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4月10日,仲量联行发布报告回顾并分析了天津房地产市场今年第一季度的发展状况。报告认为,尽管全球经济下滑,但天津的经济增长仍有望维持高速发展,滨海新区将继续成为增长的主要贡献者。仲量联行天津分公司董事总经理何迈可指出,天津的写字楼市场中跨国企业租户的需求活跃程度有所放缓,但许多内资企业的需求却逆势增长。特别值得一提的是,天津的零售商品总额在2008年实现了强劲的增长,涨幅达24.7%。“进入2009年,一些主要的商铺项目正在重新定位其租户组合。由于现阶段入驻天津的新零售商减少和消费者暂时变得比较保守,业主正试图从现有的商铺面积中获得更多的利润。”何迈可表示。同时,刺激政策和价格下降的作用开始显现,天津高端住宅的交易量在第一季度开始攀升,但交易价格基本与上季度持平。
甲级写字楼市场:需求转向国内租户
天津甲级写字楼的平均租金降至人民币4.9元每平方米每天,与2008年第四季度人民币5.3元每平方米每天相比,进一步下跌8%。自2008年三季度起业主就降低了租金的报价。一些小的物流和贸易公司缩减了面积或搬至更便宜的乙级写字楼,导致了空置率比2008年底上升4%,达到21%。
第一季度主要的成交包括日立高新技术(上海)国际贸易有限公司和安华智信企业资讯管理有限公司搬迁至津汇广场2座,分别租赁了108和246平方米。和记黄埔有限公司在津汇广场1座又扩租了129平方米。
市场上的交易量也由于春节假期和经济疲软而减少。此外,2009年一季度租户的平均租赁规模在100到250平方米不等,相比2008年的400平方米也有所缩小。就整体市场而言,大多数跨国企业租户都不活跃,国内企业在租赁活动中占有相当大的比例。值得一提的是,在不景气的市场环境下,内资金融机构依然表现出了对乙级写字楼的较强需求。本季,渤海财产保险有限公司和中信银行都在其所在的物业中进行了扩租。
尽管在2009年将不会有新的甲级写字楼进入天津市场,多栋计划在年内完工的乙级写字楼仍然给当前疲软的市场进一步增加了压力。在短期内,业主可能需要在租金上更加灵活以维持现有客户。就那些为了节省成本而考虑搬迁至更便宜写字楼的租户而言,他们需要慎重考虑将要花费多少装修成本,行业在将来不久复苏后公司回迁的可能性,对员工的影响,以及其他会影响搬迁总成本的因素。
商铺市场:租户调整替代新进品牌
尽管全球经济放缓,天津的零售总额在近年一直持续了快速的增长,在2008年达到2000亿元人民币,增幅按可比价格也创纪录地达到18.5%。天津的商铺市场在2007和2008年迎来了众多新租户,而在2009年初,新零售品牌入驻天津的频率开始减少。但是,一些现有的零售商继续在天津扩展他们的业务,如味千拉面,DHC和背靠背、阿迪达斯等一些运动品牌。另外一个好的迹象是尽管进驻脚步放缓,部分新的零售商还是在显要位置开设他们在天津的首家店铺,从此也能看出他们仍然对天津市场持有信心。例如Me & City,美特斯邦威旗下的一个城市系列品牌,去年10月刚刚在上海开业,现在已在天津和平路上开设了一家250平方米的店铺。预计未来类似租户的扩张有望在全市展开。
除此之外,天津中心城区一些主要商铺项目关闭了它们的部分楼层,开始进行租户调整。这些项目包括新世界百货,国际商场,米莱欧等,这清晰地显示面对这具有挑战性的一年,业主正努力通过现有的商铺面积获取更多的利润。这也将市场整体空置率从2008年底的4.5%推升至现在的9%。
2009年第一季度的新供应只有位于南开区的定位为中低端的麦购时代广场,现在正处于试营业阶段。该项目主要由一些本地品牌构成,也有如DHC,唐狮,美特斯邦威等一些知名品牌。
据仲量联行近期在天津一些主要商铺区域进行的消费者调查显示,只有小部分天津消费者表示受到经济危机的影响,而超过80%的受访者表示经济危机对他们的消费支出完全或基本没有影响。可见天津的经济与消费具有非常稳健的基础。消费者可能在短期内变得比以往保守,但从长期来看,我们相信会天津消费者的消费潜力有大量的机会供业主和零售商发掘。
高档住宅市场:价格趋向平稳成交量上涨
在2009年一季度没有新的高档住宅项目开盘预售。由于降价和政府的刺激政策,天津中心城区的普通住宅市场成交量与2008年四季度相比增加了61%。与此趋势一致,高档住宅的成交量也比上一季度上涨了28%。超过1,400套高档住宅在2009年一季度成交。位于南开区和河西区的几个重点项目是主要的贡献者。上城豪苑,富力津门湖和天津富力城三期占了总交易量的80%。
天津高档住宅的价格在2009年一季度为人民币12073元每平方米,与2008年底基本持平。此前,在2008年四季度天津大多数开发商将价格下调了500元到2500元每平方米不等。但是,在本季度,价格下调的范围缩小在200元到500元每平方米之间。一些交易量不错的项目甚至已经提高了价格。与此同时,高档住宅的租金在经历了2008年四季度的大幅下跌后也开始恢复。毛租金现增长至人民币41元每平方米每月。
预计在今后的几个月开始预售的高档住宅项目将集中在南开区,特别是一些在老城厢和奥体区域的大规模开发项目。
物流市场:国内市场的支撑
总建筑面积达55500平方米的两个新仓库在2009年一季度完工,它们是位于天津港保税区的易丰物流中心二期和位于西青经济开发区的普洛斯西青物流园。易丰物流中心二期现在全部出租给了保时捷,而普洛斯西青物流园在完工时出租率也已达到40%。市场形势对于保税仓储项目而言依然具有挑战性,因为它们大多数面临空置率上升至20%-30%的境地。
整个市场的平均租金为人民币0.82元每平方米每天,比上季下降3.9%。租金的下跌主要归因于保税项目。相比之下,非保税项目的租金呈上升趋势,与上一季度相比略微上涨1%。针对国内市场销售的制造公司呈现出对非保税项目的强劲需求,特别是制药和新能源如风力发电企业等。
仲量联行很有发展空间