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在2008年完成全国战略布局后,招商地产(000024)迎来了战略转型收获期。凭借一季度打下的坚实基础,公司今年全年业绩已高度锁定。未来,随着各地区项目陆续跟进,将继续推动公司地产业务高速增长。目前,公司估值尚处在合理区间,我们给予其“增持”评级,目标股价为30.8元。
全年业绩高度锁定
一季度开门红打下坚实基础,全年业绩高度锁定。2009年第一季度,招商地产实现销售面积25万平米,完成全年销售计划的21%;实现销售额29亿元,相当于08年全年销售额的45%;预收账款大幅增长11亿元至38亿元,较08年末增长近41%,同比增幅则高达418%。较之08年全年19.4亿元的商品房销售收入,公司一季度末38.11亿元的预收款已接近翻番。预收款的大幅增长预示着公司结算收入得到有力保障,全年业绩增长高度锁定。
公司计划第二季度推盘30万平米,下半年再推65万平米,全年实现120万平米销售面积。随着二季度与下半年销售的跟进,09年全年销售大幅增长可期,也将支撑公司预收款和结算款继续高速增长。
多业务相得益彰
公司具有25年的地产开发经验,正逐步实现从区域开发商发展向全国性综合开发商的战略转型,一家全国性地产综合开发商雏形已然形成。开发销售与租赁物管和中介的双业务模式使得公司地产业务具备较强的稳定性和业绩弹性,而园区供电供水亦是公司经营中的重要业务,这种多业务模式有利于平滑现金流波动,使得公司明显区别于国内主流开发商。
2008年公司总营业收入中,房地产开发销售收入占54%,出租物业经营、管理和中介业务贡献收入24%,而园区供电供水收入占比为21%。今年,随着地产业务的快速发展,公司业务比重将进一步向地产倾斜,而地产业务中房地产开发销售的比重将继续获得提升,而出租物业经营、管理和供电供水两块业务仍将给公司带来稳定的收益。
房产开发销售业务方面,今年公司将在11个城市同时推进28个项目,在建总规划建筑面积413万平方米,其中续建面积301万平米,新开工面积112万平米,预计竣工面积171万平米,预计销售120万平米。
租赁业务方面,公司2008年累计完成租赁面积625万平米,实现租赁收入5.03亿元,同比增长31%。今年公司将着力提高新增项目出租率,并改善写字楼、厂房等其他物业整体出租率,租赁业务有望继续保持快速增长。物业管理方面,尽管公司08年管理面积同比减少4%,但由于积极调整管理对象结构,管理收入同比增长23%,实现管理收入3.01亿元。凭借地产业务配套和优质物管品牌的双重优势,今年公司物业管理业务理应可保持稳定增长态势。
供电供水业务方面,由于蛇口区域内高能耗的制造企业逐步外迁,预计今年公司供电、供水业务量稳中有降,但这有利于蛇口地区宜居环境,提升区内物业的价值。
土地储备和财务优势明显
公司目前共有土地储备1120多万平方米,布局于全国11个城市,其中包括110多万平米投资型物业。按照公司09年预计竣工面积的去化速度,现有土地储备足够支持公司未来5年的高速发展需要。这些项目和储备主要集中于广深地区,且土地成本优势明显,目前珠三角地区楼市回暖幅度最大,公司将从中充分受益。另外,招商地产作为招商局集团开展地产业务的主要平台,承载着招商局集团核心产业发展壮大的重任,大股东优质资产注入不断。目前,大股东在蛇口尚有200多万平米和漳州开发区的优质战略储备,将成为公司未来成长的有力保障。
2008年,公司面对艰难的外部环境,积极调整营销策略、加快销售回款,并通过增发和银行信贷等融资渠道,继续保持良好的财务结构。截至08年末,公司的资产负债率水平为56.51%,比07年下降7个百分点,净负债率水平为30.62%,比07年下降36个百分点。今年一季度,公司负债水平保持稳定,资产负债率和净负债率分别为57.39%和30.61%,偿债能力较08年显著提升,财务结构十分稳健。
随着地产业务的加速推进,公司将凭借财务结构和土地储备优势,在融资方式和规模、土地获取两个核心环节上取得快速扩张的资本,从而有望率先走出行业周期,为持续快速发展奠定坚实基础。
根据公司项目销售和后续项目开发情况,我们预计招商地产2009年至2011年可实现归属母公司利润分别为15.1亿元、18.56亿元和23.48亿元,相应的EPS分别为0.88元、1.08元和1.37元。全面考虑公司开发项目的市场价值和其他业务,公司RNAV为20.54元。根据房地产行业总体估值水平,公司极具优势的业务模式和未来高成长性,给予公司09年35倍PE,目标股价为30.8元,相当于对应RNAV50%的溢价和3.5倍PB,处在合理区间,首次给予“增持”评级。