消费者提供新的购物选择。以新世界百货为例,除了一系列新的服装和鞋类租户,国内电器供应商国美也在该项目租赁了1,600平方米。
在2009年第二季度,各类著名的外国零售商继续在天津首次亮相。菲诗小铺,来自韩国的著名护肤化妆品牌,在津汇购物广场首层租赁了27平方米。继Zara和Mango之后,欧洲服饰品牌---茉缇薇在米莱欧租赁了75平方米开设了其在天津的首家店铺。此外,世界上最大的便利店运营商7-11,也于数周前在天津注册了分公司并计划在未来几年在津开设超过200家连锁店。
活跃的租赁不仅帮助市场空置率由2009年第一季度的9.0%降至7.4%,而且使得开发商加速了他们在天津商铺项目的投资和建设。如大连万达集团刚在河东区开工建设了其在天津第二个项目,这一项目的商铺面积将达10.6万平方米。
高端住宅:价格开始反弹
各方对天津住宅市场的信心现在已经到了一个新的水平。自2008年第三季度开始下跌后,高端住宅项目的平均价格在2009年第二季度开始回升。与上一季度相比,本季度价格上升2.6%,达到人民币12,380元每平方米。较少的开发商在此时降低销售价格。反而,约三分之二的开发商将他们的价格提高了人民币400元到700元每平方米不等。富力津门湖和同方瞰和平甚至上涨超过人民币1,000元每平方米。
高端住宅的租金在2009年第二季度微降了1.0%,达人民币41元每平方米每月。由于租赁需求温和,2006年之前完工项目的租金比新项目的租金下滑更多。
2009年第二季度高端住宅的成交套数接近1,300套,与上一季度相比下降12.0%。但是,这一交易量仍然比2008年的季度平均交易量高出30.0%。上城豪苑,时代奥城,富力津门湖和富力城三期占了2009年第二季度总成交量的80%。在2009年上半年,唯一的新项目为在2009年第二季度开始预售的天津环球金融中心的444套公寓。总计将提供超过5,000套住宅的八个项目计划在2009年下半年开始预售。届时,成交量也预计将会上升。
物流:稳定的国内需求与疲软的外资市场
在2009年第二季度,天津优质仓储设施的总体空置率降至33.0%,与上一季度相比下降1.0%。整个市场的平均租金为人民币0.78元每平方米每天,比上一季度下跌4.3%。
国内第三方物流公司在东疆港的租赁活动减缓了这一区域的租赁压力。例如,中国外轮代理公司和天津松昌国际货运有限责任公司在海天保税物流仓库分别租赁了14,000平方米和5,000平方米。
报告认为,由于电子和汽车出口受全球经济衰退的影响,总体而言,保税物流仓储物业仍旧面临着相对较高的空置率。而对面向国内市场的非保税项目的需求一直以来则更为积极。如计划在2009年6月完工的位于泰达的宝湾(天津)物流中心,目前已经成功签约数个租户,其中包括已预租13.000平方米的全球领先的知名风电解决方案供应商维斯塔斯。