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由于近期多数地区的楼市均呈现成交回暖迹象,使得投资者对房地产股的谨慎看法有所改变。房地产板块股票也迸发出了反弹动力,蓝筹地产股表现尤为突出。
房地产板块整体跑赢大盘
3月16日房地产指数以2.46%的涨幅名列行业指数涨幅第三位,而3月17日该指数进一步呈现出放量上扬的态势,以5.91%的涨幅名列行业排名第二位,略逊于有色金属6.06%的涨幅,成交量则激增120%。该指数昨日收盘于2448点,与2月中旬创下的2450点反弹以来最高收盘价仅有咫尺之遥。
从房地产指数109只成份股来看,45只股票近两日累计涨幅达到上证指数的两倍以上,即超过8.4%。其中珠江实业(上涨18.2%)、外高桥(上涨17.6%)、中江地产(上涨13.9%)涨幅居前。可以发现的一个鲜明特征是,基金重仓的蓝筹地产股表现突出,像华发股份、保利地产、华侨城、上实发展、金地集团、招商地产涨幅都在10%以上。
楼市成交明显回暖
尽管房地产行业最终未能进入行业振兴规划名单,但在大幅度降息、各地纷纷出台优惠政策的背景下,楼市近期出现了明显回暖的迹象。统计数据显示,深圳、上海、北京楼市成交量均连续六周同比上升,上周以上城市成交套数分别同比增长147%、74%和149%。
官方最新调查数据显示,2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%,降幅比1月扩大0.3个百分点;环比下降0.2%,连续7个月环比下跌。房价回落及贷款利率下调,使得去年以来一直驻足观望的居民开始入市。近期的成交主要集中在90平方米以下的中小户型,这也正是普通居民自住需求的真实释放。我们认为,楼市成交回暖的状况近期有望维持,这将对房地产股的活跃带来明显支撑。
不过,我们仍应看到,楼市的投资性需求依然低迷,房地产行业的“去库存化”中短期内难以完成,特别是下半年如果经济复苏情况低于预期,则行业的调整压力仍将凸显。目前行业景气的变动只能视作反弹,而非反转。
年报业绩喜忧参半
目前房地产行业公布2008年年报的公司共有32家,其中19家净利润同比上升,13家同比下降,而在2007年年报业绩呈现下滑的公司仅有3家。行业景气回落对上市公司业绩的负面影响十分显著。
从基金重仓持有(持股比例在20%以上)的四只股票来看,保利地产、华发股份净利润分别同比增长50%和82%,而泛海建设、万科则分别下滑68%和17%。其中泛海建设资金压力较大,而公司的北京项目泛海国际居住区定位高端、价格偏高,无法满足当前以中低端为主的刚性需求,短期来看其销售前景令人担忧。而万科财务状况稳健,若不考虑减值计提,营业利润与07年基本相当,公司在新开项目上继续收缩战线,也显示出其对行业趋势的审慎判断。因此其业绩下滑并未改变行业研究员对公司的乐观评级。